לפיצול זה, יש הרבה יתרונות כלכליים ואף במישור הפרקטי הפיצול יכול להביא לפתרונות רבים אפשריים בכל הנוגע לחלוקת המשק בין יורשים, או מיצוי היתרון הכלכלי הגלום בו.


אולם, לעיתים, מה שנראה לבעל נחלה כדבר פשוט וטריוויאלי, טומן בחובו מוקשים מיסויים שהצדדים לא חשבו עליהם קודם לכן.


כך לדוגמא, בעל נחלה שרוצה לפצל את נחלתו על מנת ליתן לילדו קרקע מתוך המשק עליה יבנה את ביתו, עורך הסכם ברוח זו על מנת שילדו יפנה לרשות מקרקעי ישראל לחתימה על הסכם חכירה ביחס לאותה קרקע. נשאלת השאלה כמה עסקאות יש כאן והאם בכלל ניתן להגדיר את הפעולה כ"עסקה" לצורכי מס.


שאלה זו הובאה לפתחו של בית המשפט המחוזי בחיפה בוע (חי') 43535-08-14 דורין חפר-גחטן נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה.


בתובענה זו נדונה שלושה מקרים, שניים זהים ואחד מעט שונה


בשני המקרים הראשונים החליטו בעלי הזכויות בנחלה להעביר חלק מהנחלה, הכולל את בית הסב, לילדם. מדובר במגרש בשטח של כ- 500 מ"ר ועליו בית מגורים. בעלי הזכויות קיבלו את אישור המושב, והגישו בקשה מתאימה לרשות מקרקעי ישראל. הבקשה לפיצול כוללת שני רכיבים הרלבנטיים לענייננו - בקשה לפיצול מגרש מהנחלה, ובקשה להחכיר את המגרש לילדם.


במקביל, הגיש גם הילד בקשה לרמ"י, שכותרתה בקשה להחכרת המגרש. בבקשתו מציין הילד כי ברצונו לחכור את המגרש "תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים כנהוג במנהל".


רמ"י אישרה את הבקשה, כלומר אישרה את פיצול הנחלה והחכרת המגרש ובהודעת האישור מצוין כי ערך המגרש. עם קבלת אישור העסקה נחתם בין הילד לבין רמ"י הסכם חכירה ולפיו התחייב הילד לשלם לרמ"י דמי חכירה מהוונים בסך שנקבע.


יצוין כי לאחר אישור העסקה חתמו בעלי הזכויות במשק וילדם על תצהירי העברת זכויות ללא תמורה. כמו כן, חתמו על הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין, כנדרש לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963, בה הצהירו על העברת הזכויות במגרש ללא תמורה.

 

כן הצהירו כי על שווי המגרש ובית המגורים. בהתאם להצהרה זו נערך חישוב מס הרכישה שעל הילד לשלם. מס הרכישה שולם.


בסמוך לאחר מכן שילם הילד את דמי החכירה המהוונים אך עם התשלום קיבל הילד חיוב שני במס רכישה בגין דמי החכירה וזאת בנוסף למס הרכישה שכבר שולם לאחר הדיווח על העסקה עם ההורים.


הילד, אשר סבר כי אינו חייב במס רכישה, הגיש השגה למנהל וטען כי לא מדובר ברכישת זכויות אלא בהעברת זכויות ללא תמורה מההורים אליו. השגתו נדחתה ובהחלטת המנהל נאמר כי "מדובר על רכישת זכות במקרקעין כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין".


נחלה שנמכרה לאדם שאינו קרוב משפחה


במקרה השלישי דובר על בעל נחלה שמכר לצד ג' שאינו קרוב משפחה מגרש מתוך הנחלה תמורת סכום שנקבע בהסכם. באותו הסכם התחייב בעל הנחלה לשאת בכל התשלומים הכרוכים במכירה וכן בתשלומים בגין פיצול המגרש. גם כאן, סבר מנהל מס שבח כי מדובר בשתי עסקאות וחייב את הרוכש בחיוב מס כפול.


כבוד השופט רון סוקול סקר בתחילה את סוגיית פיצול נחלות במושבים תוך שהוא מזכיר מהן מטרות ההסדרים השונים הנהוגים בנחלות, ההסכמים הדו צדדיים והתלת צדדיים ועקרון "משטר הנחלות" הנהוג מימים ימימה.


בהכרעתו קובע בית המשפט כי בשני המקרים הראשונים אכן מדובר בשתי עסקאות כפי שקבע מנהל מס שבח האחת עסקת מתנה בין ההורים לילד ביחס לזכויותיהם במגרש והאחרת עסקה בין הילד לרשות מקרקעי ישראל ביחס לזכויות החכירה במגרש שלא היו קיימות קודם לכן להורים.


ביחס לעסקה השלישית בית המשפט קיבל את הערעור משום ששם מדובר במי שרכש את המגרש מבעל הזכויות כשהוא כבר מפוצל. כאן קבע בית המשפט כי מדובר בעסקה אחת וביטל את החיוב הכפול.


בפסק הדין נעשו אבחנות חשובות בין מי שמהוון את זכויותיו בלבד לבין מי שמשלם דמי היוון לאחר שחתם על הסכם חכירה שמעניק זכויות נוספות מעבר לאלה שהיו קיימות.


משרדנו העוסק תדיר בתחום האגודות השיתופיות ומיסוי מקרקעין ייצג לקוחות שביקשו להימנע מחיוב כפול במקרים דומים והשתמש בדוקטרינת הנאמנות על מנת להימנע מתשלום זה. דוקטרינה זו התקבלה על ידי רשות המיסים וחסכה ללקוחותינו עשרות אלפי שקלים.


בשל המורכבות הרבה של דיני האגודות השיתופיות וכן המשמעות המיסויית הכבדה של פעולה בנחלה, אנו ממליצים מכל מי שמבקש לעשות עסקה בנחלתו, פשוטה ככל שתהיה לפנות לייעוץ אצל עו"ד הבקיאים בתחום על מנת לתכנן את מהלכיו בקפידה ובשום שכל ובכך להימנע מחיובי מס כפולים ומיותרים.


מאת: תמיר יחיא, עו"ד אלי סלהוב, עו"ד, תמיר יחיא את אלי סלהוב - משרד עו"ד ונוטריון


רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.