רישום מקרקעין משותפים בטאבו איננו מאפשר את הסדרת הזכויות באופן יחסי בין השותפים השונים.

 

הרישום המשותף בחלקה רישומית אחת איננו מגדיר את החלקים של כל שותף ושותף, אלא קובע כי לאלו שותפות בכל חלק במקרקעין המדוברים. הסכם שיתוף הינו כלי אשר מאפשר לשותפים להקצאת הזכויות במקרקעין בהסכמה.

 

יתרונות וחסרונות

 

יתרונותיו של ההסכם הינם רבים. ראשית, ההסכם מעגן את זכויותיו של הפרט בקבוצה ובמקרה של מימוש עתידי יודע כל שותף מהו חלקו בכנס. שנית, הסכם זה, בדומה לכל הסכם בין שותפים, מסייע למנוע התנגדויות בתוך הקבוצה אשר יכולות לגרום לעיכוב המיזם או להקשות על פירוק השיתוף.

 

הסכם שיתוף במקרקעין מסייע גם לשקיפות העסקה ובכך עוזר להתנהלותם העסקית של השותפים. שותפים במקרקעין אשר ערכו הסכם שיתוף, נהנים מהסדרת הזכויות השונות בהסכם ובכך מוזילים על פי רוב את עלויות ניהול הנכס ואת התנהלותם הכספית הקשורה בו

 

הסכם השיתוף הינו הסכם בעל ערך כספי ולנכסים תחתיו ישנו ערך רב ומקדם בעת חישובי שמאות מקרקעין. כמו כן, הסכם השיתוף מעניק כוח במשא ומתן מול יזמים וקבלנים, ומול הרשויות לשם עריכת התנגדויות או הסכמים.

 

עם זאת, להסכם שיתוף מספר חסרונות. ראשית, ההסכם מכפיף את הפרט להחלטת הרוב (לדוגמא, בעת בקשת פירוק שיתוף). כמו כן, ניתן לצאת מן ההסכם רק על ידי החתמת רוכש חדש הנכנס בנעליו של השותף בהסכם השיתוף.

 

הוראות החוק בנוגע להסכמי שיתוף

 

סעיף 29 לחוק המקרקעין עוסק בהסכם שיתוף במקרקעין. על פי סעיף זה, הסכם שיתוף הינו הסכם אשר נערך בין השותפים והוא נוגע בדבר ניהול המקרקעין המשותפים לרבות השימוש בהם והזכויות והחובות הנוגעים להם.

 

כוחו של הסכם השיתוף יפה לא רק כלפי השותפים אשר היו צדדים להסכם, אלא גם כלפי כל אדם אחר. הסכם השיתוף נוגע למה שהוסכם בו. במידה וישנן סוגיות אשר אין הוראות לגביהן בהסכם השיתוף, הפיתרון להם מצוי בסעיפים 30-36 לחוק המקרקעין.

 

רישום הסכם שיתוף

 

הדין מאפשר לשותפים לרשום בטאבו את הסכם השיתוף ביניהם. רישום הסכם השיתוף באופן זה קובע כי ההסכם יחול כלפי כולי עלמא. ההסדר החוזי בין השותפים מקבל מעין תוקף קנייני. בקשה לרישום הסכם שיתוף צריכה להיות מוגשת ללשכת רישום המקרקעין. לבקשה יש לצרף בקשה לרישום חתומה על ידי כל השותפים ועותק אחד מהסכם השיתוף אשר חתום על ידי כל השותפים. כמו כן, במידה ומנהל מס שבח קבע כי הסכם השיתוף מהווה מכירת זכות מקרקעין, יש לצרף אישורי מיסים רלבנטיים.

 

יש לציין כי חוק המקרקעין קובע ביחס להסכם שיתוף כי הוא ניתן לרישום. דהיינו, אין חובה לרשום הסכם זה. החובה לרשום הסכם שיתוף נובעת מרצונם של שותפים להפוך את ההסכם לתקף כלפי כל אדם אחר. למעשה, אין חובה לרשום הסכם שיתוף, אך משנרשם ההסכם, הוא פועל גם במישור הזכויות הקנייניות.

 

פירוק שיתוף לפי הסכם

 

כאמור, סוגיות אשר הסכם השיתוף אינו מתייחס אליהם יתבררו בעת מחלוקת לפי הוראות חוק המקרקעין והחוקים הרלבנטיים. אחת המחלוקות הקשות ביותר במקרים אלו, בין שותפים במקרקעין, היא פירוק השיתוף. אי לכך, ייתכן וכדאי לכלול בהסכם השיתוף הוראות שונות בנוגע לאופן פירוק השותפות.

 

הוראות הנוגעות לפירוק השיתוף לפי ההסכם נקבעות על פי רוב בהתאם לחלקם היחסי של השותפים במקרקעין, לרבות חלוקה עתידית (אם בעין ואם במכירה) וכדומה. ניתן לומר באופן עקרוני כי במידה ויש בין הצדדים הסכם שיתוף, הוראותיו עדיפות בעת פירוק שיתוף במקרקעין על פני חלוקה בעין.
 


עודכן ב: 25/11/2012