תיקוני חקיקיה – חוק מיסוי מקרקעין

הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת השעה התשע"א – 2011 (להלן בהתאמה: "התיקון" ו/או "הוראת השעה").

 

תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין – התרחבה תקופת הצינון לשמונה שנים

 

כאמור בתזכיר ובהצעת החוק לתיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין, הוצע לבטל את הפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים להשקעה (דירה שנייה). אך, בסופו של דבר, לאחר התערבות של וועדת הכספים, פורסם ביום 08.08.2011 תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין במתכונת קלה ופשוטה. לפיו, החל מ – 01.01.2013 ועד ל – 01.01.2021, יתאפשר למכור דירה מגורים מזכה בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) רק אם חלפו שמונה שנים, מהיום בו נמכרה הדירה האחרונה בפטור ממס שבח וזאת במקום פעם בארבע שנים לפי הדין הקודם.


דוגמא חשובה – נניח ונמכרה דירה מגורים מזכה בפטור ממס שבח ביום 01.02.2009, דהיינו, בהתאם לסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שיכנס לתוקף ביום 01.01.2013), ניתן יהא למכור דירה אחרת בפטור ממס שבח מיום 02.02.2017 והלאה.


במסגרת זו כדי להדגיש כי, למרות האמור, בבקשת פטור בעת מכירה של דירה יחידה, בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק, לא חל כל שינוי. כלומר, מוכר שלא הייתה ברשותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע השנים האחרונות, יוכל למכור דירה יחידה בפטור לפי סעיף 49ב(2) כל 18 חודשים.


יובהר – כי התיקון יהא בתוקף מ – 01.01.2013 ועד שנת 2021. אולם, השינוי הגדול במנגנון המיסוי בקשר עם דירות מגורים צפוי להשתנות במושב החורף, אזי הגבלת התיקון בתקופת זמן מתרוקנת מתוכן.

 

כמו כן, כמפורט מעלה, תוקנה הוראת השעה. כך שכעת אפשר למכור דירת מגורים שאינה מזכה בפטור ממס שבח, כדלקמן:

 

כאמור, ביום 08.08.2011 התווסף סעיף 6א להוראת השעה, לפיו מכירת דירת מגורים שאינה מזכה תזכה לפטור ממס שבח בתקופה שבין 01.08.2011 ועד 30.06.2013, וזאת לאור התכלית להקל על מצוקת הדיור מחד גיסא ויוקר מחירי הדיור מאידך גיסא.


כפי שהוצע בהצעת החוק נקבע כי, יינתן פטור במכירת דירת מגורים שאינה מזכה, למשל כאשר הדירה משמשת כמשרד (אף אם הוסבה למשרד שלא כחוק) בכפוף למספר תנאים נוספים, כדלקמן:


1. בסעיף 6א(ד) להוראה נקבע כי, לא יוענק למוכר אחד פטור לפי סעיף זה יותר משלוש פעמים, כמו כן, היה וקיבל המוכר פטור לפי סעיף 6

 

(א) להוראת השעה או לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיום 01.01.2011, יובא הפטור האמור במניין הפטורים לעניין סעיף זה.


א. סעיף 6א(ה) להוראה קובע – מכירה בפטור לפי סעיף 6א(ב) להוראת השעה לא תחשב כמכירת דירת מגורים מזכה לפי הוראות פרק חמישי 1 של חוק מיסוי מקרקעין, סוגיה זו חלה בפרק הזמן שבין 01.08.2011 ועד ליום 30.06.2013. בתום תקופה זו מניין הדירות נספרות, עניין זה דומה במהותו ל"מלכודת המס" המצויה בסעיף 6(ד) להוראה (על "מלכודת המס" ראה מאמר מיום 03.03.2011 "שימוש בהוראת השעה עשויה לשרוף את השימוש בפטור"). יחד עם זאת, ראוי לציין כי, על אף האמור, לא יוענק פטור ממס שבח לפי 49ב(1) לחוק למוכר שמכר בפטור 3 דירות לפי הוראת השעה.


2. תנאים כלליים והגבלות:


א. המוכר לא קיבל את דירת המגורים, שאינה מזכה, בהעברה ללא תמורה בתקופה שבין 04.06.2011 ועד 30.06.2013, זאת לשם מניעת שכפול פטורים בדרך של העברת דירה בהעברה ללא תמורה למוכר.


ב. המוכר לא קיבל את הדירה מקרוב, כמפורט בסעיף 6(ב)(2)להוראת השעה.


ג. בהסכם שבין הצדדים לעסקה (המוכר והרוכש) התחייב הרוכש להשתמש בדירה למגורים לפרק זמן שלא יפחת משנתיים רצופות לפחות שתחילתן:
 

1) לא יאוחר מתום חצי שנה מיום קבלת החזקה בדירה
2) או מתום שנה מיום המכירה, לפי המוקדם.


ד. ידוע לרוכש כי היה ולא יקיים את התנאי דלעיל יחויב במס רכישה בשיעור מוגבר של 15% משווי המכירה. בנושא זה, הרוכש רשאי לבחור באחד משני המסלולים הבאים:


1) תשלום מס רכישה בשיעור המוגבר בעת הרכישה. היה והרוכש ימלא אחר התנאים דלעיל יהא זכאי להחזר המס, ששילם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בגין התקופה שמיום התשלום ועד ליום ההחזר.


2) מתן ערובה מספקת, שתוקפה יפוג לאחר הוכחת קיום התנאים דלעיל.

 

יובהר כי, לאור התוספת להוראה ובשילוב בין הוראת השעה לבין סעיף 49ב(1) לחוק ניתן למכור, לכל היותר 3 דירות בפטור ממס בין אם הינן מזכות ובין שאינן מזכות.