החלטנו לכתוב את מאמר זה לאחר שקיבלנו פניות מבעלי דירות בנוגע למספר בניינים בהם התברר שהטיפול המשפטי והמקצועי שנערך על ידי עורך הדין של בעלי הדירות לא היה סביר.


כבר נציין כי ככל אנו סבורים שעורכי הדין של בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 ובפרויקט פינוי בינוי פועלים ללא דופי ועושים עבודתם נאמנה.
כאשר בעלי דירות בוחנים את הייצוג לקראת פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, כדאי שיבדקו האם עו"ד עסק בתחום, כיצד הייתה התנהלותו בפרויקט, עדיף תמיד לקבל המלצות אישיות מבעלי דירות.


בפרויקט תמ"א 38 חובה לכלול את התנאים שלהלן:


1. ערבות בנקאית וביטחונות - יש להתחשב באופיו של הבניין, בעיקרון יש לקחת בחשבון נקודה קריטית בפרויקט ולחשב מה תהיה ההוצאה המינימאלית הנדרשת ולהוסיף עליה הוצאות עורכי דין ומקדם ביטחון סביר. יש הבדל בין ערבות אוטונומית לערבות ביצוע. כמו כן יש לקבוע אבני דרך למכירת דירות היזם כחלק מהבטוחות.


2. ביטוח - אסור לזלזל בנושא הביטוח. חובה שיועץ ביטוח יבחן את הפרויקט וייתן ייעוץ נקודתי, בהתחשב במיקום הפרויקט, ערך הדירות, הסיכון וכדומה.


3. זמני ביצוע - חשוב ביותר לקבוע זמני ביצוע ברורים וודאיים. אין לקבוע זמני ביצוע המבוססים על אישורים והחלטות של הרשות/עירייה. יש לנקוב בזמן סופי וברור לסיום כל שלב והפרויקט, תוך התחשבות בעניינים לא צפויים.


4. הפרות - אחד הסעיפים החשובים ביותר! הסעיף הזה קובע מה יקרה בשלב הקריטי שבו כולם חוששים מאוד. חשוב לקבוע מהן ההפרות ובפרט מהן ההפרות הספציפיות שככל וחלילה הן נגרמות, ניתן לממש את הערבות.


5. נציגות - הנוהג בהסכמי תמ"א 38 ופינוי בינוי הוא שלאחר החתימה על ההסכם, הנציגות היא זו המתנהלת מול היזם. על הנציגות לשבת עם היזם ולקבל החלטות, כגון שינויים במפרט הטכני, שינויים לא מהותיים בהסכם(אם נדרש על ידי הרשות), בחירת פריטים וצבעים, העברת הודעות. בכל מקרה הנציגות אינה יכולה בכל מקרה לקבל החלטות מהותיות!


החלטות מהותיות - החלטות אשר יש בהן לשנות מהוראות ההסכם כגון: שינוי גובה הערבות, וויתור על תנאי מתנאי ההסכם, שינוי מועדים, פגיעה בחניה או בדירה של בעל דירה, הטלת חובת תשלום על בעל דירה. כמובן שישנם עוד לא מעט תנאים שיש לכלול, כללים וספציפיים.
רוב רובם של הפרויקטים מסתיימים, לעיתים בהתנהלות סבירה ולעיתים בהתנהלות טובה של עורך הדין.


חלק מהפרויקטים נתקעים תוך כדי העבודות, לעיתים מפאת מצבו הכלכלי של היזם ולעיתים מפאת בעיות תכנוניות ולעיתים רחוקות בגלל התנהגות של דייר שגורמת לעיכוב.


בכל מקרה, יכולתו המקצועית של עורך הדין של בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 או בפרויקט פינוי בינוי, נבחנת בעיקר כאשר מתעוררות בעיות.


הבעיות הנפוצות בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי


פגיעה באיכות החיים של בעלי הדירות, גרימת נזקים בדירות בעלי הדירות, העדר שיתוף פעולה של הקבלן/ייזם עם בעלי הדירות. - במקרה כזה על עורך הדין של בעלי הדירות לדאוג שהתלונות של בעלי הדירות יעברו לקבלן או לייזם. עורך הדין של בעלי הדירות לתת ייעוץ לבעל הדירה כיצד להתנהל מול היזם(פניה לבוררות, קבלת חוות דעת). עורך הדין של בעלי הדירות צריך במידת הצורך להתריע על כוונה לממש את הערבות.


אכן עורך הדין של בעלי הדירות אינו אמור לטפל במסגרת הסכם התמ"א גם בתביעות או בהליכים משפטיים הנובעים מההסכם, אך עליו לייעץ לבעל הדירה כיצד עליו להתנהל לאור הוראות הסכם התמ"א / פינוי בינוי.


הפסקת עבודה - כאמור מקרים אלו הם מקרים מועטים מאוד, אך עדין כדאי לדעת שבמקרה כזה הפעולות שמבצע עורך הדין של בעלי הדירות הן קריטיות. ראשית יש לפעול מהר ככל האפשר!! כלומר על עורך הדין של בעלי הדירות להוציא התראה בגין הפרת הסכם ומימוש הערבות באופן מיידי וככל האפשר(לפי הוראות הסכם התמ"א 38)!


ככל וקיים צורך מיידי וודאי לגבי המשך עתידו של בניית הפרויקט או עתידו של הייזם עליו לפנות למימוש הערבות מוקדם ככל האפשר - עדיף לנסות לממש את הערבות, מאשר להגיע למצב מאוחר יותר שבו נכנסים להליכי פירוק, שאז ייתכן ויתקבל סירוב מבעל התפקיד ואז ההכרעה תעבור לבית המשפט.


קבלת החלטות - נציגות - לאחרונה יש ניסיון להנהיג נוהג ולקבוע בהסכמים תנאי לפיו הנציגות שנבחרה, היא זו אשר קובעת את כל הפרטים בנוגע להסכם התמ"א 38 /פינוי בינוי. על עורך הדין של הבעלים לייעץ לנציגות מתי היא יכולה לקבל החלטה ומתי עליה להעביר את ההחלטה לכלל בעלי הדירות. ככלל תפקידה של הנציגות, לקבל את המידע מכלל בעלי הדירות ולהעבירו ליזם או לעורך הדין של בעלי הדירות בתמ"א 38 ולהיפך להעביר לבעלי הדירות את המידע שמעביר היזם או עורך הדין של בעלי הדירות.


כמו כן הנציגות יכולה לקבל החלטות שנוגעות להתנהלות הפרויקט, הכרעה בשינויים נדרשים במפרט הטכני, הבעת הסכמה להארכות מועד (המצוינות בהסכם) וכדומה.


בשום אופן אין הנציגות יכולה להכריע בעניינים מהותיים. על עורך הדין של בעלי הדירות למנוע קבלת הכרעה שאינה בסמכות הנציגות. במקרה כאמור אחריותו של עורך הדין של בעלי הדירות בתמ"א 38 להעביר הכרעות מהותיות לכלל בעלי הדירות, ככל הנדרש לקבוע אסיפה כללית.


במקרה שנתקלנו לאחרונה התברר כי עורך הדין של בעלי הדירות הסכים לוותר על קבלת הערבות לאור מצבו הכלכלי של היזם, תוך שהוא מסתמך על כך שהנציגות היא זו שקיבלה את ההחלטה בנושא.


ראשית לנציגות אין ולא הייתה כל סמכות לשנות את תנאי הערבות! שנית על עורך הדין של בעלי הדירות היה למנוע את קבלת ההחלטה הזו על ידי הנציגות ובכל מקרה להעביר את ההכרעה לכלל בעלי הדירות. חשוב מאוד - אסור בתכלית האיסור לוותר על קבלת הערבויות והביטחונות, בפרט במקרה שבו היזם מציין כי אי לו את היכולת להעמיד ערבות!


לכן אנו ממליצים לבחון את עורך הדין של בעלי הדירות בתמ"א 38 או בפרויקט פינוי בינוי, לא רק לאור פרויקטים שהסתיימו, אלא בהתנהלות השוטפת שלו בכל פרויקט שביצע.


משרד עורכי הדין עזורי - רובין, עוסק בתחום התמ"א 38 וההתחדשות העירונית החל משנת 2009, משרדנו ייצג ומייצג בניינים בכל השלבים, החל מייצוג במסגרת התמ"א 38 ועד לסיום הפרויקט.