טיפים לעסקת נדל"ן

לא פעם אנו שואלים עצמנו מה חשוב לדעת לפני שאנו מוכרים או רוכשים דירה. בשל קוצר היריעה אתמקד ברשימה זו בכמה נקודות מעשיות ומהותיות, אשר עשויות להדריך אותנו בבואנו לבצע עסקת מקרקעין.

עסקת מקרקעין היא בין העסקות הגדולות שאדם עושה במהלך חייו, ולכן מומלץ לפנות לעורך דין בקיא ובעל ותק בתחום.

לחלק מאתנו חשוב לרכוש דווקא נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), אם כי מרבית הנכסים בישראל אינם רשומים בטאבו, אלא במינהל מקרקעי ישראל (ממ"י) ו/או בחברה משכנת. רישום הזכויות בטאבו מקנה תחושת ביטחון, אך גם אם הזכויות בנכס טרם נרשמו בטאבו, הרי שאין הדבר גורע בהכרח בשווי הנכס או בזכויות הרוכש. לעתים הרישום בטאבו עשוי לקחת כמה שנים עד להשלמת הליכי פרצלציה ורישום בית משותף, במקרה של בניה רויה.

באם הזכויות בנכס רשומות בממ"י הרי שהרוכש רוכש זכויות חכירה. הרישום במינהל עלול להציב מגבלות בפני הרוכש בקשר לנכס, כגון הצורך בתשלום דמי חכירה, למעט אם הנכס מהוון, קבלת היתרים שונים מממ"י, קבלת הסכמת המינהל למתן היתר בנייה, תשלום דמי היתר לממ"י, הסכמת המנהל להעברת זכויות, הגבלות שונות על פי הסכם החכירה ועוד.

באם טרם נרשמו זכויות הקונה בנכס בטאבו, למשל מפני שטרם נרשם בית משותף, מתנהל רישום הזכויות אצל הקבלן או היזם שמכר את הנכס, אשר משמש כחברה משכנת.

דבר ראשון שיש לבדוק בקשר לנכס בטרם רכישתו הוא מצב הזכויות בנכס, מי הם הבעלים, האם הנכס משועבד, האם קיימות לגביו זיקות הנאה, האם הוא מעוקל, האם יש לגביו צו הריסה ועוד. נסח רישום מקרקעין או אישור זכויות עונה ברוב המקרים על השאלות הנ"ל. בלעדיו מומלץ שלא להתקשר כלל בעסקה. בנוסף, כדאי להרחיב את הבדיקות בקשר לנכס גם ברשויות השונות, כגון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולוודא מהו השימוש המותר בנכס, זכויות בנייה קיימות, האם קיים היתר בניה בקשר לנכס וכיוצ"ב. כמו כן, מומלץ לבקר בנכס עצמו ולוודא מצבו של הנכס, מי מחזיק בו בפועל ומהן זכויותיו בנכס.

ברכישת דירה מקבלן כדאי לשים לב מי הוא הקבלן שבנה את הדירות: האם יש לו ניסיון, האם הוא מבוסס כלכלית והאם הוא רשום בפנקס הקבלנים. לשאלות אלו יכולה להיות השפעה כאשר מתגלים בדירה ליקויי בנייה ועל פי החוק מחויב הקבלן בתיקון הליקויים. לעתים, כשהקבלן אינו עומד בהתחייבויותיו על פי ההסכם ו/או הדין, מוגשות כנגדו תביעות לבית המשפט בנושא תיקון ליקויי בנייה, פיצוי כספי בגין אי תיקון הליקויים או תיקון ירוד וכן בגין ירידת ערך הדירה, למשל בגין ליקויי רטיבות חמורים בנכס.

נושא חשוב נוסף שכדאי לשים לב אליו הוא קבלת ביטחונות מתאימים מהקבלן בגין הכספים שמשולמים לו. כדאי להתנות תשלום התמורה כנגד קבלת בטחונות.

יש לתת את הדעת גם לנושא המיסוי הנובע מהעסקה וחבות המוכר במס שבח, מס רכוש, או מס רכישה מצדו של הקונה. 

רשימה זו אינה ממצה ואינה מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי הולם. השימוש ברשימה זו הנו באחריות הקורא בלבד.

עו"ד גיא אורן הנו עורך דין מסחרי המתמחה במקרקעין.