רישום בית משותף

בית משותף הוא בית שיש בו לפחות שתי דירות. החוק כיום מאפשר רישום בית משותף, כך שכל דירה בו נרשמת כיחידה נפרדת ללא קשר ליחידות האחרות, ולכן יכול אדם להיות בעלים של דירה, כשאין לו שותפים.

טרם רישום הבית המשותף, רשומות זכויות הדיירים בדירתם כשותפות במקרקעין (שותפות במושע) עם שאר דיירי הבניין, כאשר כל אחד מהם מחזיק בחלק בלתי מסוים במקרקעין. מושע הוא בעצם מצב בו קיימת בעלות משותפת על מקרקעין, ומוגדרת בחוק כ"מקרקעין שהם של כמה בעלים.

בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". במילים אחרות, אף אחד מבעלי המקרקעין אינו יכול להצביע על חלק מסויים מהמקרקעין כשייך לו, אלא שכל הבעלים הינם בעלים במשותף של כל החלקה.
אמנם כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים, אולם הניהול השוטף של מקרקעין מסוג זה נקבע על ידי רוב השותפים, וכל דבר החורג מניהול ושימוש רגיל, טעון הסכמת כל השותפים.
 

מגבלות השותפות מונעות למעשה מכל שותף את חופש הפעולה לעשות בקרקע כחפצו, למעט מכירת חלקו. מגבלה זו מפחיתה את שווי זכות הבעלות המשותפת לעומת מקרקעין בבעלות שאינה משותפת. גובה ההפחתה נקבע בהתאם למספר השותפים, מורכבות מערכת היחסים ביניהם ותנאי הסכם השיתוף אם קיים כזה.

עם רישומו של הבניין כבית משותף, מקבלת כל דירה זהות משלה - "תת-חלקה", ובכך כל דירה נרשמת בטאבו, על שם בעליהן, בנפרד משאר הדירות. רישום זה מקנה בין השאר, עליה בערך הנכס, הקלות בקבלת משכנתא ועוד.

הליך רישום בית משותף בלשכת המפקח על רישום בתים משותפים, הינו הליך מורכב, סבוך וכרוך בתהליכים בירוקרטים רבים. ככל שהבית המשותף כולל יותר דירות, חניות ומחסנים וכן התחייבויות שונות לטובת חברת החשמל, הרשות המקומית ובנקים למשכנתאות, הרי שהליך רישום מקרקעין הופך למורכב יותר.

לצורך רישום בית בפנקס הבתים המשותפים, יש להגיש את הטפסים והמסמכים הבאים ללשכת המפקח על רישום מקרקעין:

1. טופס בקשה (מוגש בשני עותקים).
2. נסח מעודכן של רישום מקרקעין, ככל האפשר, בסמוך לתאריך הגשת הבקשה.
3. תשריט (מוגש בשני עותקים), שאושר על ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה, או שהוכן על ידי מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך, המספק תמונה נאמנה של הבית על דירותיו.
4. הסכמה לשמש נציגות זמנית (מוגש בשני עותקים).
5. צו רישום מוכן לחתימת המפקח על רישום מקרקעין (מוגש בארבעה עותקים).
6. תקנון (4 עותקים) - במידה ומחילים על הבית תקנון מוסכם. לחוק המקרקעין מצורף תקנון לדוגמה, ואם לא מגישים תקנון אחר, יחול תקנון זה על היחסים שבין בעלי הדירות.

תיקון או ביטול צו רישום של בית משותף

במקרה של שינוי במצב הבית (בנייה נוספת, הריסה ושינויים אחרים), רשאי המפקח על רישום בתים משותפים לתקן את צו הרישום. על המפקח לתת לכל בעל דירה (או לבעל זכות בדירה) הזדמנות לטעון טענותיו בתגובה לבקשה לתיקון הצו.
כמו כן, המפקח על רישום בתים משותפים רשאי לצוות על ביטול רישומו של בית בפנקס הבתים המשותפים, אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות, או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה (או לבעל זכות בדירה) הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו.

האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.