מאמר : חוזה מכר מקבלן : הערות חשובות.

 

 

בהערות להלן : הקבלן = חברה קבלנית = המוכר.

 

 

1. בהרבה מן המקרים הקבלן עושה "עסקת קומבינציה" עם בעלי הקרקע שעליהם נבנה הבניין- חשוב לכתוב בהסכם כי המוכר (הקבלן) מצהיר כי אין מניעה עפ"י הסכמי הקומבינציה ועפ"י התב"ע למכירת הממכר, בנייתו והעברת הזכויות בו לשם הקונה.

 

 

2. הקבלן מנסה לסייג את האחריות שלו כלפי המוכר לחלקים בבניין ואו במקרקעין שאינם ה"ממכר" או הדירה : יש לציין למעט החלקים בבניין ו/או הקרקע שמהווים רכוש משותף ולכן חלק בלתי נפרד מהממכר.

 

 

3. החברה הקבלנית מנסה להתנער מאחריותה למצב שבו הקונה מסרב לקבל את החזקה בדירה , ובכל מקרה ייחשב מועד מסירת החזקה הקבוע בחוזה כיום המסירה בפועל – יש להדגיש כי במצב של אי קבלת החזקה בממכר ע"י הקונה בגלל סיבות שתלויות במעשה ו/או מחדל של המוכר, לא יחשב מועד מסירת החזקה הקבוע בחוזה ליום המסירה בפועל.

 

 

4. חשוב להדגיש כי גם אם הקונה יבצע "שדרוגים" של חומרים ו/או אביזרים בממכר על חשבונו אין הקבלן פטור מתשלום "זיכויים" בגין פרטי ה"מפרט הטכני" ששודרגו.

 

 

5. הקבלן רוצה להקציב לעצמו זמן של 12 חודשים ויותר אחרי מסירת החזקה לתיקון ליקויים בממכר, חשוב להקציב זמן קצר של חודשיים לתיקון ליקויים בלתי סבירים המונעים אפשרות שימוש סביר למגורים.

 

 

6. הקבלן מנסה להתנער מאחריותו ע"י סעיף המאפשר לו להסב לטובת הקונה התחייבויות לתיקונים בתקופת הבדק ו/או הסבת תעודות אחריות שהוא קיבל מקבלנים ו/או יצרנים ו/או נותני שירותים לגבי מלאכה כלשהי שבצעו בבניין או בממכר או לגבי מתקן או מוצר כלשהו שסופקו על ידם.

 

חשוב להדגיש שאין ה"הסבה" של ההתחייבויות ו/או "תעודות האחריות" פוטרת את הקבלן מאחריות.

 

 

7. במקרים רבים הקבלן רוצה כי בהסכם הקונה יתחייב כי תיקון הליקויים בממכר יתבצע ע"י הקבלן או מי מטעמו בלבד, אבל מה קורה שהליקוי כה חמור המונע שימוש סביר בנכס ומצריך תיקון מיידי והקבלן לא יכול לבצעו תוך התראה קצרה ? במקרים כאלה רצוי לסווג ולסייג ליקויים חמורים המונעים שימוש סביר בנכס המצריכים תיקון מיידי ל- התראה של 24 שעות בה הקבלן יחויב לתקן הליקוי ואם לא יעמוד בזמנים אזי הקונה רשאי לתקן על חשבונו וזכאי לדרוש שיפויי מיידי מהקבלן כנגד הצגת קבלות בגין עלויות התיקון.

 

 

 

8. הבטוחות:

 

 

כאשר יש "בנק מלווה" לפרויקט (ובמיוחד כשאין בנק מלווה) יש קבלנים שירצו שהקונה יסתפק ב"ערבות בנקאית" של הבנק המלווה כנגד כל תשלום שהקונה ישלם בגין הממכר (הוצאות הערבות הבנקאית חלים על הקבלן), אלא ש:

 

 

במקרה האידיאלי אין להסתפק בערבות בנקאית בלבד כבטוחה כנגד כספכם אלא חשוב לדרוש בטחונות משפטיים נוספים לערבות הבנקאית :

 

 

+ "מכתב החרגה" של הבנק המלווה (חשוב מאוד גם כאשר נוטלים משכנתא למימון הרכישה), לפיו המשכנתא שהבנק רשם לטובתו "בנסח טאבו" על הקרקע בגין הליווי הפיננסי של הפרויקט לא תחול על הדירה של הקונה.

 

 

+"הערת אזהרה" ב"נסח טאבו" לטובת הקונה בגין הדירה שרכש בפרויקט וכן רישום "משכנתא" לטובת הבנק של הקונה (במידה ונלקחה משכנתא למימון סכום הקנייה או חלקו).

 

 

במקרים האחרים (פחות אידיאלים אך טובים למדיי) הערת האזהרה נרשמת לאחר שבניית הממכר הושלמה והקונה מחזיר את הערבויות הבנקאיות או מבטלן.

 

 

9. על הקונה לשלם את המיסים החלים על הדירה (ארנונה, מים, חשמל וכיו"ב) מיום מסירת החזקה בדירה ולא לפני.

 

 

10. בגין איחור של מסירת החזקה בדירה יש לחייב את הקבלן לשלם לקונה שווה ערך כספי בשווי דמי שכירות חודשיים / יומיים של הדירה בשוק בחופשי בגין כל חודש איחור.

 

 

11. כמו כן, יש להקפיד שהתשלום האחרון בגין הממכר יהיה כנגד מסירת החזקה בממכר לקונה ולא לפני כן.

 

 

 

אין בכתוב משום יעוץ משפטי ו/או חוות דעת מחייבת והדברים אינם באים כתחליף לייעוץ משפטי מאת עו"ד מומחה בתחום.