צו מניעה כנגד קבלן בשל פריצת מעבר לבריכה במרחב מוגן קומתי / עו"ד אילן ציאון

תקציר: חברה קבלנית פרצה פתח מעבר לבריכת השחיה שבבנין, במרחב המוגן הקומתי הסמוך לדירותיהם של המבקשים וזאת, לטענתה, בהתאם לדרישת העיריה לפתוח פתח מעבר לנכים כתנאי לקבלת טופס 4. המבקשים, אשר יוצגו על ידי עו"ד אילן ציאון הגישו בקשה למתן צו מניעה זמני כנגד השימוש בפתח שנפרץ. בית משפט השלום בחיפה קיבל את הבקשה ונתן צו מניעה המגביל את השימוש בפתח. כמו כן חייב בית המשפט את החברה הקבלנית בהפקדת סך של 60,000 ₪ בקופת בית המשפט בכדי להבטיח קיומו של צו המניעה.

בתי המשפט

בית משפט השלום חיפה בשא006566/04
בשא 006565/04
בתיק עיקרי: א 006163/04
בפני: כב' השופט א. גנון תאריך: 15/03/2004

בעניין: 1. ל. ב
2. א. ב
3. א. ד
4. ד. א
ע"י ב"כ עו"ד אילן ציאון המבקשים
נ ג ד
אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד המשיבה

החלטה

1. בקשה למתן צו מניעה זמני. הוגשה לבית המשפט ביום 11.3.04. נידונה בפני ביום 14.3.04. ולהלן הכרעתי בקצרה.

2. מדובר בפרוייקט בנייה המצוי ת"א שבו כ- 90 דירות מגורים הבנויות בשני אגפים כאשר בתווך בריכת שחיה. המבקשים רכשו מאת המשיבה כל אחד דירה למגוריו, בקשתם היא לאסור על המשיבה להשלים פתח שנחצב במרחב המוגן הקומתי (ממ"ק) שבסמוך למסדרון שליד דירותיהם (הפתח) וכן צו שיאסור באופן מוחלט על מעבר דרך הפתח, וכן צו שיורה למשיבה לחסום את הפתח באופן שלא ניתן יהיה לעשות בו כל שימוש, כולל לשם מעבר בו.

51293713. המבקשים רכשו את דירותיהם במהלך שנת 2000. הדירות נמצאות סמוכות זו לזו בקומה ב' של בניין 51. שלוש הדירות מצויות לאורך מסדרון היוצא מן המבואה של קומה ב' שבה נמצאות גם המעליות. בקצה המסדרון מצוי הממ"ק כאשר הגישה אליו היא דרך אותו מסדרון. הפתח נשוא הבקשה הוא פתח שנחצב בקיר החיצוני של הממ"ק, על מנת לאפשר יציאה ממנו הישר אל אזור בריכת השחייה, טענת המבקשים היא כי הדבר נעשה בניגוד לתכנון המקורי, ותוך הפרת זכויותיהם של המבקשים ושלא כדין.

4. המבקשים סומכים ידיהם על דיון קודם שהתקיים בפני כב' השופטת למלשטרייך בתיק ה.פ. 295/03. גם שם ביקש דייר בבניין צו מניעה למנוע את השלמתו של פתח כניסה לאזור הבריכה, אלא ששם דובר על פתח באזור אחר של הבניין. כב' השופטת למלשטרייך שדנה בבקשה לצו מניעה זמני, הוציאה ביום 14.9.03 צו האוסר על המשיבה להשלים את בניית אותו הפתח לצורך כניסה למתחם הבריכה, וכן צו האוסר מעבר דרך הפתח לבריכה.נ

המבקשים לא היו צד לאותו הליך וברור גם שמדובר בפתח אחר ובאגף אחר של הבניין. התוצאה היתה שהמשיבה "זנחה" הפתח ההוא והחלה לבנות את הפתח הנדון הסמוך לדירות המבקשים דנן.ב

5. המבקשים טוענים כי פתיחת הפתח בקיר הממ"ק תגרום לתנועת עוברים ושבים אל הבריכה וממנה, ממש ליד דלת הכניסה לדירותיהם, מה שיגרום למטרד בלתי נסבל.

6. התברר כי המשיבה ניצבה בפני בעייה קשה שהצריכה פתרון מיידי והיא הסדרת גישה לנכים לאזור הבריכה, כפי שדרשה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הפתח נשוא הדיון הקודם אכן לא בוצע. במקומו החליטה המשיבה לפתוח את קיר הממ"ק נשוא הדיון שבפני. התברר עוד כי בינתיים ניתן טופס 4 על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וכי אלמלא אותו פתח המיועד לנכים לא היה הפרוייקט זוכה לטופס 4, ומן הסתם לא ניתן היה לגור ולהשתמש בו כדין - כולל חיבור לחשמל, מים ועוד.ו

המבקשים הציגו במצורף לבקשה צילומי הפתח שנפער בקיר הממ"ק עוד ביום 13.2.04. אלא שבינתיים התברר שהפתח הושלם כך שהותקנו בו גם משקופים ודלת, היום הפתח גמור ומושלם. מבחינה זאת בודאי שאין כל טעם בבקשה לסעד הראשון שהמבקשים עתרו לו, דהיינו לאסור את השלמת בניית הפתח.

7. אישור טופס 4 על פי חוק התכנון והבנייה תשכ"ה -1965, ניתן בסוף חודש פברואר או בתחילת חודש מרץ שנה זו, לאחר השלמת הפתח ועל בסיס העובדה שהוסדר הסדר מיוחד לנכים, כפי שדרשה הוועדה.נ

הפתח מיועד אך ורק למעבר של נכים, המשתמשים בכיסאות גלגלים, למעבר לבריכה וממנה ולא לכל אנשים אחרים. המבקשים חוששים כי הפתח ישמש לשימושם של רבים אחרים ולא ניתן יהיה לשלוט על שימוש בו.

8. אומר תחילה כי החלטת כב' השופטת למלשטרייך ופסק הדין שניתן על ידה בתיק העיקרי, אינה מהווה מעשה בית דין וגם לא השתק פלוגתא. הדברים ברורים מאליהם שכן לא מדובר באותן העובדות, באותו פתח, באותו אגף של הבניין וכיוצא בזה. טענות המבקשים בנדון אינן משכנעות אותי.ב

9. המשיבה טענה כי יש לדחות את הבקשה גם לסעדים הנוספים שנתבקשו, שכן על פי ההסדר עם חברת הניהול של המבנה, יוחזק מפתח הפתח הנדון בידי מנהל הבריכה ומנהל חברת הניהול בלבד ולא יותר בו כל שימוש אלא למעבר של נכים הגרים בבניין. הוראה מתאימה ניתן לדעתה להכניס גם בהסכם הניהול, ובכל מקרה הניהול בבניין מסור למשיבה למשך 3 שנים גם אם זו התקשרה עם חברת ניהול אחרת, אך זו פועל על פי הוראות המשיבה. כן נטען על ידי המשיבה כי הקשה לוקה בשיהוי רב, שכן בינתיים גם ניתן טופס 4 וכי המבקשים היו מודעים מלכתחילה להתחלת חציבת הקיר לצורך יצירת הפתח, וכי המסמכים שהמבקשים בעצמם הגישו מעידים על כך. עוד נטען כי היה על המבקשים לצרף לבקשה כל הדיירים והמשתמשים האחרים שעשויים להיפגע כתוצאה מהחלטה בתיק זה ואי צירופם שולל את זכות המבקשים לסעדים שביקשו.

10. אכן נראה לי כי לכאורה התנהלותה של המשיבה נעשתה בחופזה יתירה, שלא במחשבה מוקדמת ותוך התעלמות מזכויותיהם של חלק מדיירי הפרוייקט. המשיבה היתה חייבת להודיע למבקשים לפני הריסת הקיר אולם זו בחרה לפעול באופן חד צדדי ולקבוע עובדה בשטח ועל כך היא ראויה לגנאי. יחד עם זאת השאלה שעומדת ברגע זה להכרעה היא האם בנסיבות שנוצרו, ובאיזון נכון שבין האינטרסים הנוגדים של הצדדים, ראוי הוא למנוע את השימוש בפתח הנ"ל. לא נעלם מעיניי הקושי, שגם כב' השופטת למלשטרייך ציינה אותו בהחלטתה והוא כי עשויה להיות בעייה מסויימת של אכיפת צו לאיסור המעבר שכן מטבעם של מפתחות שהם "משוכפלים" ודלתות נשארות לעיתים פתוחות ומבחינה זו יהיה קשר לעיתים לפקח על זהותם של העוברים ושבים דרך אותו פתח, וזאת כדי להבטיח שרק נכים, דיירי הבית, יוכלו להשתמש בו כדי להגיע לבריכה.

יחד עם זאת בנסיבות שקיימות היום בשטח באתי למסקנה שלא יהיה זה ראוי לאסור באופן מוחלט על המעבר דרך הפתח, אלא ליתן צו מוגבל שיש בו כדי להתחשב בכל האנשים שעשויים להינות או להיפגע ממנו. ברור כי הצו הוא זמני וכי הכרעה סופית בשאלת הזכויות תתברר בתביעה גופה כאשר לתובעים גם עומדים סעדים כספיים (בקשה לפיצול סעדים הוגשה).
לאחר שהפתח בוצע והווה הסרת אבן נגף אחרונה לקבלת טופס 4 מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולאחר שהמבקשים פנו לבית המשפט בשיהוי, אין הצדקה למתן צו גורף האוסר כל שימוש בפתח. תקופת השיהוי לא ארוכה במניין של ימים, אולם השיהוי נמדד במונחים מהותיים ולא במונחי "שעון עצר". לעיתים זמן קצר ייחשב כשיהוי ולעיתים גם זמן ארוך מאוד לא יהיה בו שיהוי. בענייננו ידעו המבקשים על הפתח ההולך ונבנה כבר ביום 13.2.04 או לפני כן, ולא פנו לבית המשפט אלא חודש לאחר מכן, בינתיים הושלם הפתח ונבנה כהלכה - והמבקשים גם תיעדו את ההליך בתמונות אחדות מידי כמה ימים, בינתיים גם ניתן טופס 4. אם יאסר כעת כל שימוש בפתח עשוי להיגרם נזק בלתי סביר לכלל תושבי הבניין שכן יתכן וגם הוועדה המקומית עשויה להתערב בנדון. כך או כך, מצב שבו יוגבל השימוש בפתח לפי שעה, ועד להכרעה סופית יש בו כדי לאזן כראוי את האינטרס של כל הצדדים. אעיר שגם לא שמעתי על חלופה ממשית רצינית לבעיית הנכים. הגשר (שהוזכר בדיון ובפני כב' השופטת למלשטרייך) לא הועלה בפני באופן קונקרטי ולא ברור לי כלל אם יש בו כדי לפתור הבעיה. בכל מקרה נושא זה יכול להתברר שעה שתתברר התביעה לגופה.ו

11. בשלב זה בריכת השחייה נמצאת בהליך של בנייה, כך הבינותי, הבריכה עדיין אינה פועלת ומתפקדת, ולכן בשלב הנוכחי אין כל מניעה לאסור כליל את המעבר דרך הפתח לכל צורך שהוא בין לנכים ובין אחר. השאלה היא כיצד לנהוג ביחס לתקופה שבה תתחיל הבריכה לפעול ולתפקד בין אם הדבר יקרה בימים הקרובים בשבועות הקרובים או בחודשים הקרובים.

באתי למסקנה כי החל מיום שבו תחל הבריכה לפעול יש להגביל את השימוש בפתח המעבר נשוא הבקשה (הפתח שמסומן בצבע אדום בנספח ג' לבקשה למתן צו מניעה זמני מיום11.3.04) אך ורק למעבר של נכים דיירי הבניין הנדון, מן הבניין אל הבריכה ומן הבריכה חזרה לבניין. כדי להבטיח הסדרים כאלה ניתן בזה הצו הנוכחי שבו אני קובע כלהלן:

א. ניתן צו מניעה זמני האוסר את המעבר בפתח הנ"ל שבממ"ק ליד דירת המבקשים לכל מטרה שהיא ע"י כל אדם, וזאת כל עוד ובריכת השחייה בבניין לא הופעלה לשירות הדיירים בו. התחלת ההפעלה של הבריכה תהא ביום שבו תותר הפעלתה כחוק ולפי כל דין. כמו כן אני מורה למשיבה לגרום לסגירתו של הפתח הנ"ל עד למועד הפעלת הבריכה באופן שאיש לא יוכל לעבור דרכו, ולמנוע את השימוש והמעבר בו עד לאותו מועד, בכל אמצעי.נ
ב. למן היום שבו תחל הפעלת בריכת השחייה הנ"ל אני אוסר בזה על שימוש בפתח הנ"ל אלא לצורך מעבר של נכים דיירי הבניין אל הבריכה וממנה חזרה לבניין, ואני מורה למשיבה בין בעצמה ובין ע"י אחרים כולל באמצעות חברת הניהול שהיא התקשרה עימה ולרבות בקביעת הוראות חוזיות ונוהליות במסגרת התקשרות זו - לחסום הפתח הנ"ל למעבר כל אדם פרט לנכים דיירי הבניין למעבר לבריכה וממנה, ולמנוע מעבר כל בני אדם שלא כאמור לעיל דרך הפתח הנ"ל, ולנקוט כל האמצעים הדרושים כדי למנוע שימוש בפתח שלא על פי האמור לעיל. מבלי לגרוע מחובת המשיבה כנ"ל תדאג כי מפתח לאותה דלת יהיה בידי מנהל חב' הניהול ומנהל הבריכה בלבד ולא לכל אדם אחר, וכי הדלת תהא תמיד נעולה

ג. המשיבה תפקיד בבית המשפט ערובה כספית במזומן או בערבות בנקאית אוטונומית בלתי מותנית וצמודת מדד בסכום של 60,000 ₪ (שישים אלף) וזאת להבטחת השימוש בפתח בהתאם לצו זה. הסכום יופקד תוך 15 יום.

ד. צו זה יעמוד בתוקף עד להכרעה בתביעה העיקרית שתוגש תוך 7 ימים.ב

הצו יכנס לתוקף לאחר שהמבקשים יחתמו על כתב התחייבות עצמית ללא הגבלת סכום וכן יפקידו במזומן או בערבות בנקאית אוטונומית צמוד למדד ובלתי מותנית בסך של 10,000 ₪ להבטחת כל נזק שיגרם למשיבה אם ייגרם כתוצאה מצו זה אם הצו יפקע או אם התביעה תדחה או תמחק.ו

ה. הוצאות הבקשה 12,000 ₪ לפי התוצאות בתיק העיקרי.נ

המזכירות תמציא העתק ההחלטה לב"כ הצדדים.ב

ניתנה היום כ"ב באדר, תשס"ד (15 במרץ 2004).ו

א. גנון, שופט

קלדנית: רחל
נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה