מתי כדאי לבצע הליך של תמ"א 38?

בשנים האחרונות, לנוכח "מצוקת הדיור", בכל שיחת סלון ביום שישי, עולות שוב ושוב המילים "תמ"א 38" כאשר כל אחד מהדוברים מתכוון לחלק אחר בתכנית מתאר ארצית מספר 38, שחוקקה על ידי המדינה ומהותה היא חיזוק מבנים בשל החשש לקריסתם בעת רעידת אדמה.

כעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית, אני מוזמן, חדשות לבקרים, לבתים של דיירים בבית משותף, על מנת לנסות ולבדוק את האפשרות של קיום הליך כזה בבניין. בפגישות אלה אני חוזר על הסבר מפורט ומרוכז, כזה שנותן לדיירים מידע וכלים לעזור להם להחליט האם המבנה בו הם מתגוררים אכן מתאים לקיום הליך שכזה אם לאו.

ראשית, כך אני מסביר, כמעט בכל מקום במדינה בו קיימים מבנים, יש "תכנית בניין", דהיינו תכנית שלפיה נבנים המבנים במקום בו חלה התכנית והקובעת כיצד ועד כמה ניתן לנצל את המקרקעין במקום.

ישנן תכניות שחלות על בנין מסוים, תכניות שחלות על אזור מסוים בעיר מסוימת, תכניות שחלות על ערים שלמות ותכנית כללית שחלה על כל מדינת ישראל. תמ"א 38 הינה תכנית כזו- הגבוהה ביותר בהיררכיה התכנונית שחלה על כל מדינת ישראל וגוברת על כל התכניות האחרות.

מטרת התכנית הינה לחזק את מבנה הבניין תוך הרחבה ובניית תוספות

תכנית זו הינה בעלת שני ראשים עיקריים: חיזוק מבנה או הריסת המבנה והקמת אחר תחתיו. על פי התכנית, על אף כל האמור בתכנית אחרת מכל סוג שהוא, כל בניין שנבנה עד שנת 1980, על פי בקשה שתוגש על ידי בעלי הזכויות בבניין, יהיה רשאי לקיים הליך של "חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה" או של "הריסת המבנה והקמת אחר תחתיו", בד בבד עם קבלת הקלות מפליגות על מנת להרחיב את הדירה הקיימת מעבר למה שמותר על פי התכנית הנוכחית.

בדרך כלל ניתן יהיה לשפץ את הבניין הקיים, להגדיל את הדירה הקיימת בכ- 25 ממ"ר כאשר כ- 12 ממ"ר בערך מתוך זה יהיה ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) והיתר שטח עיקרי אחר.

בדרך כלל יינתן היתר להקמת מעלית ותוספת מרפסות לדירות הקיימות. הקלה נוספת משמעותית שניתנת היא בניית שתי קומות וחצי, מעבר לקומות הקיימות במבנה הקיים בהתאם לדירות שייווצרו לאחר ההרחבה כאמור, וכן איטום קומת עמודים והפיכתה לדירות או מחסנים בדומה לדירות שבקומה הראשונה שמעל קומת העמודים, באופן שבדרך כלל הבניין הקיים או זה שייבנה במקומו, יהיה גבוה בשתי קומות וחצי מהבניין הנוכחי ויהיו בו יותר דירות.

הדיירים יכולים לבצע זאת בשתי דרכים עיקריות, בעצמם תוך התאגדות של כל הדיירים בסוג של תאגיד וניהול הליך תכנוני, ולאחריו הליך של בנייה בעזרת אנשי מקצוע והשנייה, לתת לקבלן את זכויות הבניה בגג ובקומת העמודים על מנת שיבנה שם דירות בהתאם לדירות שהורחבו בקומה האחרונה בבניין הקיים ולמכור אותן, וכנגד לקבל ממנו שירותי בניה לביצוע השיפוץ התוספות וההרחבות כאמור לעיל בדירות שלהם.

מומלץ להתייעץ עם מהנדס או אדריכל לפני שפונים לקבלן

לפני שפונים לקבלן בהצעה סתמית לקיים הליך של תמ"א 38, מומלץ לפנות לאדריכל או מהנדס שיבדוק בדיוק מה ניתן לבנות במבנה הקיים או במקומו, על מנת שניתן יהיה לנהל מו"מ עם הקבלן בקשר לתמורה שתינתן על ידו בהקשר לאופי השיפוץ שייעשה, מספר המטרים שבהן תורחב כל דירה ומספר הקומות שייוספו לבניין.

כלל אצבע הוא שככל שהקרקע שעליה ממוקם הבניין הקיים יקרה יותר, כך יהיה מקום לדרוש מהקבלן תמורה גדולה ביותר בעד העברת הזכויות אליו בגג ובקומת העמודים אליו ובכל מקרה – חשוב מאד לדרוש ממנו ערבויות להתחייבויות בנותן בקשר עם השיפוץ.

לאחר קבלת הפרטים, יש להידרש לקביעת מספר אבני דרך להתקדמות בתהליך של תמ"א 38, כגון: תכנון מסלול מבחינה משפטית, תכנון ביצוע הפעולה בדרך פחותת מס ככל האפשר, עריכת הסכמים בין הדיירים בינם לבין עצמם ובינם לבין הקבלן שייבחר לביצוע ומינוי מוסמך לביצוע תיקון ורישום צו בית משותף מתוקן. בכל מקרה, מכיון שמדובר בפרויקט משמעותי ובעל השלכות הרות גורל, רצוי להתייעץ עם בעלי מקצוע בטרם שתתקבל כל החלטה.