הליך פירוק שיתוף במקרקעין

נכסי מקרקעין נמצאים לא אחת בבעלות של יותר מאדם אחד (לדוגמא, בני משפחה, שותפים עסקיים, יורשים וכדומה). סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. אחד מפסקי הדין המרכזיים בעניין פירוק השיתוף במקרקעין הינו פסק הדין אשר התקבל ברע"א 1017/97 רדילביץ נ' מודעי נב (4) 625.

על פי פסק דין זה, כל שותף במקרקעין משותפים רשאי, ויכול להביא, לפירוק השיתוף. עם זאת, נקבע כי ישנם מספר חריגים לעיקרון על זה.

לדוגמא, במקרים בהם הסכם השיתוף נכרת באופן המגביל או שולל את הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין. על פי רוב, פירוק שיתוף במקרקעין נבחן, כמו נושאים משפטיים נוספים, בהתאם לדוקטרינת תום הלב ולעיקרון איסור השימוש לרעה בזכות במקרקעין כהוראת סעיף 14 לחוק. זכותו של השותף המבקש את פירוק השיתוף איננה תלויה בחלקו במקרקעין או באלמנטים מגבילים אחרים. למעשה, הזכות קיימת לשותף זה מעצם שותפות.

פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין

הדרך המועדפת והראשונית לפירוק שיתוף במקרקעין הינה על ידי חלוקה בעין. סעיף 39(א) לחוק המקרקעין קובע כי במידה וניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין על ידי חלוקה בעין, יש לפעול כאמור. הלכה פסוקה היא כי "לשון הוראות החוק מעדיפות פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין שעה שהעניין אפשרי".

פירושה של חלוקה בעין הוא כי כל אחד מהשותפים זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת על חלקו במקרקעין. ניתן לבצע חלוקה בעין כאשר אפשר לפצל את המקרקעין למספר חלקים שכל אחד מהם משמש נושא נפרד לבעלות.

לדוגמא, כאשר שני אחים מעוניינים לפרק שיתוף בבניין בן ארבע דירות, ייתכן ובית המשפט יקבע כי לכל אחד מהאחים יהיו שתי דירות מהבניין. במידה ולא ניתן לבצע חלוקה בעין במקרקעין, או במידה וחלוקה כזו עלולה לגרום לצדדים או למי מהם לנזק כלכלי, החוק מורה על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הדירה.

חלוקה בדרך של מכירה

סעיף 40(א) לחוק המקרקעין קובע כי במידה והמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, וכן בית המשפט סבור כי חלוקה בעין תגרום לשותפים (כולם או מקצתם) הפסד משמעותי, פירוק השיתוף יעשה על ידי מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה. כאשר שותף טוען שיש לפרק את השיתוף בדרך זו, עליו נטל הראיה. דהיינו, מוטל עליו לשכנע את בית המשפט כי פירוק השיתוף בדרך אחרת יגרום נזקים משמעותיים.
לסיכום,

פירוק שיתוף במקרקעין איננו עניין של מה בכך. על פי רוב, מדובר במחלוקת משמעותית בין השותפים בנוגע לנושאים שונים כגון שווי זכויותיהם בנכס, היקף זכויותיהם במקרקעין (לדוגמא, כאשר מדובר בבני משפחה), הדרך הראויה לפרק השיתוף וכדומה.

במידה ואתם מעוניינים להביא לפירוק שיתוף כאמור, מומלץ לפנות לעורכי דין העוסקים בתחום זה. היות והסוגיה מורכבת, ובהתחשב בעובדה כי בית המשפט בוחן כל מקרה לגופו, ייעוץ משפטי מקצועי, כבר מן השלבים הראשונים, יכול להגן על האינטרס שלכם בעת פירוק השיתוף.