דייר מוגן הוא מי ששוכר נכס ממשכיר, הבעלים של הנכס, כאשר תמה תקופת השכירות בנכס ולא נקבע לו מועד לפינוי וכן לא צוין במפורש שהשכירות אינה מוגנת על פי חוק הגנת הדייר התשל"ב-1972, והחוק הגביל את גובה דמי השכירות.


דייר מוגן הוא גם מי ששוכר נכס ממשכיר ושילם לו דמי מפתח, תשלום סכום כסף גדול, כחלק מדמי השכירות, ונוסף על כך הוא משלם דמי שכירות מזערים.


ככלל, שכירות של דירה מוגנת אינה נרשמת בטאבו בלשכת רישום המקרקעין.


כאשר שוכר שהוא דייר מוגן אינו פועל בהתאם לחוק או לחוזה השכירות, דבר זה שומט ממנו את הזכות להיות דייר מוגן והוא חשוף לתביעת פינוי.


ממה צריך לחשוש דייר מוגן: העילות לפינוי


(1) הדייר המוגן אינו משלם שכירות.


(2) הדייר המוגן לא קיים תנאי מתנאי השכירות.


(3) הדייר המוגן הזיק לנכס בזדון.


(4) הדייר המוגן השתמש בנכס למטרה לא חוקית, לדוגמה הימורים או בתי בושת, או לא קיבל רישיון לעסק.


(5) הדייר המוגן מטריד את השכנים ומרגיז אותם.


(6) הדייר המוגן מפיק רווח לא הוגן מהשכרת משנה, יחסית לדמי השכירות שהוא משלם.


(7) בעל הבית רוצה להשתמש בנכס, והעמיד לדייר המוגן סידור חלופי.


(8) בעל הבית מעוניין להרוס את הנכס, והעמיד לרשותו של הדייר המוגן סידור חלופי.


(9) הדייר המוגן נטש את המושכר.


האם בנק או מעקל או בעל משכנתא רשאים לפנות שוכר מוגן מהנכס?


אם הזכות לדירה מוגנת קדמה לעיקול למשכנתא, אזי זכות זו לדיירות מוגנת תגבר ולא יהיה ניתן לפנות את השוכר המוגן, אולם אם השוכר המוגן הגיע לאחר המשכנתא או לאחר העיקול אזי ניתן לפנות אותו על ידי בעל המשכנתא או המעקל.


מצופה מכל שוכר מוגן וגם שוכר שאינו מוגן, כי יבדקו בטאבו אם ישנם בעלי זכויות אחרים על הנכס, כיוון שאם בעל הבית נקלע להליכי כינוס נכסים או מכירת הנכס, לא תוכר חזקת השכירות של השוכר בנכס, בין שהשוכר מוגן ובין שהשוכר אינו מוגן.


במקרה שנדון בבית המשפט שבו בעל משכנתא לא בדק את הזכות לדיירות מוגנת שקדמה למשכנתא, נקבע בפסק הדין כי הדיירות המוגנת אינה זכות במקרקעין ואינה ניתנת לרישום בטאבו, אך אם בעל הזכות לא היה מתרשל לפני קניית הדירה הוא היה מגלה מיד שהחלקה מוחזקת על די השוכר המוגן, שנהג במקום מנהג בעלים, אך הוא לא עשה כן. לכן לא ניתן לפנות את הדייר המוגן.


העילות לפינוי דייר מוגן מפורטות בחוק להגנת הדייר. על פי הזכות לחזקת דיירות מוגנת והזכות לחזקת שכירות שאינה מוגנת לא ניתן לפנות את הדייר, אם הזכות קדמה לזכות אחרת שנרשמה על הנכס, בעת שאותו בעל זכות דורש את פינוי השוכר ותפיסת הנכס.