פרסומים בעיתונות ובתקשורת, אשר מודיעים על התארגנותה של קבוצת רכישה, מושכים לא אחת את עינם של רוכשי דירות פוטנציאלים.
יוזמי הקבוצה מבטיחים לפונים שורה של הבטחות מפליגות כגון דירות יוקרה במחירים נמוכים, מגורים לצד שכנים איכותיים, יכולת השפעה על רמת הגימור וסגנון המגורים ועוד. קבוצות רכישה הפכו בשנים האחרונות ליזמות נדל"ן פופולארית ביותר בישראל אך חשוב לדעת מספר פרטים בנוגע אליהן.
מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה הינה למעשה התארגנות של מספר אנשים פרטיים אשר מתקשרים על מנת לרכוש קרקע ולבנות עליה פרויקט מגורים משותף ללא תלות ביזם ואו קבלן. קבוצת הרוכשים מאתרת את הקרקע, פועלת לגייס רוכשים ומקבלת מאנשי הביצוע והקבלנים הצעות מחיר.
הקבלן בקבוצת רכישה הינו מבצע בלבד, וזאת בניגוד למיזם קבלני בו הוא האחראי על רכישת הקרקע, תכנון הפרויקט, תשלום האגרות והיטלי הפיתוח, השגת היתרי הבנייה, מימון וכמובן בנייה.
ישנן שתי שיטות היום באמצעותן ניתן לבצע קבוצת רכישה. לפי השיטה הראשונה, מתקשרים הרוכשים עם גורם מקצועי הנדסי אשר מנהל את הפרויקט החל מגיוס הקבלנים והמתכננים, דרך הפיקוח על הבנייה, וכלה בבניית הפרויקט בפועל.
על פי רוב, משולמים לגורם המקצועי דמי ניהול ממוצעים של כעשירית ממחיר הבנייה. חסרונותיה של השיטה הנ"ל היא בכך שהיא דומה מבחינה רעיונית למיזם הקבלני ועל כן עיניהן של רשויות המס בוחנות אותה בקפדנות. השיטה השנייה הינה על ידי איתור קרקע פוטנציאלית ורכישת חלקים יחסיים ממנה על ידי כל אחד מן הרוכשים. מכאן, בעלי הקרקע נמצאים ברשות עצמם ועליהם לנהל את הבנייה על ידי שכירת קבלן מבצע.
תהליך גיוס הרוכשים, לאחר איתור הקרקע, מתבצע בניגוד לפרויקטים אחרים בשקט וזאת מתוך מאגר אשר קיים אצל המשווקים. על פי רוב, מדובר בחבר מביא חבר או על ידי פרסום מינורי וממוקד במדיומים רלבנטיים. מטרת העל בהליך גיוס הרוכשים הינה לגבש רשימה הומוגנית ככל הניתן.
לאחר גיוס הרוכשים, יש לפנות לקבלת אישורים לתוכניות הבנייה וכל רוכש מקבל חלק יחסי אשר נרשם על שמו בטאבו.
במקביל, הסכם שיתוף נחתם בין הרוכשים לבין עצמם וממונה מנהל או ועד לפרויקט (עבור דמי ניהול). הועד מאתר קבלן על ידי מכרז קבלנים ומתנהל מולו עד לתום הבנייה. מבחינה כלכלית, כל רכוש משלם תחילה עבור הקרקע ויתרת הסכום מועברת בהתאם לחוזה מול הקבלנים בתשלומים (על פי רוב בהתאם להתקדמות בפרויקט).
חלוקת הדירות
ההחלטה לגבי איזו דירה תירכש על ידי איזה רוכש הינה אחד השלבים הבעייתיים בקבוצות רכישה. הדירות שונות זו מזו בגודלן, בכיווני האוויר, בקומה, במיקום בבניין וכדומה. הבעיות מורכבות יותר כאשר עסקינן בקבוצת רכישה אשר מטרתה הינה בנייה לגובה.
ישנן דרכים שונות ליישב מחלוקות אלו, בדרך של "כל הקודם הזוכה", על ידי הגרלה, וכמובן – על ידי הסכמה בין הרוכשים. היתרון הבולט של קבוצות הרכישה הינו יכולתם של הדיירים להשפיע על הסטנדרט של הדירה והרכוש המשותף בדרך דמוקרטית. כמו כן, הדיירים מקבלים החלטות משותפות בנוגע לגימור כגון פרקטים, גן, חימום, מעלית וכדומה.
חיסכון כספי, האמנם?
על פי רוב, יזמי קבוצות רכישה טוענים בפני הרוכשים כי החיסכון הפוטנציאלי הטמון בהצטרפות לקבוצה הינו בשיעור של כ-20%. עם זאת, חשוב לדעת כי החיסכון הכספי משתנה בשיעורו בין פרויקט לפרויקט ובין קבלן לקבלן. אכן, החברים בקבוצת הרכישה, בניגוד לרוכשי דירות מקבלן, חוסכים את הרווח היזמי של הקבלן. עם זאת, עלויות ניהול קבוצת רכישה נוגסות לא אחת בחיסכון ושיעורם יכול להגיע עד 10% ואף יותר.
חיסכון נוסף נוגע לעלויות המס. בניגוד לרכישת דירה מקבלן, בה תשלום המס נוגע למלוא מחיר הדירה הכולל גם את רווחיו של הקבלן, קבוצת רכישה משלמת מס על רכישת הקרקע בלבד. עם זאת, קבוצות הרכישה נוגעות פעמים רבות לאזורים מבוקשים ועל כן חיסכון זה נשחק. חברי קבוצת רכישה חוסכים באופן משמעותי גם באפיק המע"מ, אשר אינו משולם כאשר קרקע נרכשת מגורם פרטי.
יש לציין כי בשנים האחרונות הוגברה האכיפה והבדיקה הנוגעות לקבוצות רכישה. לעיתים, כאשר רשויות המס סבורות כי מדובר בעסקה קבלנית במהותה האמיתית, ייתכן ויחויבו הרוכשים במיסים הרגילים.
לסיכום,
קבוצות רכישה אינן מהלך פשוט ועל כן מומלץ כי בטרם תתקשרו עם קבוצה כאמור, תפנו לעורך דין מטעמכם העוסק בתחום זה. ישנם מספר היבטים אשר כדאי לבחון בנוגע לקבוצת הרכישה כגון תחשיב עצמאי של כדאיות הקרקע, ווידוא כי אכן מדובר בקבוצת רכישה אמיתית (ולא ב"עסקת קבלן בתחפושת"), התחקות אחר היכולת להשיג היתרי בנייה, בדקו את הליווי המשפטי והפיננסי אשר ניתן על ידי זהות המארגן וכדומה.
עודכן ב: 26/11/2012
.jpg)
.jpg)
