פירוק שיתוף במקרקעין - סכסוך בין שותפים במקרקעין

כאשר קיים סכסוך בין שותפים לגבי מקרקעין, ניתן לסיים את היחסים ביניהם על ידי הגשת בקשה לפירוק השיתוף.

במקרה כזה עומדות בפני בית המשפט שלוש דרכים עיקריות לסיים את השותפות: הדרך הראשונה, על ידי חלוקה בעין.

כל צד יהא זכאי לקבל באופן פיזי חלק מסוים משטח המקרקעין או המבנה, כאשר מדובר בנכס הניתן לחלוקה בדרך זו. מדובר בדרך המלך לפיה כל שותף יקבל חלק בנכס ובכך יבוא הסכסוך על פתרונו. על מנת לבצע מהלך זה בית המשפט רשאי לקבוע תשלומי איזון בין השותפים להשוואת זכויותיהם בנכס (סעיף 39 (א) – (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969).

יתרה מכך, בית המשפט רשאי לצוות כי שטח מסוים ישמש כזיקת הנאה בין החלקים, על מנת לפתור את בעיית הנגישות מחלק אחד לאחר (למשל שביל כניסה, גרם מדרגות).

הדרך השניה הינה פירוק על ידי מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים. אפשרות זו מתממשת רק כאשר הנכס אינו ניתן לחלוקה בעין, או לחילופין, כאשר בית המשפט מתרשם כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם (סעיף 40 לחוק המקרקעין).

פירוק באמצעות מכירת הנכס מתבצע בדרך כלל באופן בו נמכרים נכסים בהוצאה לפועל, קרי באמצעות כונס נכסים שימונה על ידי בית המשפט. מינוי כונס נכסים אינו מהווה תנאי הכרחי לביצוע המכירה, אלא בהסכמת הצדדים ניתן להורות על מכירת הנכס לכל המרבה במחיר. מקרה כזה הינו חריג בשל יחסיהם של השותפים אשר הוביל אותם מלכתחילה לבית המשפט ולכן, ברוב המקרים, המכירה תבוצע באמצעות הליכי כינוס.

הדרך השלישית לפירוק היא על ידי רישום המבנה כבית משותף והענקה לכל שותף דירה בנכס. תנאי מקדים לבחירה באפשרות זו הינו שהמבנה ראוי להירשם כבית משותף (ראה: סעיף 142 לחוק המקרקעין לגבי תנאי הרישום).

לצורך ביצוע מהלך זה על בית המשפט לקבל את חוות דעתו של המפקח על המקרקעין, בטרם פיצול הנכס לדירות וביצוע הרישום. בדומה לאמור לעיל, גם בפירוק השותפות באמצעות רישום בית משותף, רשאי בית המשפט לקבוע תשלומי איזון בין השותפים לצורך חלוקת הנכסים והשוואת הזכויות.

כאן המקום לציין כי כל שותף רשאי לבקש את פירוק השותפות בכל עת ולא חלה התיישנות על דרישה כזו. מעבר לכך, גם אם נכרת הסכם בין השותפים המגביל בזמן את האפשרות לדרוש את פירוק השותפות, תניה זו תהא תקפה לשלוש שנים בלבד, ועל אף האמור בה, בית המשפט יכול להורות על פירוק השותפות כאשר הדבר צודק בנסיבות הענין (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין).

בהקשר זה חשוב להדגיש כי אמנם המחוקק בחר לא להקשות על השותפים בכל הנוגע לפירוק השותפות, אולם הגשת בקשה לפירוק, מחייבת את המבקש להשתמש בזכותו בתום לב ולא לעשות בה שימוש לרעה.

המאמר שלעיל הינו אינפורמטיבי בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי.