האם רשאי קבלן לפרוץ "מעבר" ליד דירה ללא הסכמה?/ עו"ד אילן ציאון

תקציר: המבקש רכש דירה בבית משותף מחברה קבלנית. בסמוך לפני כניסתו לדירה גילה פתח שנפרץ מרחק של 40 ס"מ מדלת דירתו. מבירור עלה כי מדובר במעבר לנכים לבריכת השחיה שבבנין - אותו החליטה החברה הקבלנית לפרוץ, לאחר שגשר אשר אמור היה להיבנות על ידה (ואשר אמור היה לאפשר מעבר ישיר לבריכה), בוטל על ידה באופן חד צדדי תוך הפרת ההסכם עם המבקש. המבקש הגיש באמצעות עו"ד אילן ציאון בקשה לצו מניעה זמני כנגד פתיחת המעבר בסמוך לדירתו. בית משפט השלום בחיפה קיבל את הבקשה במלואה והוציא צו מניעה זמני כנגד החברה הקבלנית תוך חיובה בהוצאות. במסגרת התביעה העיקרית הפך צו המניעה הזמני לקבוע והפתח נאטם באופן סופי. בסופו של דבר נפתח הפתח במקום אחר בבנין.


בתי המשפט


בית משפט השלום חיפה בשא013875/03
בתיק עיקרי: ה פ 000295/03
בפני: כב' השופטת ר. למלשטריך-לטר תאריך: 14/09/2003


ס.פ
ע"י ב"כ עו"ד אילן ציאון המבקש
- נ ג ד -
א. ג. ד בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד המשיבה


החלטה

1. המבקש הגיש בקשה לסעד זמני על מנת שבית המשפט יורה למשיבה שלא להשלים בניית הפתח , אשר מהווה פתח כניסה למתחם הבריכה וסמוך לדלת דירת המבקש. פתח זה נפתח על ידי המשיבה שלא לפי התוכנית המקורית, על פיה רכש המבקש דירה במתחם. המשיבה טוענת כי אילוץ זה הינו פרי דרישה מאוחרת של העיריה, על מנת לאפשר גישת נכים למפלס המים של הבריכה.

2. הרקע העובדתי

5129371
2.1 ביום 13.2.02 נחתם חוזה רכישה בין המבקש לבין המשיבה, לפיו רכש המבקש יחידת לדיור במבנן , טרם בנייתו. יחידת הדיור נמצאת בקצהו של מסדרון ארוך בקומה ב'. (כפי שניתן לראות בנספח א 3 לתצהיר מב/ 1 ). מחיר יחידת הדיור 858,000 ₪ + מ.ע.מ.נ

2.2 פרויקט הבניה היה מורכב משני בניינים סמוכים שביניהם חצר פנימית, ובמכלול יוצרים תצורת מניפה. המבקש רכש דירתו בבנין מס' 51. הבנין השני כונה 141.ב

2.3 בבנין מתוכננת בריכה לשירות דיירי שני הבניינים. לבריכה שני מפלסים. קומת חדרי הלבשה ממנה עולים במדרגות לקומה נוספת שהיא קומת הבריכה עצמה, היינו מפלס המים.ו

2.4 על פי התוכניות שצורפו כנספח להסכם עלה כי המבקש רכש דירתו באותה קומה, ממנה מתאפשרת כניסה למפלס הבריכה בבנין. הכניסה היתה אמורה להתבצע, על פי התוכניות מגשר גישה שחוצה את החלל שנוצר מהמסדרון ועד למקום בו נמצאת הבריכה. (התוכניות המראות זאת צורפו כנספח ב' להסכם המכר, והן נספח א' לתצהיר מב / 1 ).נ

2.5 את התוכניות יזמה חברה אחרת שחשבה להקים את הפרויקט, אלא שנכנסה לקשיים כספיים, והחברה המשיבה רכשה ממנה את זכויות הקמת הפרויקט, וזאת לאחר שהיה כבר היתר בניה. (עדות נציג המשיבה, עמ' 2 לפרטיכל). מועד הרכישה היה שנת 99 בקרוב.ב

2.6 לפני כשנתיים, התקבלה החלטה אצל החברה המשיבה לשנות את מערך הכניסה לבריכה על מנת שדיירי בנין 141 לא יאלצו להכנס לבריכה דרך בנין 51. (עמ' 2 לפרטיכל). באופן זה תושג נוחות לדירי בנין 141 וכן יופחת העומס על מסדרונות בנין 51. בד בבד החליטה המשיבה לוותר על בניית גשר הכניסה המקורי שתוכנן בקומת המבקש. דיירי בנין 51 אמורים להכנס לבריכה, לפי תוכנית המשיבה, רק מקומה נמוכה יותר מקומתו של המבקש, (קומה א' ) דרך חדרי ההלבשה שבמתחם הבריכה, ואז לעלות במדרגות קומה אחת.ו

2.7 לצורך כך החליטה המשיבה לבנות מעליות בחצר הפנימית, והגישה תוכנית שינויים לעיריה. תוכנית השינויים לא הוצגה בפני.נ

2.8 יצויין כי המעליות שנבנו בחצר הפנימית מגיעות לקומת חדרי ההלבשה של הבריכה, ולא עוצרות במפלס המים.ב

2.9 לפני 4 או 5 חודשים, הגישה המשיבה תוכנית שינויים פורמלית לאישור העיריה,, שם לדברי נציג המשיבה, ניתן לראות לראשונה שאין גשר. (עמ' 2 לפרטיכל).ו

2.10 או אז דרשה העיריה סידור כניסה לנכים למפלס הבריכה.נ

2.11 ברור שאם הגשר היה מוקם, היתה אפשרות גישה לנכים למפלס הבריכה ללא כל קושי. אלא שההחלטה שלא לבנותו יצרה מצב חדש, שבו אין גישה לנכים. (הסברי נציג המשיבה במהלך הדיון, וזאת בניגוד לאמור בס' 8 סיפא לתצהיר נציג המשיבה).ב

2.12 המשיבה מצאה לנכון לפתור בעיה זו באמצעות פתיחת פתח כניסה לבריכה, המרוחק כ- 40 ס"מ מדלתו של המבקש.ו

2.13 נציג המשיבה ציין כי עלות בנייתו של הגשר הינה סך של 35,000 ₪.נ

3. טענות הצדדים

3.1 ביום 1.8.03 בקר המבקש בדירתו ונדהם לראות את הפתח שנפער בסמוך לדלת דירתו. (ס' 4 לתצהיר מב ' 1 ). למבקש לא ניתנה כל הודעה, בשום שלב, שאין בדעת המשיבה לבנות את גשר הכניסה לבריכה, ולא כל שכן שיש בדעת המשיבה לפתוח פתח כניסה לבריכה בסמוך לדירתו.ב

3.2 לטענת המבקש, במשרד המכירות מוצב דגם של הפרויקט, שם ניתן לראות את הגשר נשוא הדיון. המבקש טוען כי רצונו לרכוש דירה בפרויקט נבע במידה רבה מהתרשמותו מהדגם שהוצג. המבקש טוען כי אותו דגם עדיין נמצא במשרד המכירות.ו

3.3 עוד טוען המבקש כי החליט על רכישה יחידת הדיור בשל מיקומה השקט והנוח בקצה המסדרון, מרוחק מהמולת המבואה ומן הכניסה לגשר המוביל לבריכה.נ

3.4 להסכם הרכישה צורפו תוכניות המהוות חלק בלתי נפרד מההסכם, והן מראות כניסה לבריכה דרך הגשר, ואין כל פתח כניסה לבריכה בסמוך לדירתו של המבקש.ב

3.5 בשום שלב לא הודע למבקש על שינוי מהתוכנית המקורית.ו

3.6 המבקש טוען כי ברכישת הדירה הסתמך על המצגים שנעשו בפניו, והם מחייבים את המשיבה.נ

3.7 המבקש חושש כי קביעת דלת כניסה לבריכה בקומה ב', לאחר ביטול הגשר, תגרום לתנועה המונית של דיירי הבנין דרך המסדרון עד לדלת דירתו ומשם אל הבריכה, וכן בכיוון ההפוך. הדבר יגרור רעש, הדלת תסגר ותפתח עשרות פעמים,יהיה מעבר של אנשים יחפים עם בגדי ים, רטיבות ולכלוך, ריח כלור, ואורחיו ידמו לחשוב שדירתו היא מלתחת הבריכה.ב

3.8 המשיבה טוענת כי הפתח שנפרץ מיועד לשימוש נכים בלבד. הדלת תהיה נעולה, המפתח יישמר בחברת הניהול, והמעבר יותר לנכים בלבד, עובדה שתעוגן בתקנון הבית המשותף.ו

3.9 המשיבה טוענת כי הסכם המכר מאפשר לה לבצע שינויים בתוכניות ומסתמכת למעשה על שני סעיפים (שאר הסעיפים שצוטטו אינם רלוונטיים ). ס' 4.1 , וס' 20.1.

4. דיון

4.1 על פניו עולה כי המבקש רכש דירה במקום מרוחק מהמולת המבואה ומהכניסה לבריכה. הכניסה לבריכה היתה אמורה להיות מוסדרת בגשר.

4.2 עולה לכאורה כי המצגים שנעשו בפני המבקש טרם רכישת הדירה (הדגם המוצג, וכן תוכניות המהוות חלק בלתי נפרד מההסכם) התייחסו לכניסה לבריכה באמצעות גשר ולא היה כל פתח כניסה ליד דלתו של המבקש.

4.3 המשיבה לא סתרה את הטענה כי לא פנתה לרוכשי הדירות בקשר לשינוי, ואף לא הודיעה להם על כך.

4.4 ס' 4.1 בהסכם עליו מסתמכת המשיבה מתייחס לאפשרות שינויים "שיכפו עליה הרשויות המוסמכות". המשיבה לא הראתה כי דרישת העיריה היתה לפתוח פתח ליד דירת המבקש דווקא. דרישת העיריה היתה סידור כניסה לבריכה לנכים, וגם פתרון הגשר הבנוי מרצה לענין זה. לפיכך, לא ניתן לטעון כי פתיחת הפתח ליד דירת המבקש הוא שינוי שכפתה העיריה.

4.5 ס' 20.1 להסכם מנוסח באופן גורף ומדבר על זכות המשיבה ליתן זכות מעבר או גישה "להולכי רגל" או זכות ליחידת דיור ברכוש המשותף של הבית. תוקפו של סעיף זה יצטרך להבחן לאור היות ההסכם חוזה אחיד, נוסחו הגורף של הסעיף, ואם תקף – יש לבחון האם מקנה זכות לשינוי התכנון הפנימי ואם קיים תום לב בהפעלתו.

4.6 המבקש הראה כי יש לו זכות לכאורה כי לא יושלם מעבר כניסה לבריכה ליד דלת דירתו.

4.7 טיעון המשיבה כי הדלת תהיה נעולה, מפתח יוחזק בחברת הניהול, ולא תותר כניסה לאחרים שאינם נכים, הינו אומנם טיעון של רצון טוב, אך בפועל אין יכולת אכיפה על תנאים כאלו. מטבעם של מפתחות שהם משוכפלים, דלתות נשארות לעיתים פתוחות גם שיש הוראה לנעול אותן,אין אפשרות שליטה בפועל על זהות האנשים שישתמשו בדלת זו, ואף תקנון בית שיעגן הסדרי שימוש ניתן לשינוי.

אין בכך כדי להבטיח כי הדלת תשרת אוכלוסיה מצומצמת של נכים בלבד, מה גם שהכניסה דרך דלת בקומה ב' תהיה הרבה יותר נוחה וקצרה לכלל המשתמשים שלא יצטרכו לעלות מדרגות, ובמיוחד לדיירי קומה ב'.

4.8 לענין מאזן ההכבדה ו/או הנוחות - היה ותשלים המשיבה את פתח הכניסה במקום הקיים, ופתח זה ישמש כמעבר כניסה לבריכה, יקבלו תוכניות הבנין לפחות בשלב זה אישור והיתר בצורתן זו. נזקו של המבקש לגבי הדירה שרכש, באם יצליח בתביעתו, יהיה גדול וקשה להערכה. למשיבה קיימת לפחות חלופה אחת של פתרון ,שהיא בניית הגשר המקורי, בעלות של 35,000 ₪. יתכן וקיימים גם פתרונות אחרים שלא נלמדו.

4.9 המשיבה טוענת כי עיכוב במתן האישור של הרשויות לגבי התוכנית הסופית, יגרור דחייה במתן טופס 4 ואיחור באכלוס הבנין, מה שיגרום לנזק רב בשל איחור במסירת הדירות. לענין זה –

• יצויין כי מועד המסירה הקבוע בהסכם עם המבקש הינו 31.12.02, והוא נדחה על פי הודעות החברה מספר פעמים וקבוע היום לחודש נובמבר או דצמבר . 2003.
• התוכניות בידי המשיבה כבר 4 שנים.
• החלטה על שינוי הגשר היתה כבר לפני כשנתיים.
• למרות זאת, תוכניות שינויים המשקפות את אי קיומו של הגשר הוגשו רק לפני כ4 או 5 חודשים לצורך קבלת אישור העיריה.

בלוח זמנים זה, כשהמשיבה דוחקת לסוף את הטיפול בנושא השינוי, היא מנועה
מלהעלות טענה כי טיפול בנושא זה כעת, יגרום נזק בשל אי מתן טופס 4 לבנין.


4.10 המשיבה לא ציינה מפורשות את מקור התקנות מהן נובעת דרישת העיריה. אם אכן תביעת העיריה לסידורי נכים נובעת מתקנות קיימות אשר יש להחילן על המבנה נשוא הדיון, עובדה זו היתה אמורה להיות בידיעת המשיבה, ולמצוא ביטוי בשינוי התוכנית המתוכנן. העובדה שהמשיבה לא הביאה בחשבון תוכניותיה במועד צורך זה, לא צריכה למצוא ביטוי בהכבדה על המבקש.

4.11 עולה כי אין למשיבה בסיס להלין כנגד המבקש בשל עיכובים שהוא יוצר. העיכובים היו אמורים להחסך מלכתחילה על ידי התנהגות מאורגנת של המשיבה.

4.12 תביעת המבקש הינה תביעה בקטגוריה קניינית. כשיש חשש להפרה נמשכת של זכות קניינית, שיקול דעת בית המשפט בסעד הזמני הינו מוגבל יותר ולא יטה להסתפק בתרופת הפיצויים.

4.13 ממכלול השיקולים עולה כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש.

4.14 אם שוכנע בית המשפט כי למבקש יש עילה לכאורה שהיא מבוססת וכי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו אין בזהות סעדים שבין הסעד הזמני והסעד העיקרי כדי להצדיק המנעות ממתן סעד זמני. (ראה רע"א 2059/98 וולטה ייצוב קרקע בע"מ נ. P.R.S. מדיטרניין בע"מ פד נ"ב (4) עמ' 721ס' 11 לדברי כב' השופט מצא).

5. לסיכום

5.1 לפיכך ניתן בזה צו זמני המונע מהמשיבה להשלים ולבנות את פתח הכניסה למתחם הבריכה וכן צו המונע מהמשיבה להתיר מעבר כלשהו דרך פתח זה לבריכה.

5.2 המשיבה תשא בשכ"ט ב"כ המבקש בסך של 3500 ₪ + מ.ע.מ שישולמו בתוך 30 יום מהיום.

5.3 הצדדים יודיעו בתוך 7 ימים מהיום האם תצהירי הסעד הזמני יהוו גם את התצהירים בתיק העיקרי.

5.4 אלי למעקב ליום 23.9.03, לצורך קביעת מועד לדיון.

המזכירות תמציא העתק ההחלטה לב"כ הצדדים.

ניתנה היום י"ז באלול, תשס"ג (14 בספטמבר 2003) בהעדר הצדדים.

ר. למלשטריך-לטר, שופטת

קלדנית: מלי אבוקסיס


נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח