ייצוג על ידי עורך דין בהתקשרות עם דיור מוגן

מדי פעם אני נשאלת האם באמת נחוץ עורך דין לליווי וייצוג במשא ומתן מול בית הדיור המוגן. כל פעם מחדש אני נדהמת עד כמה הדיירים העתידיים ובני המשפחה שמלווים אותם לוקים בחוסר ידע בנוגע לתחום. בכל הנוגע לעסקת נדל"ן, רכישה או מכירת דירה, אין לאף אחד ספק שנחוץ עורך דין לליווי התהליך, אולם לא כך הדבר כאשר מדובר בעסקה לרכישת זכות שימוש בדירה בדיור מוגן.

הבדלי התפישה הזו נובעים, כך נראה, מחוסר ידע והבנה עד כמה ייעוץ מקצועי מסייע בהבנת ההתקשרות עם בית הדיור המוגן, בהיערכות הכלכלית הנחוצה, מעניק כלים להבין מה צופן העתיד וכיצד להתנהל אל מול בית הדיור המוגן גם במהלך חייו של הדייר.
לעיתים תכופות, ייעוץ נכון אף חוסך לא מעט כסף עבור הדייר ובני משפחתו.

בכדי להמחיש את התועלת הטמונה בקבלת ייעוץ מקצועי, אביא להלן סקירה לא ממצה של מספר אספקטים משמעותיים לקבלת ייעוץ–

הפקדת כספי הפיקדון והחזר יתרת הפיקדון - במסגרת ההתקשרות עם דיור מוגן מפקיד הדייר מאות אלפי שקלים [ולעיתים גם מיליונים!] ברשות בית הדיור המוגן. במסגרת הייעוץ ייבחנו השאלות הנוגעות למועדי הפקדת דמי הפיקדון (בהתייחס גם למועד מסירת החזקה בדירה), כיצד נשמרים דמי הפיקדון וכיצד מחושבים ההצמדה, השחיקה והמע"מ בגין השחיקה.

ייעוץ הנוגע לבטוחות האופטימאליות, בחינה של הרצוי והמצוי. הסבר לגבי ההבדלים בין הבטוחות השונות, טיב כל אחד מהסוגים המוצעים, ובדיקה שאכן נמסרו הבטוחות שהוסכם עליהן ונרשמו במרשמים הרשמיים של רשויות המדינה (ככל שנחוץ רישום כאמור). ככל שנקבעה בחוזה זכותו של הבית להחליף בטוחה ו/או כל שינוי שעשוי לחול בנושא זה, אם משום הוראות החוזה ואם משום הוראות החקיקה בתחום, הדבר טעון בחינה וייעוץ מפורט.

דמי אחזקה, תשלומים נוספים ומנגנוני עדכון התשלומים – פרט לדמי הפיקדון משלם הדייר גם דמי אחזקה ותשלומים נוספים כגון תשלומים עבור ארוחות, ארנונה, חשמל. תשלומים אלו מתייקרים עם השנים, והכרחי להבין במדויק את מנגנוני העדכון השונים, לבחון מהי האלטרנטיבה העדיפה עבור הדייר ולהבין את החשיפות הטמונות בכל מנגנון.

בטחונות לטובת בית הדיו המוגן – גם הדיור המוגן דורש בטוחות לקיום התחייבויותיו של הדייר כלפיו. הבטוחות השכיחות הן זכות קיזוז מדמי הפיקדון והעמדת ערבים מצד הדייר. גם כאן יש לבחון ולהבין את המשמעות של כל בטוחה, מהו ההיקף שלה ומה החשיפה עבור הערבים (בני המשפחה) והאם ניתן לצמצמה.

יפוי כוח לבן/בני משפחה - ייעוץ בשאלות הרגישות כגון, האם להעניק יפוי כוח למי מבני המשפחה, איזה אינטרס של בית הדיור המוגן יפוי הכוח ממלא והאם בית דיור מוגן יכול לכפות על דייר להעניק יפוי כוח כאמור. עוד יש לוודא אלו סמכויות יעגן יפוי הכוח, המשמעות של כל סמכות שמוענקת, וכיוצא באלה שאלות, שיתכן ונראות שוליות אך עלולות ליצור משברים, קשיים ואף הפסדים כספיים אם לא יטופלו נכון מבעוד מועד.

"פירוק מוקשים" – הבנה של סעיפים אמורפים שעל פי רוב יש להם משמעות כלכלית, ואף משמעות כלכלית כבדה. גם אנשים המורגלים בקריאת חוזים, עלולים להחמיץ את הכוונה הטמונה בסעיף כזה או אחר, ולהתמודד עם המשמעות האמיתית שלהם כשכבר מאוחר מדי. ייעוץ מגורם מקצועי יסייע ביצירת ודאות, בהיערכות נכונה לצפון בעתיד, גם כלכלית. אף אחד מאיתנו לא מעוניין להרגיש שבוי של דיור מוגן כשההורה שלו כבר גר שם.

חשיבה צופה פני עתיד – חוזה דיור מוגן מסדיר יחסים ארוכי טווח, ולפיכך הכרחי לפתח חשיבה המותאמת לנסיבות המיוחדות הללו. למשל, ניתן לחשוב על פתרונות יצירתיים לשעת משבר של הדייר/בני משפחתו, בעיקר כלכלי, אם ישנו חשש כזה, ואז לעגן אגד זכויות השמורות לדייר במקרה שחלילה וחס, ייקלע לסיטואציה של משבר.

כאמור, מדובר ברשימה לא ממצה וישנם היבטים נוספים שחיוני לקבל ייעוץ והכוונה לגביהם.

לסיכום, התקשרות עם דיור מוגן היא התקשרות ייחודית, מן ייצור כלאיים של מספר דיסציפלינות של המשפט.
לטעמי, התקשרות עם בית דיור מוגן היא לא פחות מורכבת ומשמעותית מרכישה או מכירה של דירה, ויש להתייחס אליה בכובד ראש. חשוב אף לקבל ייעוץ פרטני מעורך דין הבקיא באספקטים של דיור מוגן ואשר התמקצע בהיבטים המורכבים והרגישים של התחום.

ניסיון לחסוך את שכר טרחת עורך הדין עלול לעלות לכם ביוקר.


רקפת מרדכי שפיים, עו"ד

הערה:רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמשכייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלילהיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.

הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
כל הזכויות במאמר זה שמורות לעו"ד רקפת מרדכי שפיים ואין לעשות בו כל שימוש לרבות העתקתו או הפצתו.