מה חשוב לדעת לפני שקונים או מוכרים דירה?

מכירת דירה או רכישת דירה חדשה היא צעד משמעותי שיש לו השלכות כלכליות רבות. כדאי מאוד להיערך לקראת הצעד הזה מראש על מנת להגיע אליו מוכנים, וללא היחשפות לסיכונים מיותרים.

אז איך מתכוננים ומה כדאי לדעת מראש?

1. זיכרון דברים כדאי או לא?חד משמעית – לא!

1.1. זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין והוא מחייב את החתומים עליו, ומאידך אין בו שום הגנה לאף אחד מהצדדים. עדיף לסכם את הפרטים הראשוניים (המפורטים להלן) בעל פה ולפנות באופן מיידי לעו"ד לצורך עריכת החוזה.

1.2. ואם אני מפחד שהצד השני "יברח" בינתיים?

צד ש"בורח" או מפר את העסקה לאחר שכבר סוכמו הפרטים החשובים בין הצדדים ונקבע שכל צד יפנה לעו"ד מטעמו, הוא אדם שלא כדאי לעשות איתו עסקים. אם הוא ברח עכשיו הוא יכול לברוח גם אחר כך, ואז יהיה הרבה יותר קשה לתקן את הנזקים.

2. מהם הפרטים החשובים שצריך לסכם כאשר נפגשים עם הצד השני?

2.1. המחיר: כדאי ועדיף בד"כ כלל לסכם מחיר בשקלים.

2.2. תאריך הפינוי: יש לקבוע בצורה מפורשת מתי המוכר עוזב את הדירה, לא בערך, לא "בחודש יוני" אלא תאריך מסודר ומדויק.
במקרה שיש בדירה שוכרים חשוב להודיע על כך לעורך הדין שעורך את החוזה, על מנת שהדבר יוזכר בחוזה ויטופל בהתאם.

2.3. אילו חפצים נשארים בדירה: כדאי לסכם מראש מה נשאר ומה לא, כאשר הכלל המנחה הוא שכל מה שמחובר חיבור של קבע (כמו ארונות קיר וארונות מטבח) – נשאר.

דוגמאות לפריטים שיש לקבוע לגביהם האם הם נשארים: מזגן, מזנונים, ארונות.

3. זה לא נראה כל כך מסובך, אולי אפשר לערוך חוזה לבד בלי עורך דין ולחסוך את הכסף?

נכון, זה נראה מאוד פשוט – אבל זה לא.

עריכת חוזה היא עניין מקצועי וכדאי שאיש מקצוע יטפל בכך. בעסקת מכר של דירה יש היבטי מס שצריך להיות בקיאים בהם כדי לא להפסיד הרבה כסף, ובנוסף החוזה מסדיר את הדרך בה יש להגן על כל צד מפני הפרת החוזה על ידי הצד השני. חוזה שלא יהיה מנוסח כהלכה עלול לגרור תוצאות לא נעימות ופגיעה כלכלית.

יש לזכור שלא כל עורך דין יודע לערוך הסכם מכר, וכדאי מאוד לפנות לעורך דין שמתמחה בדיני מקרקעין.

4. למה צריך לשים לב כאשר קונים דירה מיד שניה?

חשוב מאוד לבקר בדירה מספר פעמים בימים שונים ובשעות שונות במשך היום, ולהתרשם מן הדירה ומהסביבה (לעיתים מתגלה שהשכונה אינה שקטה כמו שהיה נדמה בביקור הקודם).

חשוב לבדוק גם את הקירות ולחפש סימני רטיבות, וליקויי בניה – ולשקול את כדאיות העסקה בהתאם.
במידת האפשר – יש לוודא שלא נעשתה בניה בלתי חוקית בדירה כמו למשל, בניה על הגג בלי היתר בניה. קיומם של ליקויי בניה עלול להביא לכך שהדירה לא תוכל להירשם על שם הקונה.

5. למה צריך לשים לב כאשר קונים דירה מקבלן?

5.1. חשוב מאוד לוודא שהקבלן הוא קבלן מוכר הרשום בפנקס הקבלנים, ושמדובר בחברה רצינית שסיכוייה להשלים את בנית הדירה גבוהים, אף אחד מאיתנו אינו רוצה למצוא את עצמו מול קבלן שפשט את הרגל ונעלם לו...

5.2. חשוב לוודא שהקבלן נותן ערבות בנקאית לכל הכספים שמשלמים לו – כדי לא להישאר בלא כלום במקרה של אי יכולת הקבלן לסיים את בניית הבנין.

5.3. צריך לבדוק היטב את המנגנון הקבוע בחוזה לטיפול בליקויי בניה (שעל פי רוב מתגלים לאחר הכניסה לדירה...) כדי להבטיח שהדירה הנקנית תהיה נעימה וראויה למגורים.

5.4. ולסיום פרט חשוב שרוב הקונים אינם מודעים לו: עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הקונה. התשלום שהוא גובה מן הקונה הינו אך ורק עבור רישומו כבעל הדירה בטאבו ולא עבור דאגה לאינטרסים של הקונה, ולכן כדאי גם במקרה כזה להיות מיוצגים על ידי עורך דין שיבדוק את החוזה וישנה אותו כמיטב יכולתו לטובת הקונה.

הערה: המידע האמור כאן הוא מידע ראשוני בלבד, הוא אינו ממצה ואינו בא להחליף יעוץ משפטי.