הרוכש דירת מגורים, מן הראוי שידע מעט על העסקה שבדעתו לבצע. אמנם במרבית המקרים (אם לא בכולם) הצדדים לעסקה מיוצגים על ידי עורך דין, אולם לאלה יש שפה וכללים משלהם, שלא תמיד ברורים לאדם ה"פשוט".
עניינו של מאמר זה לבאר ולפשט מעט את הליך רכישת דירה ולפרט מספר פעולות קצרות שבעזרתן אפשר להפחית משמעותית את האפשרות ליפול קורבן לתרמית או עוקץ.
ראשית, בבואכם לרכוש דירה, יש לוודא את מצבו הפיזי של הנכס ולשם כך יש לבצע בדירה כל פעולה שתבהיר את מצבו של הנכס (לפתוח ארונות, דלתות חדרים וברזים). במידה וקיים ספק באשר למצבו הפיזי של הנכס בעקבות בדיקה זו, יש להיעזר במומחה אשר יבדוק או ימדוד את המצב בפועל אל מול תכנית הבנייה של הנכס.
לאחר השלמת הבדיקה והחלטה על רכישת הנכס, יש לוודא מספר דברים משמעותיים בחוזה הרכישה המוצע: שמות המוכרים והקונים רשומים כהלכה וכן מספר תעודת הזהות שלהם. על מנת להבטיח את זהות המוכר בצורה נאותה, יש מקום לבקש מהמוכר מסמך רשמי אחד נוסף (לפחות) על מנת לוודא זהותו ופרטים נוספים במקרה שבו המוכר בכלל מיופה כח של אחר, אז יש לוודא גם עם הגורם שאישר את ייפוי הכח שמדובר בייפוי כח אותנטי.
זיהוי רישום הדירה הנרכשת
חשוב לזהות את הדירה הנרכשת למניעת טעויות ברישום ולשם כך, יש לוודא שהחוזה מפרט בצורה ברורה ומלאה את פרטי הנכס כגון: כתובת, גוש, חלקה ותת חלקה שלו ואת מספר התיק במנהל מקרקעי ישראל (אם מדובר בחכירה).
עוד יש לציין במפורש בהסכם מידע על מהות הזכויות בנכס הנרכש, העשויות להיות אחת מאלה: בעלות, חכירה, חכירה לדורות, זכות להרשם כבעלים כחוכר או כחוכר לדורות.
את רישומה של דירה נמצא באחד או יותר מהמרשמים הבאים: לשכת רישום המקרקעין שם יהיה "נסח רישום", דהיינו מסמך המפרט את תמצית הזכויות בנכס. אם הרישום הוא במנהל מקרקעי ישראל, הרי ששם הרישום הינו באמצעות "אישור זכויות בנכס" דהיינו מסמך רשמי המפרט את תמצית הזכויות בנכס, בדומה לפירוט המצוי בנסח רישום מקרקעין הנ"ל. במידה ומדובר בנכס שאינו רשום באף אחד מאלה, הרי שרישומו יהיה במרשם "פרטי", דהיינו גוף פרטי שמסדיר ועוקב אחר רישום הבעלים והדירות ומנפיק לפי דרישה מסמך רשמי המפרט את "תמצית הזכויות בנכס" בדומה לפירוט בנסח רישום מקרקעין ובמנהל.
את מצבו התכנוני של הנכס נוודא באמצעות פנייה לועדה המקומית לתכנון ובנייה או במשרד מהנדס העיר הרלוונטי בבקשה לקבל "מידע תכנוני" מהוועדה על פי הוראות חוק חופש המידע.
קיום היטל השבחה או זכויות נוספות על הנכס
במידע זה יפורט האם יש בנכס זכויות בנייה שטרם נוצלו, דבר שעלול להקים חיוב בהיטל השבחה (היטל שמוטל על המוכר עקב שינוי לטובה של תוכנית בניין עיר החלה על הנכס).
פרט נוסף שחשוב לוודא טרם החתימה על ההסכם הוא האם יש מישהו שהוענקו לו זכויות כלשהן לגבי הנכס (לרוכשו, לשוכרו, שימוש אחר, לנהלו וכיו"ב) או שהוא קיבל זכויות כאמור בלי הסכמת הבעלים (עיקול צו מניעה וכו').
את הבדיקה נבצע באמצעות פנייה לרשם המקרקעין, ממ"י, רשם החברות, רשם המשכונות, ומשרד המשפטים לקבלת אישור פורמלי. במידה ובדיקה באחד המרשמים העלתה כי לחובת המוכר רשומה הערה כלשהי על זכויותיו בנכס הנרכש, נעמוד על כך שהמוכר יגרור או יסלק את הרישום טרם שנשלם לו את מלוא התמורה.
במידה ורשומה משכנתא על זכויות המוכר בנכס, נבקש להמציא לנו "מכתב כוונות" מהבנק בעל המשכנתא ובו פירוט החוב של המוכר לבנק.
דבר נוסף חשוב מאד שלעיתים "נשכח" בעת שמבוצעת עסקה זה השארת כספים בנאמנות על מנת שיסולקו חובות המוכר לרשום המקומית, למיסוי מקרקעין, לועדה המקומית לתכנון ובניה, עד למועד שבו תימסר לנו את החזקה בנכס.
עניין נוסף מהותי ברכישת נכס זה הביטוח: יש לדאוג לעניין מי יישא בפיצוי בגין נזק שנגרם לנכס בין מועד החתימה על החוזה ועד למועד מסירת החזקה בנכס. אחרון אבל חשוב לא פחות זהו הסדרת העניין הפיצוי במקרה של הפרת החוזה על ידי מי מהצדדים כגון קביעת פיצוי אחד במקרה של איחור בתשלום או במסירת הנכס ופיצוי אחר במקרה של הפרה יסודית.
עודכן ב: 08/09/2014
.jpg)
.jpg)
