רכישת דירה יד שניה - המדריך השלם

 

מורה דרך לרכישת דירה יד שנייה – מדריך בארבעה חלקים

הכותבים: עו"ד שלום לוי ושמאי מקרקעין יניב שירן

 

הקדמה

בבואנו לרכוש דירת מגורים, ישנם מספר אספקטים שעלינו ללמוד ולתת עליהם את הדעת בטרם נכנס לעסקה. לרבים מאיתנו תהא זו העסקה הראשונה או השנייה שנבצע במהלך חיינו, מאחר ומדובר באחת העסקאות היקרות ביותר של התא המשפחתי. לפיכך, חובה עלינו, טרם החתימה, ללמוד את מרבית הסיכונים הטמונים בעסקת מקרקעין במגמה לסכל ולהדוף חס ושלום נזק כספי ו/או קנייני. למותר לציין כי רוב הסיכונים שיוזכרו מטה רובצים לפתחו של הרוכש.

 

חשיבות המאמר – כל שינוי, או פרט כזה או אחר, שנעלם מעיני הרוכש, עשוי להשפיע רבות על תוכנה הכלכלי של העסקה והן על כוונתו האמיתית של הרוכש להתקשר בהסכם מחייב עם המוכר. לכן, למידת החשיפות והסיכונים השונים, יעזרו לרוכש לגבש דעה סופית בטרם יחתום על מסמך כלשהו.

 

רוצים לשאול שאלה בנושא? היכנסו לפורום רכישת דירה

 

תוכן עניינים

 

חלק ראשון: זהות המתווך; מועד תשלום דמי התיווך והשלכות אי ביצוע העסקה הלכה למעשה; וידוי - מי הוא בעל הדירה?; האם זיכרון דברים מהווה הסכם מחייב?; מהו הסכם מחייב?; מדוע בכל זאת חותמים על זיכרון דברים?; למה לא לחתום על זיכרון דברים?;

 

חלק שני: זיהוי הנכס וטיב הזכויות הצמודות לו; מעמדן של הזכויות והשלכות ההבחנה בין בעלות לחכירה; הפנקסים השונים; האם הזכויות נקיות וחופשיות?; מקצת הבדיקות; רכישת נכס בעל חריגות בניה?; לבדוק בציציות; בדיקות והמלצות;

 

חלק שלישי: מיסים ותשלומים אחרים החלים על הרוכש?; מיסים ותשלומים אחרים החלים על המוכר?; הערת אגב – הוראות חדשות בנוגע להנפקת אישורי מיסים וחובת הדיווח לרשויות;

חלק רביעי: מהו מועד מסירת החזקה?; מהו מחיר הדירה; הבטחת השקעת הרוכש; מהי הערת אזהרה.; מהו כוחה המשפטי של הערת אזהרה?; משכנתא; גרירת משכנתא; שיעורי הצמדה וריבית; רישום דירת המגורים על שם הרוכש; סיכומו של דבר;

חלק ראשון - זהות המתווך, מועד תשלום דמי התיווך והשלכות אי ביצוע העסקה הלכה למעשה

 

מתווך בעסקאות מקרקעין, הוא מי שהינו בעל רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין. המתווך יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, ויעביר ללקוחותיו כל מידע מהותי בנוגע לנכס המוצע.

 

ראשית, יש להבין כי חתימה על הזמנת עבודה עם מתווך הינה למעשה עסקה נגזרת מהעסקה העיקרית (רכישת דירה), והתמורה בעדה תשולם מיד עם חתימת הסכם מחייב בין הצדדים (מוכר וקונה), כגון זיכרון דברים, הסכם מוסכמות או כל מסמך אחר המחייב את הצדדים ולא משנה מה כותרתו. תשלום התמורה יימסר ללא קשר באם העסקה בוצעה הלכה למעשה, או שבסופו של יום העסקה לא יצאה לפועל. כלומר – ברגע שנחתם הסכם מחייב בין הצדדים, המתווך עשה את חלקו ועל כך מגיע לו שכר, אף אם העסקה לא הגיעה לסיומה.

 

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996, קובע כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם חתם הלקוח על הזמנת עבודה. כדי שהזמנת העבודה תחייב את הלקוח בדמי תיווך, עליה לפרט מהי פעולת התיווך הנדרשת (שכירות, מכירה, רכישה וכו') והסכום בעדה (סכום מוסכם מראש או שיעור ממחיר העסקה), האם התמורה כוללת מע"מ, תיאור הנכס, מחיר העסקה, פרטי הלקוח ופרטי המתווך.

נוסף על כך, מתווך יהא זכאי לקבל דמי תיווך בגין עבודתו, בתנאי ששימש כ"גורם יעיל" להתקשרות שבין הצדדים להסכם המחייב. דהיינו, הגורם אשר הביא להבשלת העסקה ובקשירת הצדדים יחדיו בהסכם מחייב. כדי שהמתווך יהא גורם יעיל, די בכך שיידע את לקוחותיו בדבר פרטי הנכס ובעקבות הידיעה, התקיים מפגש רצונות בין הצדדים ונחתם הסכם מחייב.

 

הערה - כמו בכל עסקה בשוק החופשי, בה ניתן להתמקח ולהפחית את מחיר התמורה, כך גם לגבי חוזה הזמנת עבודה שבין המתווך ללקוחו, דמי התיווך הנקובים בהזמנת העבודה הינם ניתנים למשא ומתן ואין לראותם כחלק מרשימה סגורה. דמי התיווך בעסקת מקרקעין עשוי להגיע לרף של 2% משווי העסקה בתוספת מס ערך מוסף, כך שמדובר בסכום לא מבוטל כלל וכלל. לכן, שומה על רוכש דירה באמצעות מתווך להתמקח ולהתדיין עם המתווך בנוגע לפרטי הסכם הזמנת עבודה, אחרת אין לו על מי להלין אלא על עצמו.

תקופת הבלעדיות הינה סוגיה שנוגעת בעיקרה למוכר, על כך נפרט במאמר נפרד שייצא בקרוב: "מורה דרך למכירת דירה".

 

וידוי - מי הוא בעל הדירה?

יש לבחון, לוודא ולאמת כי, האדם המעיד על עצמו כבעל הנכס (שהינו המוכר), הוא אכן בעל הזכויות בדירת המגורים, כדי להימנע מתרגיל "עוקץ" של רמאי שזייף תעודת זהות או יפוי כוח. אימות כזה ניתן לבצע באמצעות השוואת מספר אמצעי זיהוי עדכניים, כגון תעודת זהות, רישיון נהיגה, דרכון או על ידי הצגת מסמכים שונים המעידים על רכישת הנכס. כמו כן, שיחה קצרה עם השכן ממול תסיר ספקות רבים בעניין.

 

האם זיכרון דברים מהווה הסכם מחייב?

סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, (להלן: "חוק המקרקעין") שכותרתו "צורתה של התחייבות" קובע בזו הלשון:
"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב"

קרי, ללא מסמך בכתב אין תוקף להתחייבויות שבין הצדדים. עניין זה מקבל משנה תוקף לאור פרשנות בית המשפט, שלפיה נקבע כי דרישת הכתב אינה רק ראיתית, אלא בעיקרה מהותית להתקשרות שבין הצדדים. כמו כן, נקבע כי כדי שהמסמך יהא מחייב, עליו להחיל את כל הפרטים החשובים והמהותיים לעסקה. כגון תאור המקרקעין, זהות הצדדים לעסקה, העסקה והתמורה בעדה. במידה וחסרים פרטים מסויימים למסמך (כגון "זיכרון דברים" או "כתב סיכום דברים"), ניתן להשלימם על ידי דינים שונים המשלימים את המסמך, כגון דיני ראיות, דיני חוזים וכדומה.

מהו הסכם מחייב?

הסכם מחייב הינו כל מסמך שתחילתו בהצעה של המציע ובקיבול של הניצע (מפגש רצונות), כאשר המסמך מעיד על מסויימות וגמירת דעת של הצדדים להתקשר בחוזה המחייב אותם מבחינה משפטית. דרישת המסויימות הינה הסדרת הפרטים העיקריים והחיוניים לעסקה, כגון שמות הצדדים, מהות העסקה, התמורה בעסקה וכו'. יחד עם זאת, אין צורך שכל הפרטים יופיעו מאחר ולבית המשפט יש סמכות להשלימם במקרה הצורך.

דרישת גמירת הדעת נבחנת לפי אמות מידה של האדם הסביר (מבחן אובייקטיבי). משמע, האם האדם הסביר הבוחן את נסיבות המקרה היה מגיע למסקנה כי הצדדים גמרו בדעתם ליצור יחסים משפטיים המחייבים אותם. "לחיצת יד" או "הרמת כוסית" עשוייה להתפרש בדין הכללי ככוונה ליצירת יחסים משפטים. אולם, מאחר ובדיני מקרקעין עסקינן, דרישת הכתב הינה מהותית ולכן הרמת כוסית או לחיצת יד בלי להעלות על הכתב את המוסכמות לא תחייב את הצדדים.

חשוב ביותר – מהכלל אל הפרט, במרבית זיכרונות הדברים או מסמכים אחרים (שכותרתם כאמור אינה משנה אלא תוכנם) שעורכים צדדים לעסקת מקרקעין (בעזרתו "האדיבה" של המתווך), טרם התייעצות עם עוה"ד, תגלו כי המסמכים הנזכרים אינם מעלים סוגיות ספציפיות לאופן ביצוע העסקה. למשל הסדרי משכנתא, הזכויות הנרכשות, אופן הטיפול בשיעבוד או עיקול שרובץ על הנכס המוצע אפשרויות הביטול ועוד ועוד. בגין החוסר הנזכר, מסמך שכזה עשוי להיות מסמך מסוכן מאין כמותו והצדדים החתומים עליו, עלולים למצוא עצמם בנזקים כלכלים, מיסויים ומשפטיים במכה אחת.

 

מדוע בכל זאת חותמים על זיכרון דברים?

לדאבוננו, בחברה קיימת השקפה הנובעת מהסברה כי חתימה על מסמך כגון, זיכרון דברים אינה מחייבת את הצדדים, אך כפי שפירטנו מעלה – ההפך הגמור הוא הנכון.
 

נוסיף לכך את הלחץ המופעל על ידי המתווך, בדרכו הוא, כדי לנסות ולהניע את הצדדים לחתום על זיכרון דברים, כך שהנזכר "יגזור" את שכר טרחתו מהר ככל האפשר. דבר זה מקובל מההיבט המסחרי אך לא רצוי מהאספקט המשפטי.

נוסיף לכך את התרגשות והתפעלות הרוכש לנוכח הדירה האטרקטיבית שלהפתעתו מצא והפחד שרוכש אחר יתפוס את הנכס – אפשר לומר כי נסגר הגולל לחתימה על זיכרון דברים.
 

למה לא לחתום על זיכרון דברים? זאת משום שלאחר החתימה, לא אחת, מתבררות בעיות משפטיות לגבי אחד הצדדים לעסקה ו/או לגבי הנכס הנמכר. בגין בעיות אלה, לא ניתן לבצע את העסקה כפי שהצדדים חפצו, ולמרבה הצער הצדדים הרי כבר נקשרו בהסכם מחייב בחתימתם על זיכרון הדברים.

 

לאור זאת, יעלה קושי רב בהתרת הקשר המחייב ביניהם, מבלי לחייב את מי מהצדדים בפיצוי בגין הפרת הסכם, לרבות תשלום דמי תיווך המגיע למתווך. זאת אף על כך שבסופו של יום, העסקה לא יצאה לפועל. בנוסף לכך ראוי לציין, כי יכולת הצדדים להתמקח לאחר החתימה על זיכרון הדברים נפגעת משמעותית בשלב הכנת הסכם המכר הסופי על ידי עורכי הדין. נקודה חשובה נוספת מעבר למשמעות המשפטית הינה חובת הדיווח על ביצוע עסקה במקרקעין ובתשלום מיסי המקרקעין החלים על העסקה מיום החתימה על המסמך המחייב ולא מיום החתימה על הסכם המכר – כפי שיפורט בהמשך.

 

לסיכום, לדעתנו, יש להימנע מלחתום על מסמך כלשהו שמטרתו היא קשירת הצדדים בהסכם מחייב ולא משנה מה כותרתו של המסמך ("סיכום דברים", "סיכום מוסכמות", "הצעה לרכישת דירה" וכדומה). לגישתנו, די בסיכום בעל פה בין הצדדים בנוגע למחיר העסקה ואופן התשלום, וניסוח הסכם מכר מחייב וסופי על ידי עורכי הדין העוסקים בתחום הרכישה, לאחר כמובן שערכו את הבדיקות המתאימות. במידה ואחד הצדדים מקשה עורפו (בדרך כלל, המוכר) בנוגע לביצוע פעולה המעידה על רצינות, לנסות ולהתמקח בנוגע לתנאי הבא – "דמי רצינות" – אין להסכים לתשלום מקדמה. אם בכל זאת שילמתם (כדי שהמוכר ישמור לכם את הדירה), יש למחוק את האפשרות לחלט את הסכום כולו או חלקו במקרה שהעסקה לא תצא לפועל מכל סיבה שהיא. יודגש כי, עדיף להפקיד את הכסף בנאמנות בידי עורכי הדין עד למעמד חתימת הסכם המכר.

חלק שני -זיהוי הנכס וטיב הזכויות הצמודות לו:

זיהוי הנכס וטיב הזכויות הצמודות לו – הזכות הקלאסית במקרקעין הינה דירת מגורים, קרקע, מבנה וכו', משמע, נכס מוחשי. אך לעיתים זכות במקרקעין עשויה להיות גם זכות מופשטת, כגון זכויות בניה על גג הבניין השייכות לבעל הקומה האחרונה.

ישנם שני סוגי זכויות עיקריות: בעלות וחכירה.

בעלות – הינה זכות משפטית המעניקה לבעליה את מלוא אשכול הזכויות בנכס, כגון הזכות להחזיק בנכס, להשתמש בו ולעשות כל עסקה (מכירה, השכרה או חכירה – שהינה השכרה לתקופה ארוכה, קבלת משכנתא, הענקת זיקת הנאה, או נתינת זכות קדימה) בכפוף לכל הגבלה לפי דין או הסכם. הזכויות מתייחסות גם למה שמצוי מתחת לקרקע ומעל הקרקע.

חכירה – הינה למעשה השכרה של הנכס לתקופה ארוכה.

 

מעמדן של הזכויות והשלכות ההבחנה בין בעלות לחכירה:

1. בבעלות הזכות היא בלעדית של בעל המקרקעין ואילו בחכירה זכויות וחובות הרוכש (שהינו חוכר) מוסדרים בחוזה החכירה, המוטבע בחותם שבין המחכיר (לרוב מינהל מקרקעי ישראל) לרוכש/החוכר/השוכר.
 

2. השלכות כספיות:

1) חוכר עשוי להיות מחוייב בדמי חכירה שנתיים בגין שימוש במקרקעין (במידה והנכס אינו מהוון) ואילו המחזיק בזכות מסוג בעלות לא חל לגביו חיוב מעין זה;
2) חוכר עשוי להיות מחוייב ב"דמי היתר" כתנאי למימוש זכויות שלא הוענקו על פי חוזה החכירה ואילו המחזיק בזכות מסוג בעלות לא חל לגביו חיוב מעין זה;
3) חוכר עשוי להיות מחוייב ב"דמי הסכמה" כתנאי להעברת זכויות החכירה בנכס ואילו המחזיק בזכות מסוג בעלות לא חל לגביו חיוב מעין זה;

3. השלכות אופרטיביות: בעל זכות מסוג חכירה המעוניין לבצע פעולות מסויימות בנכס נדרש לבקש את אישור הבעלים (מינהל מקרקעי ישראל) מראש לפעולה, כגון הגשת בקשה לתוספת בניה. כמו כן, לעיתים הסכמת המינהל לפעולה כפוף לתשלום אגרה או מס.

כאשר מדובר בדירה הרשומה בחברה משכנת – התוצאה היא שישנו גוף נוסף מעבר למינהל, באופן כזה, שכל פעולה שבעל הזכות מסוג חכירה מעוניין לבצע צריך לקבל הן את אישור המינהל והן את אישור החברה המשכנת. כמו כן, גם החברה המשכנת עשוייה לגבות תשלום בגין טיפול בפעולות שונות, כגון מכירה.

 

הפנקסים השונים:

בישראל המקרקעין נחלקים לשני סוגים: מקרקעין רשומים ומקרקעין שאינם רשומים.

רק המקרקעין הרשומים מופיעים באחד משלושת הפנקסים[תקנה 6 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל – 1939]:

1. פנקס השטרות – בפנקס זה מופיעים כל המקרקעין הרשומים אשר טרם עברו הליכי הסדר קרקעות.
2. פנקס הזכויות – בפנקס זה מופיעים כל המקרקעין הרשומים אשר עברו הליכי הסדר קרקעות.
3. פנקס הבתים המשותפים – בפנקס זה מופיעים כל המקרקעין אשר ניתן לגביהם צו רישום הבית כבית משותף ( בפנקס זה רשומים הבתים המופיעים על קרקע מוסדרת או על קרקע שאינה מוסדרת).

האבחנה בין פנקס השטרות לפנקס הזכויות מקבל ביטוי במספר מישורים:

כוחו של הרישום:

1. מקרקעין הרשומים בפנקס הזכויות – הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו.
2. מקרקעין הרשומים בפנקס השטרות – הרישום מהווה ראיה לכאורה לתוכנו.
טעות ברישום:
1. כאשר אדם רכש מקרקעין הרשומים בפנקס הזכויות, בתמורה ותוך הסתמכות בתום לב על רישום שגוי – זכותו תעמוד לו חרף הטעות.
2. הכלל בנוגע להסתמכות על רישום שגוי לא חל במקרקעין הרשומים בפנקס השטרות.
התיישנות:
1. כאשר מדובר במקרקעין הרשומים בפנקס הזכויות – לא חלה התיישנות לגבי תביעה לקיום זכות רשומה. אין בכך כדי למנוע טענת התיישנות שאדם היה זכאי לטעון לפני תחילת חוק המקרקעין.
2. כאשר מדובר במקרקעין הרשומים בפנקס השטרות – תקופת ההתיישנות היא 15 שנה.

 

האם הזכויות נקיות וחופשיות?

 

לשאלה זו חשיבות מכרעת להתקשרות שבין המוכר לרוכש, כדי לא להיקלע לקשיים בהעברת דירת המגורים על שם הרוכש. לכן, לא די בהצהרת המוכר, אלא יש לבחון, לוודא ולאמת, כי דירת המגורים נקייה מכל חוב, שעבוד, הערת אזהרה, צו עיקול, צו שיפוטי ו/או צו מינהלי ו/או צו הריסה וכל זכות אחרת של צד ג', אחרת הדבר עשוי להסב נזקים כספיים וקניינים לרוכש.

לדוגמא – זכויות המוכר בדירת המגורים משועבדות לטובת הלוואה שהמוכר לקח מצד ג' לטובת עסקו, ולמרבה הצער הרוכש פסח על הסעיף המגן עליו והמבטיח שהזכויות יועברו על שמו, כאשר הן נקיות וחופשיות מכל חוב, שיעבוד. כתולדה מכך, זכויותיו של הרוכש הינן "בעלות מום" בדמות שעבוד שרובץ על הנכס ושוויין של הזכויות נמוך מהערך ששולם בעבורן.

 

תוצאה שבהחלט אפשרית במקרה זה היא מימוש השעבוד על ידי בעל השעבוד כתוצאה מאי יכולת פירעון של המוכר (שהפך במקרה זה להיות לווה חייב). משמע – מכירת הדירה לשם פירעון החוב, על אף שהרוכש שילם בעבורה את מלוא התמורה ממיטב כספו. על כן, חובה על הרוכש טרם יחתום על הסכם המכר, לבחון היטב את טיב הזכויות המוצעות במרשמים ובפנקסים השונים של דירת המגורים. הבדיקות משתנות בהתאם לסוג הבעלים (פרטי, חברה) ובהתאם למקום רישום הנכס (מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת ולשכת רישום המקרקעין – טאבו).

 

מקצת הבדיקות:

כאשר מדובר בדירה הרשומה בבעלות פרטית בטאבו – יש להוציא נסח (לפי גוש חלקה) מעודכן של הדירה. בנסח מופיע שם בעל הדירה, הזכויות ומצבן והאם ישנה הערה על הדירה, עיקול או שיעבוד או צווים למיניהם וסימנים נוספים לבחינת טיב הזכויות.

כאשר מדובר בדירה הרשומה במנהל – יש לבצע בדיקות קפדניות שהעיקרית בהן הינה בדיקת אישור זכויות אשר במהותה דומה לנסח מהטאבו.

כאשר מדובר בדירה הרשומה בחברה משכנת – יש להוציא אישור זכויות הן מהמינהל והן מהחברה המשכנת, דבר המסבך משמעותית את תהליך הבדיקה.

בדיקות נוספות שבמידת הצורך יש לעשותן – בדיקה ברשם המשכונות, בדיקה ברשם החברות, בדיקות במחלקת ההנדסה ועוד.

במידה ויימצא מום כלשהו בדירת המגורים, יש לקבוע מנגנון מפורש בהסכם המכר להסרת המגבלה, וזאת לפני כל תשלום אחר למוכר.

 

רכישת נכס בעל חריגות בניה:

חריגת בניה – משמע, בניה או שימוש שהתבצעו ללא היתר או בניגוד להיתר כדין, ולפיכך הינם בבחינת עבירה על חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן "חוק התכנון").

אדם המואשם בביצוע חריגות בניה ינקטו נגדו צעדים מנהלים, כאשר במקרה הקל, הדבר יסתכם בהריסת החריגה והשבת המצב לקדמותו. לעומת זאת, במקרה הקשה יותר הדבר יגרור האשמה בעבירה פלילית שבסופה, לרוב יוטל קנס כספי עד כדי כפל שווי כמשמעותו בסעיף 219 לחוק התכנון.
 

חריגות בנייה פזורות על שלל סוגי הנכסים.

דוגמאות נפוצות לחריגות בניה:

סגירת מרפסות - בעבר היה נהוג לבנות דירות משופעות במרפסות, אשר נסגרו על ידי הבעלים וסופחו לשטח העיקרי של הדירה לצורך הרחבת חדר מגורים או לעיתים אף יצירת חדר נוסף. משמע, שטח הדירה העיקרי גדל ללא הוצאת היתר בניה כנדרש.
תוספת בניה – בנייה אשר תואמת את הוראות התב"ע אך לא הוצא בגינה היתר. לדוגמא, ותיקים להם זכויות בניה בלתי מנוצלות ו/או זכויות שהתווספו במהלך השנים, ועל פיהן הדיירים הרחיבו את דירותיהם בהתאם לזכויות הבניה המוקנות לנכס. אולם, לא המציאו לכך היתר בניה כדין.

הערה - במקרים בהם חריגת הבניה בוצעה על בסיס זכויות בניה מותרות, קל יותר להכשיר את החריגה בהיתר בניה, לעומת חריגה שאינה תואמת את הוראות התב"ע.
 

שימוש חורג מההיתר – שימוש בנכס שאינו תואם את השימוש המותר על פי ההיתר, דוגמת מחסן בקומת הקרקע בבניין מגורים שייעודו הוסב לדירת מגורים או משרד שהוסב לשימוש של מגורים, ללא היתר לשינוי הייעוד מהווה חריגת בניה.
 

פיצול דירה למספר יחידות דיור – משמעותה של חריגה זו הינה הגדלת צפיפות הבניה אל מעבר למותר על פי היתר הבניה. בשנים האחרונות אנו עדים לפיצולי דירות למספר רב של חדרי סטודיו והשכרתן כיחידות עצמאיות. משמעות הגדלת מספר יחידות הדיור אל מעבר למותר הינה פגיעה בשוויין של הדירות האחרות בבניין, כתוצאה מהשימוש הרב במתקני הבניין וברכוש המשותף (כגון מעלית, חדר מדרגות וחניה). יוער כי הכשרת חריגת בניה שכזו לרוב בלתי אפשרית, לאור העובדה כי היא אינה עומדת בתנאי הוראות התב"ע. יחד עם זאת, הגדלת הצפיפות אל מעבר למותר מותנית באישור הוועדה המחוזית. לאחרונה, אנו עדים לאכיפה מסיבית יותר מצד רשויות התכנון והבניה. בעניין זה ניתן למצוא פס"ד שונים בהם הוטלו קנסות גבוהים עד כדי עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

 

לפיכך, ניתן לומר שלא כל מה שרואים, זה מה שמקבלים. הבעיה שלפעמים המוכר עצמו אינו מודע לחריגה, כי רכש את הנכס כמו שהוא (As is), ולא השכיל לבדוק את נושא הרישוי באמצעות אנשי מקצוע מתאימים. למעשה, בעת המכירה מגולגלת האחריות לחריגות הבניה מאחד לשני עד שייפול שעיר לעזאזל שישלם על חטאי העבר שבוצעו בנכס.

יובהר כי שינויים פנימיים בדירה, כגון שינוי בחלוקת הפנים לא יחשבו לחריגות בניה ואינם מותנים בהיתר בניה. אולם, באמירת אגב נוסיף כי, ישנם שינויים פנימיים הטעונים היתר לעבודה מצומצמת, דוגמת שינוי מיקום המטבח מאחר ועלולה להינזק צנרת הבניין המקורית.

לבדוק בציציות:

לא פעם לאחר הליך הרכישה, מתגלה בדירת המגורים תוספות בלתי חוקיות או חריגות בניה, וזאת על אף שהרוכשים השתמשו בשירותי עורכי דין. מאחר ובעת חתימת הסכם המכר טרם נחשפו הפגמים הללו למחלקת ההנדסה ברשות המקומית, ולכן בזמן בדיקת הנכס לא הופיע כל הערה או צו המעיד על כך.

אי לכך, בשל גילוי הפגמים, חשוף הרוכש לתביעות הן מצד השכנים, עקב פגיעה בקניינם בשל ירידת ערך הנכס והן מצד הרשות המקומית, שתתבע את התמורה המגיעה לה בשל בקשת היתר בניה בגין החריגה. חשוב לציין כי, במקרה דנן הרוכשים אף עשויים למצוא עצמם קשורים בהליכים פלילים בגין הפרת הוראות חוק התכנון.

חשיפת הפגמים הנזכרים לאחר הרכישה עלולים להסתכם באלפי שקלים, לרבות ירידת ערך הנכס והוצאות משפטיות. זאת עד כדי פגיעה משמעותית בכדאיות העסקה, באופן כזה שאילו הרוכש היה מודע מראש למצב התכנוני והמשפטי של הנכס, לא היה מעלה בדעתו להכניס "ראש בריא למיטה חולה".

 

בדיקות והמלצות:

בטרם רכישת נכס, יש להיעזר באיש מקצוע דוגמת מהנדס או שמאי מקרקעין הן לבדיקת נושא הרישוי לבחינת כשרות הנכס בין השטחים הבנויים אל מול השטחים שאושרו בהיתר הבניה והן לבחינת זכויות הבניה המוקנות לו. ייתכן כי קיימות לנכס זכויות בניה לא מנוצלות שבזכותן ניתן אף להשביח את הנכס.

הערכת שמאי הינה בחינה שגם אם נתחמק ממנה טרם החתימה על הסכם המכר, עדיין נצטרך לספקה בשלב אישורי המשכנתא. לפיכך, יפה שעה אחת קודם, כדי למנוע מהרוכש עוגמת נפש, במקרה בו יעלה חוסר התאמה בין המחיר החוזי להערכת השמאי לצורך אישור המשכנתא. דהיינו, הרוכש עלול להיתקל בסירוב הבנק למתן המשכנתא היות ושווי הדירה לפי הערכת השמאי נמוכה משווי המשכנתא.

בנוסף, מאחר והרוכש נכנס לנעליו של המוכר, האחריות בגין ביצוע חריגות בנייה מתגלגלת לפתחו של הרוכש לאחר רישום הדירה על שמו. יש לוודא כי, בהסכם המכר ישנה הצהרה של המוכר לפיה הוא מכריז כי הנכס בנוי בהתאם להיתרי בניה שניתנו כדין, כי אין בנייה בלתי חוקית ו/או חריגות בניה בנכס, כי לא הוצא צו הריסה כנגד הנכס, וכי לא ננקטים ולא צפויים להינקט הליכים משפטיים ו/או מנהליים בקשר לבנייה שלא בהתאם לחוק.

 

חלק שלישי - מיסים ותשלומים אחרים החלים על הרוכש:

מס רכישה – יש להבהיר לרוכש כי ייתכן ויהא עליו לשלם מס רכישה המחושב לפי מחיר הדירה ביום החתימה. למותר להוסיף כי שיעור המס משתנה בהתאם למצבו האישי של הרוכש, לדוגמא, במידה ומדובר ברוכש שהוא נכה, עולה חדש, נפגע פעולות איבה או מדובר בעסקת מתנה, יחולו מדרגות מס מופחתות. כמו כן, במידה ומדובר ברוכש הרוכש את דירתו היחידה, הוא יחויב בשיעורי מס מופחתים לפי מדרגות של 0% עד לסכום של 1.13 מיליון ₪, מ – 1.13 עד 1.6 מיליון ₪ 3.5%, מ – 1.6 מיליון ₪ ומעלה 5%. לעומת זאת, אם מדובר באדם הרוכש את דירתו השנייה, יחויב לפי מדרגות מס של 3.5% מהשקל הראשון עד לסכום של כמיליון ₪, וממיליון ₪ ומעלה יחויב בשיעור של 5%.

חשוב לציין – כי אדם הרוכש דירת מגורים לשימוש עסקי ולא לצרכי מגורים, אינו זכאי לשיעורי מס רכישה מופחתים ברכישת דירת מגורים.
הערה חשובה – לפי שיעורי מס הרכישה החדשים שצפויים לקבל אישור בימים הקרובים ולקבל תוקף של הוראת שעה לשנתיים הקרובות, יחולו מדרגות מס רכישה שונות על רכישת דירה יחידה ושנייה שנרכשו מיום 21/02/2011 ועד ליום 31/12/2012, כדלקמן:
ברכישת דירה יחידה יופחת מס הרכישה לפי מדרגות של 0% עד לסכום של 1.35 מיליון ₪, מ – 1.35 עד 1.6 מיליון ₪ 3.5%, מ – 1.6 מיליון ₪ ומעלה 5%.

ברכישת דירה להשקעה יועלה מס הרכישה מהשקל הראשון ועד למיליון ₪ שיעור של 5%, ממיליון ₪ ועד שלושה מיליון ₪ 6%, ומשלושה מיליון ₪ ומעלה שיעור מס רכישה של 7%.

עוד הערה חשובה לרוכש דירה יחידה - במידה ומבוצעת עסקת Back to Back (דהינו, מכירת דירה ובמקביל רוכשים דירה) יש לעמוד בלוחות הזמנים בין המכירה לרכישה וההפך, כדי לא להיחשב כבעלים של שתי דירות ואז יחול חיוב במס רכישה לפי מדרגות גבוהות יותר.

 

מיסים ותשלומים אחרים החלים על המוכר:

בהקשר זה יש להבחין בין:

1. חובות שוטפים – ארנונה, חשמל, מים ועד בית וכדומה.
2. חובות החלים על בעל הזכות בדירה – מס שבח, היטל השבחה ותשלומים למינהל מקרקעי ישראל.

העברת הזכויות בדירת המגורים על שם הרוכש מותנה בהצגת אישורים (מס שבח, היטלי השבחה, ארנונה ואישור מחברה משכנת), המעידים על העדר חובות לרשויות השונות (רשות המיסים, עירייה ומינהל). לאור זאת, יש לוודא כי בהסכם המכר ישנו סעיף הגנה לרוכש המפרט את חובתו של המוכר לשאת בכל אותם תשלומים וחובות הנוגעים לדירה הנמכרת.

בנוסף, יש לוודא כי בהסכם המכר ישנו סעיף שלפיו עוה"ד יחזיקו בנאמנות סכום מסויים מתוך התמורה החוזית (בדרך כלל מתוך התשלום האחרון), שאותו יעבירו למוכר רק לאחר הצגת האישורים להעברת הזכויות בדירה על שם הרוכש. עניין זה נועד להגנה על הרוכש במקרה בו יישארו חובות המוכר על הנכס והרי הרוכש שילם למוכר את מלוא התמורה בגין הנכס הנמכר. כך, ניתן לפרוע חובות אלו, מבלי שיושתו על הרוכש.

פטורים ממס שבח בהתאם להוראת השעה החדשה, שכאמור צפויה להתפרסם בקרוב, הינם סוגיה שנוגעת בעיקרה למוכר, על כך נפרט במאמר נפרד שיצא בקרוב: "מורה דרך למכירת דירה".

 

הערת אגב – קיימות הוראות חדשות בנוגע להנפקת אישורי מיסים וחובת הדיווח לרשויות המס בנוגע לעסקה במקרקעין. בתחילה, נרשמו ההוראות במסגרת הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקוני חקיקה) התשע"א – 2010, אך הוחלט להעבירן בחוק נפרד שטרם אושר. למרות האמור, מצאנו לנכון להביאן לידיעת הקוראים. כדלקמן:

השינויים הצפויים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג -1963 (בהתאם להצעה), זאת בעקבות דוח Business Doing המפורסם על ידי הבנק העולמי, הבוחן את מידת הפשטות בעשיית עסקים ב – 183 מדינות ברחבי העולם. אחד הנושאים הנבחנים הינו משך הזמן בו נרשמת בעלות בעסקאות נדל"ן. על פי הדוח, ישראל דורגה במקום ה- 147.

 

לפיכך, החליטה הממשלה ב- 21 ביוני 2010, על הקמת ועדה לבחינת ממצאי הדוח, אשר קבעה כי, עיקר הקושי בהליך רישום בעלות נובע מתהליך השומה. שכן, בלא אישורי המיסים לא ניתן להשלים את תהליך רישום הבעלות. בהתאם לכך, מטרת התיקונים המוצעים היא לבטל פעולות מיותרות, לקצר וליעל את תהליכי המיסוי של עסקה.

לפיכך, מוצע לשנות את שיטת הדיווח באופן שרובו ככולו יתבסס על שומה עצמית מפורטת ומלאה, וזאת בהתאמה להליכים הקבועים בפקודת מס הכנסה. לפי הדין הקיים, תנאי לתוקפם של עסקאות במקרקעין הוא תשלום כל חובות המס בשל המקרקעין. לצד הוראה זו, קובע סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין, כי חובת תשלום מס השבח חלה על המוכר. הואיל ובדרך כלל המוכר אדיש לרישום העסקה, קונים רבים נתונים לחסדם של המוכרים או מנהל מיסוי מקרקעין על מנת לרשום את המקרקעין על שמם.

• לפיכך, מוצע לקבוע כי בכל עסקה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, ובהגיע המועד בו חלה חובת תשלום המס בהתאם לסעיפים 51 ו - 52 לחוק, יעביר הקונה למנהל מקדמה בסכום השווה ל – 15% מסך התמורה שנקבעה לעסקה (להלן בהתאמה: "הסכום" או "השיעור"). יש להביא בחשבון שלפי ההצעה, תנאי סעיפים 51 ו- 52 לחוק ישונו מ – 50% ל -30% מתשלום התמורה, משמע – ברגע שהקונה משלם 30% מהתמורה, יהא עליו להפקיד סכום נוסף של 15% מהתמורה אצל מנהל מס שבח.

 

סכום זה יחשב כסכום ששולם על חשבון המס שחייב בו המוכר ויראו בו כאילו שולם למוכר על חשבון התמורה שנקבעה בהסכם. כמו כן, מוצע להסמיך את המנהל להקטין את השיעור האמור. סכום שנוכה לא יוחזר לפי קביעת ועדת הערר לפי המאוחר או עד שהפכה השומה לסופית. למותר לציין, כי בהצעת החוק שונה המועד בסעיף 78(ב) לחוק מיסוי מקרקעין מ – שישה חודשים לשמונה חודשים, קרי, מוכר אשר יידרש בסופו של יום לשלם פחות מ – 15%, יאלץ להמתין לפחות שמונה חודשים להחזרת כספו. לסכום שיוחזר יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הקונה עד ליום העברתו למוכר.

 

עם תשלום הסכום כאמור, ימסור מנהל מס שבח לקונה את אישורי המיסים הנדרשים לרישום העסקה לפי כל דין, ובכך יובטח כי רישום הבעלות ייעשה רק כאשר הנכס נקי מחובות מס. אין ספק שהוראה זו תביא לרישום עסקאות בחטף, אך יחד עם זאת, מדובר בהוראה בעייתית. זאת לאור העבודה כי ברוב המקרים, מס אמת בדירת מגורים נמוך מ – 15%, ומרבית מדירות המגורים נמכרות בפטור ממס, ומה על זכות במקרקעין בעלת שיעור מס היסטורי? מה לגבי נישום המחליף את דירתו היחידה, וידוע כי מגיע לו פטור, יעוכב לו שיעור של 15% מהתמורה למועד לא ידוע והסכום הנ"ל יהיה נחוץ לרכישת הדירה החלופית?
 

• חובת דיווח מפורט ומלא תוך 25 יום. בהתאם למצב כיום, חלה חובת דיווח למנהל מיסוי מקרקעין על עסקאות במקרקעין, תוך 30 יום מיום המכירה - במקרה של דיווח לא מפורט (הצהרה), או תוך 50 יום מיום המכירה - במקרה של דיווח מפורט. דיווח זה כולל: הניכויים המותרים, שיכלול הפחת וכו' (שומה עצמית).

 

לפיכך, מוצע לשנות את שיטת הדיווח ולקבוע מסלול הצהרה אחיד, לפיו כל הדיווחים יהיו מפורטים, ויוגשו תוך 25 יום מיום המכירה. כדי לאפשר זאת, מוצע לשנות את הגדרת "מדד" בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, ולהשוותו להגדרת מדד בהתאם לחלק ה' לפקודת מס הכנסה (מדד בגין – מדד הידוע). לאחר מסירת ההצהרה, על המנהל לשלוח לנישום תוך 20 ימים הודעה בדבר סכום המס שהנישום חב בו עפ"י ההצהרה שהוגשה. אך מה לגבי הוצאות המותרות בניכוי שהתגבשו לאחר 25 יום (שכ"ט עו"ד, תיווך וכו')?

חלק רביעי - מהו מועד מסירת החזקה?

על המועד, בו תימסר החזקה בדירת המגורים לרוכש, להיות ברור ומפורש ושאינו משתמעת לשתי פנים. אין לאפשר הגדרה רחבה למועד המסירה, כגון "תוך שנה מיום....". בנוגע למקרה של איחור במסירה, יש להגדיר במפורש מה תהיינה ההשלכות לכך, כיצד נספרים ימי האיחור המזכים את הרוכש בפיצוי (מיום האיחור המקורי? או מתום תקופת האיחור המותרת?) לקבוע את סכום הפיצוי במפורש כהנחה מוסכמת בין הצדדים, אשר תכסה את הנזקים הצפויים לרוכש במקרה של איחור במסירה ולקבוע מנגנון הצמדה וריבית על אותם סכומים.

מהו מחיר הדירה?

על מחיר הדירה להיות ברור וסופי ושאינו משתמע לשתי פנים. לשם כך, יש לוודא כי מחיר הדירה סופי. כמו כן, יש לפרט את אופן התשלומים כך שישקף את יכולות הרוכש. במידה ומבוצעת עסקת Back to Back (מכירת דירה במקביל לרכישת דירה), יש לשים דגש למרווח הזמן בין קבלת התמורה בגין המכירה לתשלום בגין הרכישה.

הבטחת השקעת הרוכש

התמורה הראשונה תשמר בנאמנות אצל עורכי הדין עד לרישום הערת אזהרה בטאבו על הדירה לטובת הרוכש.

מהי הערת אזהרה?

הערת אזהרה יצאה לאור במטרה להעניק כוח מעין קנייני לזכות שנמצאת בדרגה החוזית במגמה למנוע מבעל המקרקעין למכור את הנכס לאחר. כאמור, סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע:

 

"הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין .... התחייב לעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך...."

 

להערת אזהרה יש שתי מטרות:

1. למנוע מבעל המקרקעין לעשות עסקה נוגדת להערה;
2. להזהיר את אלמוני כי בדירה בה הוא חושק, רשומה הערה בנוגע לעסקה שעתידה להתבצע;

 

מהו כוחה המשפטי של הערת אזהרה?

הערת אזהרה אינה זכות במקרקעין, כי אם זכות החוסמת עסקאות אחרות, הנוגדות את תוכן ההערה. מטרתה היא להבטיח את רישום זכויות הרוכש. לפיכך, לאחר רישומה של הערת אזהרה, פעולות כגון עיקול, פשיטת רגל, מינוי כונס נכסים וכדומה – לא יהא בכוחן לפגוע בזכויות הזכאי על פי ההערה.

 

משכנתא:

ראשית – במידה וקיימת על הדירה משכנתא של המוכר, יש לוודא את הסרתה טרם העברת סכום כלשהו לזכות המוכר.

שנית – יש לספק את כל המידע הנדרש לבנק, הן לגבי הדירה הנרכשת והן לגבי מצבו הכלכלי של הרוכש ולקבל תמונת מצב לעניין גובה ההחזר החודשי. בהקשר זה, על הרוכש לבחון היטב את הסכם המכר ולוודא כי ישנו סעיף המתיר לרוכש לקחת משכנתא מן הבנק לצורך מימון רכישת הדירה. כמו כן, יש לבדוק כי אין הגבלה גבוהה מדי על תשלום ההון העצמי, טרם לקיחת משכנתא, וכי המוכר יהא מוכן לחתום על מסמכי הבנק לצורך קבלת משכנתא.

גרירת משכנתא

כאשר בבעלותכם דירה הרשומה עליה משכנתא, ניתן להגיע עם הבנק להסדר שהדירה החדשה תשמש כבטוחה במקום הדירה הקיימת. כלומר – גרירה הינו תהליך בו הלווה מחליף את הנכס המשועבד לבנק בגין משכנתא. לאחר קבלת אישור מהבנק, יוחלף הנכס המשועבד בנכס החדש. במקרה כזה, לרוב הבנק לא ישנה את תנאי ההלוואה המקוריים. מקרים של סירוב מצד הבנק לבצע גרירת משכנתא עשויים להתרחש, למשל, כאשר יש תוספת של סיכון בנכס החדש או כשמדובר בהלוואת זכאות – בהלוואה כזו מיקום הנכס משפיע על הזכאות לתנאים מיוחדים והלווה אשר רכש נכס במקום אחר עשוי להיות מופתע שגם תנאי המשכנתא השתנו.

 

שיעורי הצמדה וריבית

בד"כ התשלומים צמודים למדד (כגון, מדד המחירים לצרכן וכו'), המשמעות הינה שאותו תשלום שטרם שולם למוכר נושא הפרשי הצמדה. אי לכך, יש להתכונן למקרה שהמדד יעלה והתשלומים העתידיים יעלו עימו. כמובן שיש לדאוג שחישוב המדד יעשה גם בכיוון השני – כלומר לטובת הרוכש. לכן, יש לבחון מהם מנגנוני ההצמדה והריבית הקבועים בהסכם.

 

רישום דירת המגורים על שם הרוכש:

 

סעיף 7 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969, שכותרתו "גמר עסקה" קובע כי:
(א) "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה."

 

המסמכים שיש לצרף לצורך ביצוע העברת בעלות בנכס משתנים בהתאם לזהות המוכר וזהות הרוכש. כדלקמן:

1. מסמכים בסיסיים: אישור על תשלום מס שבח, מס רכישה או פטור מהם, אישורים המופנים לרשם המקרקעין על תשלום מיסי עירייה, לרבות היטלי השבחה (בתוקף ליום ביצוע העסקה) וחמישה שטרי מכר מאומתים ומאושרים כדין,

2. כאשר לא מופיע בנסח ת"ז של המוכר: תצהיר אימות של המוכר ושל צד ג' המאשר אותו, מסמכים המעידים על הבעלות ומסמכים נוספים בהתאם להנחת דעתו של הרשם.

3. כאשר המוכר הוא תאגיד: תעודת רישום התאגיד, פרוטוקול המעיד על ההחלטה לבצע את העסקה, אישור מעו"ד או רו"ח המעיד שהחברה קיימת, אישור שהתאגיד רשאי לבצע את הפעולה, אישור כי מנהלי התאגיד מוסמכים להעביר החלטה בהתאם לפרוטוקול, מיהם המוסמכים לבצע את העסקה ולחתום בשם החברה ומסמכים נוספים.

4. כאשר המוכר הוא קטין או מנהל עיזבון: אישור בית משפט או בית הדין לביצוע העסקה.

5. כאשר המוכר קשור בהסכם שיתוף השולל את זכות השותף למכור את חלקו: הסכמה בכתב של כלל השותפים.

6. ישנן סוגיות שונות אשר קצרה היריעה מלפרטם, כגון: כאשר קיימת זכות קידמה; המקרקעין כפופים להערת אזהרה; הגבלת כשרות של המוכר; יש על המקרקעין צו של בית משפט; יש על המקרקעין צו עיקול; צו כונס נכסים; צו מניעה וכדומה – במקרים אלה לרוב נדרש אישור של בית המשפט לביצוע העסקה.

לאחר השלמת התמורה הכספית וקבלת כל האישורים הנדרשים, יש לרשום את הדירה במרשם המתאים לדירה:

כאשר הדירה רשומה בטאבו בבעלות פרטית – ישנם שני מצבים:

1. הדירה רשומה כבית משותף.

2. הדירה אינה רשומה כבית משותף, להלן הנפקויות:

א. כאשר הדירה כבית משותף – לכל דירה יש תת חלקה משלה, בעל הזכות רשום על אותה תת חלקה בצירוף החלק המוצמד (חניה, מחסן וכו') וחלקו ברכוש המשותף.

ב. כאשר הדירה אינה רשומה כבית משותף – לכל בעל דירה יש חלק יחסי בקרקע בהתאם להסכם בין הדיירים. לפיו, מייחדים לכל דייר את זכות השימוש הייחודית בדירה הספציפית. במקרה זה, יש לצרף להסכם המכר את הסכם החלוקה או הסכם השיתוף בין הדיירים.
כאשר הדירה רשומה במינהל – גם פה ישנם שני מצבים: זכות חכירה מהוונת וזכות חכירה שאינה מהוונת.
כאשר הדירה רשומה בחברה משכנת – רישום זכויות בדירות אלה מתבצע בחברות המשכנות או אצל עורכי דינם.

 

סיכומו של דבר

עמדתנו במקצת על הסוגיות העיקריות שיש לתת עליהן את הדעת בטרם החתימה על הסכם המכר. ברור הוא שאין מדובר ברשימה הממצה את כלל הנושאים וישנן נגיעות נוספות שעל הרוכש לבדוק בטרם יחתום. בכל מקרה, כדי למנוע תסבוכות מיותרות בעסקה היקרה ביותר שאנו עושים בחיינו, הצעתנו הינה לשכור שירותי מומחה בתחום הרכישה, שכן פיקוח של מומחה מהווה מעין ביטוח לעסקה על כלל רבדיה.