חשוב לציין כי החוק אינו סביר בהרבה מובנים. ראשית הוא עוסק בעיקר במספר הדירות ולא בשווין (למעט חריג קטן). כך שלמעשה מי שמחזיק בשתי דירות יוקרה בתל אביב שעלותן יכולה להגיע גם לעשרה מיליון שקלים יהיה פטור מתשלום במס בעוד תושב אשקלון שמחזיק בשלוש דירות בעיר יהיה חייב במס.


דוגמא אחרת לחוסר הסבירות ניתן למצוא גם במקרה בו ישנם שני אנשים, אחד מחזיק שתי דירות וחצי והאחר דירה ועוד שלושה חצאים. בפועל שניהם מחזיקים בשיעור של 250% מדירות מגורים, אך בעוד הראשון ישלם מס רק על החצי האחרון השני ישלם מס על שני חצאים.
עוד יש לשאול מה דינה של דירה שאינה ראויה למגורים בשל מצבה הרעוע. הוראות החוק פוטרות דירה שבנייתה טרם הושלמה, אך אינה מחריגות דירה שאינה ראויה לשימוש או שאינה מושכרת, ולכן לפי לשון החוק היבשה דירות מסוג זה יחויבו במס.


כמובן שיש לחיוב במס השלכה ישירה גם על שוכרי הדירות. אין ספק כי מי שיבקש להמשיך ולהחזיק בדירות העודפות יגלגל על שוכרי הדירות חלק מתשלום המס בו הוא נושא.


מהן הוראות החוק?


חוק מס ריבוי דירות עוסק בדירות שמיועדות למגורים או משמשות בפועל למגורים. החוק חל על דירות או חלק מדירות שבנייתן הושלמה, כלומר, מי שרכש דירה מקבלן שבנייתה טרם הושלמה היא לא תמנה במניין הדירות לצורך חוק זה עד להשלמת הבניה שלה. החיוב הינו על יחיד שהוא בעלים של מספר דירות וששיעור אחזקתו היא 249% ויותר.


לפי סעיף 117 לחוק מי שעונה על הגדרות החוק ישלם את המס בעד כל דירת מגורים שהיתה בבעלותו בשנת המס, למעט שתי דירות מגורים, לפי בחירתו. אם יחולו שינויים במהלך שנת המס במספר הדירות ישלם הנישום את החלק היחסי בהתאם.


סעיף 118 (א) קובע כי שיעור המס יעמוד על 1% מהסכום הקובע אך לא יעלה על 18,000 שקלים לכל דירה. אולם קיים פטור על דירות השקעה ששווין הכולל אינו עולה על 1,150,000 שקלים ופטור חלקי על דירות ששווין נע בין 1,150,000-1,400,000 שקלים.


מניין הדירות יחושב לפי כמות הדירות שבבעלות התא המשפחתי הכולל באופן רגיל את בני הזוג וילדים מתחת לגיל 18. כמו כן, לפי סעיף 119 לחוק ימנו במסגרת מספר הדירות שיש ליחיד אף דירות מגורים שיש לחברה שבבעלותו אם מדובר בחברת מעטים.


חשוב לשים לב, כי המחוקק החריג באופן חלקי דירות שהתקבלו בירושה. דירות אלה יהיו פטורות מחיוב במס רק בשנה הראשונה אם לא הושכרו בשנה זו. לאחר השנה הראשונה בכל מקרה הן יצטרפו למאגר הדירות החיבות מתוך המגמה הכללית לגרום למי שמחזיק בה למכור אותה ולהציף את השוק בדירות מגורים ובכך להוזיל את שווי הדירות.


המחוקק קבע הוראות שונות ביחס לאופן החישוב של החיוב וההודעות לרשות המיסים בדבר כמות הדירות והתשלומים בעדן


רשות המיסים תוציא הודעת חיוב עד סוף חודש ינואר של אותה השנה ואם החייב לא קיבל הודעה הוא מחויב להגיש הצהרה עד ליום 31/5 של אותה שנה. חשוב לשים לב לחריג להוראה זו, שכן שלפי הוראות החוק בשנת 2017 רשות המיסים לא תשלח מיוזמתה הודעת חיוב וכל מי שעונה להגדרות החוק, חייב להגיש הצהרה עד ליום 31/3/2017 ביחס לדירות שבהן הוא מחזיק ושיעור המס שיש לשלם עליהן (החיוב בינתיים הוארך עד לסוף יוני 2017).


אי הגשת הצהרה כאמור תביא על פי הוראות החוק לקנסות גבוהים ביותר שיכולים להגיע אף לסכום המס עצמו. סביר להניח כי הוראה זו תביא להרבה קנסות על נישומים שונים שאינם בקיאים בחוק ואינם יודעים שבשנת 2017 חובת הדיווח חלה עליהם כבר בהתחלה.

 

משרדנו העוסק תדיר בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין מייצג לקוחות שביקשו להימנע מחיוב בשל הוראות חוק זה ובשל המורכבות הרבה של דיני מיסוי המקרקעין והשלכות של כל עסקה שנעשית כעת על העתיד, אנו ממליצים מכל מי שמבקש לעשות עסקה על מנת להימנע מתשלום המס, פשוטה ככל שתהיה לפנות לייעוץ אצל עו"ד הבקיאים בתחום על מנת לתכנן את מהלכיו בקפידה ובשום שכל ובכך להימנע מחיובי מס עתידיים כפולים ומיותרים. שכן לעיתים חיסכון בטווח הזמן המיידי עלול להביא לחיוב מוגבר בעתיד.

 

מאת: עו"ד תמיר יחיא ועו"ד אלי סלהוב


רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.