חוק הדיור המוגן - המדריך לפני חתימת חוזה

חוק הדיור המוגן, התשע"ב- 2012, מחיל לראשונה רגולציה על תחום שבמשך שנים ארוכות התנהל ללא חקיקה ספציפית ומותאמת עבורו, ולמעשה שאב את כוחו החוקי מדינים אחרים.

הוראות החוק מסדירות את התחום במספר רבדים, שהמחוקק ראה בהם היבטים עיקריים הטעונים הסדרה, תוך מציאת האיזון הנכון שבין הגנה מינימאלית על הדייר לבין שמירה גם על האינטרסים של בתי הדיור המוגן.

תחולת החוק אינה מותנית במסלול התקשרות כזה או אחר עם בית הדיור המוגן, והוא יחול על בית העונה על ההגדרה שנקבעה בחוק ל"בית דיור מוגן", גם אם הדייר בחר במסלול ללא פיקדון (למשל, שכירות).

המאמר יסקור את הנקודות החשובות בחוק, ואשר מומלץ לתת עליהן את הדעת בעת המשא ומתן עם בית הדיור המוגן, ולהתאימן כך שישקפו את האינטרסים של הדייר הספציפי.

1. קבלת דייר לבית הדיור המוגן ופינויו

1.1 זכותו של בית הדיור המוגן לקבל אדם לבית הדיור המוגן מותנית בכך שהצוות הרב מקצועי אישר לגביו כי הוא מסוגל לדאוג לצרכיו האישיים ולנהל את משק ביתו גם אם ניתן לו סיוע חלקי (מטפל/ת). הסעיף הנ"ל מגלם בחובו אחריות של בית הדיור המוגן, שלא לקבל אדם אשר לא אושר לגביו האמור.

1.2 פרט לפרמטר הנ"ל לא נקבעו פרמטרים נוספים, ולפיכך בית הדיור המוגן יכול להוסיף תנאים משל עצמו, ובלבד שאלו לא סותרים את הדין (אפליה).

1.3 שלושת חודשי המגורים הראשונים של הדייר הוגדרו בחוק כתקופת ניסיון, וניתן להאריכה עד שנה. תקופת הניסיון היא הדדית, היינו גם בית הדיור המוגן זכאי ליהנות מההוראות המיוחדות והמיטיבות החלות בתקופה זו! ענין זה ראוי לבדיקה והתאמה בחוזה הפרטני מול הבית.

ניתן, למשל, להפוך את הזכות לחד צדדית כך שתינתן לדייר בלבד. לחילופין רצוי לצמצמה. למשל, אם בתקופת הניסיון רשאים הצדדים להודיע על ביטול ההסכם בהודעה מוקדמת של 14 יום, מומלץ להאריך את תקופת ההודעה המוקדמת שהבית יעניק לדייר בכדי לאפשר לדייר שהות מספקת להתארגן למגורים חלופיים.

1.4 פינוי דייר – אחת הנקודות שהטרידו דיירים הן סמכויות הבית לפנותם מן היחידה, בפרט בעת התדרדרות במצבם. החוק מפרט את עילות הפינוי, מגדיר את תקופת ההודעה על הפינוי ואף מעגן מנגנון ערעור על החלטת הבית במקרים מסוימים. עילות הפינוי כוללות בין היתר: ביטול ההסכם ע"י הבית בעקבות הפרה יסודית מצד הדייר (ובלבד שבהסכם צוין שניתן לפנות בנסיבות אלו); מצבו הבריאותי של הדייר (יש לשים לב כי לא צוין מצב תפקודי) ונוכחות הדייר פוגעת ביתר הדיירים.

2. עדכון דמי האחזקה

2.1 טרם החוק, נהגו בתי הדיור המוגן לקבוע בחוזה כי דמי האחזקה יוצמדו למדד המחירים לצרכן. נוסף על הצמדה זו, נהגו הבתים להעלות את דמי האחזקה בשיעור נוסף, מדי תקופה קבועה או משתנה, אם באמצעות כלכלן/רו"ח חיצוני (גורם אובייקטיבי) ואם באמצעות הסכמה מראש על אחוז קבוע מדמי האחזקה.

2.2 מנגנוני העדכון השונים הסעירו את שוק הדיור המוגן, גם בעקבות פסיקה של בית המשפט המחוזי בפס"ד אחוזת פולג. בפס"ד זה זכו הדיירים בטענתם כי המנגנון החוזי להעלאת דמי האחזקה הנו מקפח, ולפיכך קבע בית המשפט את הפרמטרים להעלאה וכן את המנגנון הראוי לכך.

2.3 החוק לא אימץ, במלואו, את המנגנון שנקבע בפסק הדין הנ"ל, אלא קבע כי בית הדיור המוגן רשאי להעלות את דמי האחזקה (מעבר לשיעור עליית המדד) בהתאם לשינוי בעלויות התפעול השוטף של הבית.

2.4 נוסחו הנוכחי של הסעיף אינו מפורט דיו. כך למשל, אין מגבלה על תדירות העלאת דמי האחזקה ו/או על שיעור ההעלאה ו/או מה נכלל במסגרת עלויות התפעול השוטף. בעת המו"מ יש לוודא שהפרמטרים האלו קבלו ביטוי.

2.5 דיירים נוטים שלא לתת את מלוא הדעת למשמעות של בדיקת מנגנון העדכון וההשלכות של מנגנון זה בטווח הארוך. לאור נוסחו המעורפל של הסעיף, בדיקה כאמור היא קריטית עוד בטרם החתימה על ההסכם, ולו בשל הערך ביצירת ודאות ביחס לעלויות העתידיות הצפויות לדייר.

3. בטוחות להבטחת כספי הפיקדון

3.1 בטוחה הינה אמצעי להבטחת כספי הפיקדון שמפקיד הדייר ברשות בית הדיור המוגן. החוק מפרט 4 סוגי בטוחות [ערבות בנקאית; רישום משכנתא מדרגה ראשונה; הפקדת 40% אצל נאמן; עריכת ביטוח שהדייר המוטב בו], אולם הותיר בידי בית הדיור המוגן את הזכות להחליט איזו מבין הבטוחות יציע לדייריו. כמו כן, הדייר ישא בשיעור של 80% מהעלות הכרוכה במתן הבטוחה.

אם למשל, ייבחר בית הדיור המוגן להציע לדייריו ערבות בנקאית, העלות בגינה מגיעה לעשרות אלפי שקלים בשנה. העלות בגין רישום משכנתא נמוכה משמעותית, אולם בתים רבים יתקשו להציע בטוחה מסוג זה.

3.2 לאור העובדה שעל הדייר לשאת במרבית העלות הכרוכה במתן הבטוחה, החוק העניק פתח מילוט לדייר ואפשר לו לוותר על הזכות לקבל בטוחה.

3.3 אחד התמריצים להסדרת שוק הדיור המוגן היו מתן בטוחות לכספי הפיקדונות. חרף זאת, קשה לומר שהחוק הביא עמו בשורה בסוגיה זו, וזאת בשל התנאים שנקבעו, בסופו של דבר, לקבלת הבטוחה. ההערכה היא כי בתי הדיור המוגן ימשיכו להציע את החלופות השכיחות כיום, כגון: הערת אזהרה, משכון זכויות וערבויות שאינן בנקאיות. יש לזכור גם שסעיף זה ייכנס לתוקפו רק ביוני 2015, כך שעד למועד זה ימשיך לנהוג המצב הקיים.

לפיכך, לעת עתה ההתייחסות לנושא הבטוחות בחוזה נותרה כשהייתה, ומחייבת ערנות מוגברת מצד הדיירים ובחינת הבטוחות שהבית מציע, באופן קפדני.

3.4 כמו כן, יש לשים לב כי על פי נוסח החוק, דייר שהתקשר עם בית הדיור המוגן במסלול שאיננו מסלול פיקדון (למשל, במסלול שכירות), לא זכאי לבטוחה. דייר כזה, על אף שקנויה לו זכות השימוש בדירה כל עוד יעמוד במלוא התשלומים, לא מוגן במקרה שהבית ייקלע לחדלות פרעון, ויתכן ויאלץ לפנות את דירתו.

4. השבת כספי הפיקדון

4.1 המחוקק נטל לעצמו את החירות להתערב בליבת העסקה הכלכלית שבחוזה עם בית הדיור המוגן, וקבע כי כספי הפיקדון שהדייר צפוי לקבל עם עזיבתו יוצמדו רק למדד המחירים לצרכן. בכך בא הקץ על כל יתר מנגנוני ההצמדה, ובפרט ההצמדה, שהיתה נהוגה לדולר.

4.2 כמו כן, נקבע כי כספי יתרת הפיקדון יושבו עם פינוי היחידה או בתום סיום הסכם ההתקשרות, לפי המאוחר. במקרה של פטירה, יושבו הכספים תוך 30 יום ממועד המצאת צו ירושה או צו קיום צוואה, לפי הענין.

4.3 לבית הדיור המוגן הזכות לעכב סך מקסימאלי 10,000 ₪ מתוך יתרת דמי הפיקדון, שמיועד לתשלום חובותיו של הדייר, אשר לא שולמו עד למועד תשלום יתרת דמי הפיקדון. החוק שותק ביחס לזכות הבית לקזז חובות של הדייר מהפיקדון, וניכר שסעיף זה אינו גורע מזכות הבית לקיזוז כאמור. לפיכך, חשוב לבדוק את סעיף הקיזוז המצוי בחוזה ולצמצמו עד כמה שניתן.

5. הלנת מטפל ביחידה

אם עד עתה הלנת מטפל היתה נתונה לשיקול דעתו של הבית, מעתה בהתאם לחוק הדייר זכאי להלין מטפל ביחידה בכפוף למס' תנאים –

5.1 אישור בית הדיור המוגן. בית הדיור המוגן רשאי לסרב רק בהתקיים נסיבות מיוחדות וקבלת אישור הממונה מטעם משרד הרווחה (ולאחר שניתנה לדייר הזדמנות להשמיע דבריו בענין).

5.2 היחידה מותאמת למגורי אדם נוסף;

5.3 הצוות הרב מקצועי אישור שיש צורך רפואי או תפקודי במטפל או שרשות מרשויות המדינה אישרה שיש צורך כאמור;

5.4 הלנת המטפל תהא באחריות ובמימון הדייר;

יתכן שיחולו הוראות משלימות נוספות הנוגעות להלנת מטפל, בהתאם להסדרים ספציפיים שיגובשו בין עמותת דיירי הדיור המוגן לבין הבתים, ועל כן חשוב לוודא את התנאים הללו בעת המשא ומתן עם בית הדיור המוגן ולהבין את משמעותם, בעיקר הכלכלית. לדוגמא יש להביא בחשבון, חובה, אם קיימת, לערוך ביטוח כנגד נזקים פוטנציאליים שיגרום המטפל.

יש לשים לב כי עצם הלנת מטפל לא גורעת מזכות הבית לפנות דייר בהתקיים הנסיבות המפורטות לכך בחוק. הוראה זו באה למנוע מחלוקות עתידיות באשר לזכות הדייר להמשיך ולהתגורר ביחידה גם כשמצבו מוגדר סיעודי. נראה שדייר לא לא יוכל לטעון שהוא רשאי לשהות ביחידה גם שהפך לסיעודי, במידה והחוזה הגדיר זאת מראש.

שינוי נוסף שסעיף זה מביא עמו, הוא הצורך של בית הדיור המוגן להתאים את שירותיו והפעילויות שהוא מספק, גם לדיירים שאינם עצמאיים לחלוטין.

6. מסמך גילוי

6.1 מפעיל של בית דיור מוגן חייב למסור לדייר הפוטנציאלי, טרם חתימה על הסכם, מסמך המפרט את התנאים העיקריים בהתקשרות עמו. מסמך זה הוגדר בחוק כ"מסמך גילוי". המחוקק ראה לנגד עיניו את הערך בביצוע סקר שוק נכון על ידי המתעניינים, וסבר כי באמצעות מסמך זה יכול דייר פוטנציאלי להשוות בין דיורים מוגנים שונים על בסיס אותם פרמטרים.

6.2 מסמך הגילוי חייב להכיל ספקטרום נרחב של תנאים הקשורים למגורי הדייר, וביניהם: זכות המפעיל במקרקעין עליהם בנוי הפרויקט; תנאים לקבלת דייר; תיאור השטחים הציבוריים (בהקשר זה חל איסור על הקטנת השטחים הציבוריים, שינוי אופיים ומיקומם, באופן בלתי סביר, ללא אישור מן הממונה); תקופת ניסיון; פירוט התשלומים לרבות הפיקדון ומנגנוני העדכון שלהם; בטוחות; קיומה/העדרה של מחלקה סיעודית ועוד כהנה הוראות.

6.3 מסמך הגילוי אמור להיערך בטופס שקבע השר, אולם בהעדר טופס כאמור, יפעל כל בית דיור מוגן לפי מיטב הבנתו כדי למלא אחר הוראות החוק. החשש הוא שהיקפו של מסמך הגילוי יבוא לידי ביטוי במסמך ארוך ויתכן אף מורכב בנוסחו, מה שיגרום לסיכול כוונת המחוקק, להנפיק מסמך פשוט וידידותי למתעניינים.

7. יפוי כוח

שאלת הזכות של בית הדיור המוגן למסור מידע לבני המשפחה של הדייר ולהיוועץ עמם ואף לקבל החלטות עבורו, הם רקמה רגישה במערכת היחסים המיוחדת שנוצרת בין בית הדיור המוגן לבין הדייר ובני משפחתו. גם אם אין ספק שכל הצדדים מעוניינים בטובת הדייר עדיין טעון הדבר הסדרה פורמאלית.

החוק לא הסדיר את נוסחו של יפוי הכוח וכן שתק ביחס לתוקפו במידה והדייר הופך, חלילה וחס, לבלתי כשיר. נוסח יפוי הכוח, היקף הסמכויות בו הוא ענין שראוי לבדוק היטב ולהבין את המשמעויות שלו ולהתאימו לפי רצונותיו הספציפיים של הדייר.

8. פיקוח ואכיפה על ניהול והפעלת בית דיור מוגן

8.1 הפעלת דיור מוגן טעונה רישיון. הרישיון ניתן לארבע שנים, ויש לחדשו בתום כל תקופה.

8.2 מי שמבקש רישיון חייב למלא אחר רשימת התנאים שנקבעו לכך. תנאים אלו נועדו להבטיח מספר סוגיות, וביניהן: הזכויות במקרקעין; הוכחת יציבות כלכלית של המבקש והעדר הרשעה בעבירה שמפאת מהותה המבקש אינו ראוי להפעיל בית דיור מוגן.

8.3 גם סעיף זה צפוי להיכנס לתוקף ביוני 2015 (הממונה רשאי להנפיק רישיונות גם טרם לכן), וממועד זה יש לוודא שלבית הדיור המוגן שעמו אתם עומדים להתקשר, יש רישיון בתוקף.

על אף החקיקה הספציפית לתחום, שנראית על פניה מקיפה, בחינה מדוקדקת תגלה כי החוק לא הסדיר באופן הרמטי את כל התחום, והותיר, (ביודעין או שלא ביודעין), לבתי הדיור המוגן שיקול דעת נרחב גם בעניינים מהותיים. כמו כן, סעיפים מסוימים וחשובים נתונים לפרשנויות שונות ואף סותרות, כשכל פרשנות נושאת עמה השלכות בהתאם. עוד יש לזכור, שחלקן של ההוראות ייכנס לתוקף רק ביוני 2015.

החוזה עם בית הדיור המוגן הוא חוזה ייחודי ובעל משמעויות אקוטיות, הן משום מהות היחסים שהוא מסדיר והן משום היותו חוזה כלכלי ארוך טווח. מתן שיקול הדעת ומרחב לפרשנויות שונות בריאים לשוק משוכלל ולתחרות, אולם יחד עם זאת מחייב ערנות גבוהה מצד הדייר, הבנה מדויקת של כל הסעיפים, והתאמתם, ככל שניתן, להתקשרות הספציפית עם בית הדיור המוגן.


הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמשכייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלילהיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.
הדבריםנכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

כל הזכויות במאמר זה שמורות לעו"ד רקפת מרדכי שפיים ואין לעשות בו כל שימוש לרבות העתקתו.