בשלהי שנת 2019 התגלה נגיף הקורונה אשר מפיל חללים רבים והביא לצעדי מנע מצד הממשלות השונות במטרה לצמצם את התחלואה מהנגיף. כך למשל נאסרה התקהלות, נסגרו עסקים ועובדים רבים הוצאו לחופשות ללא תשלום ועוד.
האבטלה מגיעה לממדים של כ-25% עד 30% מהאוכלוסייה ואלפי עסקים מפסיקים את פעילותם בלית ברירה.
בד בבד, ספקים לא יכולים לתת אשראי לתשלום, והעולם כולו צועד בצעדי ענק לקראת מיתון גלובלי.
כמו כן ניתן לראות כי הביקוש לדירות ירד משמעותית בשל חוסר הוודאות הכלכלי.
כפועל יוצא תתכן ירידה במחירי הדירות, וגם אם חשש זה לא יתממש עשויה להיות עלייה במספר המקרים של כינוסי נכסים, פשיטות רגל ובעיקר אי עמידה בהחזרי המשכנתא של משקי בית והגעה למימוש הנכס הממושכן.
התרחישים הצפויים של בעלי דירות עם משכנתא בעקבות המצב הכלכלי החדש
1. עצמאים ושכירים רבים לא יוכלו להתפרנס, ואם הם קנו דירה באמצעות הלוואה מהבנק הם לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא (בתשלומי ההלוואה) לפיכך, בלית ברירה תימכר הדירה תוך מימוש המשכנתא וכינוס נכסים על ידי הבנק.
2. חוק ההוצל"פ קובע כי למשך תקופה של כ-6 חודשים ניתן יהיה לפגר בתשלומי המשכנתא.
3. כדי לשמור על המשק גם הבנקים וגם מדינת ישראל ינסו לתת ללווה אשראי ומרווח זמן לתשלומי המשכנתא.
4. ייתכן והממשלה תבצע תיקון לחוק לשעת חירום ותורה לבנקים על דחיית תשלומים לתקופה של 12 עד 24 חודשים במסגרת הפיגור בתשלומי המשכנתא.
5. אם למרות הדחייה של פירעון המשכנתא לא יעמדו הלווים בהחזר ההלוואה, ימונה כונס נכסים לדירה והיא תימכר.
6. עלות הוצאות מימוש המשכנתא וכינוס הנכסים למכר הדירה הכוללים, ניהול הליך בבית משפט, פתיחת תיק הוצאה לפועל, ריבית פיגורים וכינוס נכסים לצורך מכר הדירה בכוח עלולים להגיע לסך של 25%-30% מערך הנכס.
7. חובה לציין, כי עד מימוש המשכנתא בכינוס נכסים עלולים לחזור חיובים של הוראות קבע תוך צבירת חובות נוספים כך שגם היתרה שתישאר לאחר מכר הדירה תעוקל לטובת הנושים.
8. זאת ועוד ה- B.D.I, דירוג האשראי צפוי להיפגע אנושות והלווה לא יוכל לקבל הלוואה מכל גורם בנקאי או חברת ביטוח.
9. למען הסר ספק כל מי שנטל משכנתא מבנק אין לו שום זכות של דיירת מוגנת.
10. לאחר מכה אנושה זו המדרון חלקלק ועשוי להוביל לקראת הליך פשיטת רגל או לקיחת הלוואות מהשוק האפור.
במטאפורה - הלווה הישר ביקש בסך הכול לקנות קורת גג אך איתרע מזלו ובעת חצייתו את הנהר מצא את עצמו מול תנין שטרף את הדירה כאשר גם השאריות ממנה חוסלו ע"י דגי הפירנה הרעבים.
מכר מאולץ ידי הבנק - מימוש המשכנתא
לדוגמא: אם הנכס שווה כ-2 מיליון שקלים והמשכנתא של הבנק עומדת על סך של כמיליון שקלים, הנכס יימכר ע"י הבנק (במחיר מאולץ ובפחת של כ- 10%) בסך של כ-1,800,000 שקלים.
שכר טרחת עו"ד לכינוס נכסים יעמוד על סך של כ- 180 אלף שקלים + שכר טרחה בתיק הוצל"פ יעמוד על סך של כ-180 אלף שקלים.
שכ"ט שמאי כ- 5,000 שקלים.
שכ"ט עו"ד לטובת הלווה בסך של כ- 30 אלף שקלים.
עד למכר הדירה על ידי הבנק, הבנק יגבה ריביות פיגורים על כל ההלוואה ולא הריבית הרגילה, דבר שיכול ליצור חיוב נוסף של עשרות אלפי שקלים על כל שיהוי במכר.
יוצא אפוא שההפסדים ממכר הנכס באמצעות מימוש המשכנתא, הוצאה לפועל וכונס נכסים עלולים להגיע לסך שבין חצי מיליון שקלים ועד ל-750 אלף שקלים. כך תיוותר ללווה יתרה של סכום נמוך.
מהיתרה יתכבדו שאר הנושים אחרים לעקל ולפרוע את חובם, כמובן לאחר תשלומי מיסים לרשויות השונות על עצם המכר המאולץ שכפה הבנק.
במצב גרוע זה, לפעמים יהיה מצבו של הלווה טוב, אם יישאר ללא יתרה וללא חובות לאף אחד.
מכר הדירה מבעוד מועד תוך ישוב הדעת על ידי הלווה באופן עצמאי בשוק החופשי
במקרה שבו הנכס יימכר באמצעות הלווה בנחת ובישוב הדעת בהקדם בתוך זמן מהיר וסביר (למשל תוך שישה חודשים) ולא במחיר מאולץ, הנכס יוכל להימכר במחירו הריאלי בסך של שני מיליון שקלים, המשכנתא בסך מיליון שקלים תיפרע ואז יישאר בידי הלווה סך של מיליון שקלים.
עם היתרה שתישאר בידי הלווה בסך של כמיליון שקלים תהיה לו אפשרות לכלכל את צעדיו בצורה רגועה, ולקנות דירה קטנה יותר במחיר נמוך בישוב מרוחק או להמתין עד לירידת מחירים או לשיפור המצב הכלכלי ולחסוך שוב לרכישת דירה אחרת לאור המיתון שצפוי להגיע.
כעת כל אדם או בעל עסק שלא רואה צפי לפירעון חובות ותשלומים של המשכנתא, ואין לו עזרה בתשלומי המשכנתא, צריך לכלכל צעדיו מהר תוך ניתוח קר של המצב הכלכלי עוד בעידן חוסר הוודאות הנוכחי ולמהר ולמכור את דירתו בכדי לקבל תמורה הוגנת.
בשעה זו מומלץ לנהוג בתבונה תוך נטילת סיכון מחושב וצמצום הוצאות. כמו כן כדאי לתכנן כמה צעדים לפני הבנק ולפני הנושים ובכך לחסוך הפסדים מיותרים בהמשך.
ישנן דרכים חוקיות ומקצועיות לשמר את הכסף ו/או הדירה מפני נושים ומפני הפסדים בלתי צפויים מבעוד מועד, כמו סעיפים מיוחדים בחוזה מכר לרבות פירעון מוקדם של חובות ותכנון כלכלי ומשפטי ייחודי לכל מקרה ומקרה בשלבים השונים.
בהערת אגב - כל ענף ועסק שמתפרנס באמצעות כינוס קהל ו/או תיירות כדאי מאוד שיעשה חישוב מסלול מחדש בהקדם (כל עוד לא תמצא תרופה לקורונה לא תשונה המדיניות בעניין כינוס קהל לפחות לא בזמן הקרוב).
משרד עו"ד אחיאל הלוי עוסק בפירעון חיובים ויודע לתכנן מראש צעדים מגוונים לשמור על הלווים ולמזער את הנזקים במצב של חדלות פירעון. נוסף על כך, משרדנו גם עוסק בדיני ירושה ואפוטרופסות, שירותי נוטריון ובעל הכשרה של משרד המשפטים להעניק שירות ייחודי של ייפוי כוח מתמשך.
.jpg)
.jpg)
