כמעט טבעי להניח שמי שקונה דירה חדשה ישירות מהקבלן יהיה זכאי לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה ופיצויים בשל הנזקים שנגרמו לו.השאלה הנשאלת היא מה קורה כאשר רכשנו דירה חדשה יחסית - לא מהקבלן עצמו אלא ממי שקנה מהקבלן ומכר אותה בתוך תקופה קצרה.
במקרה כזה לא נחתם חוזה בין הקבלן שבנה את הדירה לבין מי שרכשו את הדירה בסופו של דבר ואם התגלו ליקויים בדירה, לכאורה אין מה שיחייב את הקבלן לתקן את הליקויים ולפצות את בעליה, שהרי לא ממנו רכשו את הדירה והוא לא התחייב כלפיהם למאומה.
אז זהו שלא תמיד.
יהיו מקרים שבהם בתי המשפט יחייבו את הקבלן לבצע תיקונים בדירה ולפצות את הרוכשים - גם כשהדירה לא נרכשה מהקבלן וכשאין כל הסכם בין הקבלן לבין הקונים.
בתי המשפט עמדו לא אחת על העובדה שדירת מגורים היא אחד הנכסים המשמעותיים ביותר שאדם רוכש בחייו וככזו עליה להיות בטוחה וראויה למגורים, בלי קשר לזהות הבעלים והצדדים לעסקה.
מתי אם כן יוכלו רוכשי דירת יד שניה לתבוע מהקבלן תיקון של ליקויי בניה שהתגלו בדירה ו/פיצויים בגין נזקיהם?
המקרה הפשוט יחסית הוא כאשר בהסכם לרכישת הדירה הוכנס סעיף (בגוף ההסכם או בנספח אליו) המורה על המחאת (העברת) זכויות הבעלים הקודמים לבעלים החדשים של הדירה. דהיינו כל הזכויות שהיו לבעליה הקודמים של הדירה (הזכות לתבוע מהקבלן תיקון ליקויים, למשל) עוברות לבעלים החדש.
במקרה בו לא נערכה המחאת זכות ולמעשה לא נותר שום קשר חוזי בין הרוכש לבין הקבלן, עדיין עשויה לעמוד לזכות הרוכשים עילת תביעה לפיצוי בגין נזקי ליקויי בניה או לתביעת תיקון ליקויי הבניה מכח פקודת הנזיקין.
חובתו של קבלן להקים בית בטוח וראוי למגורים נקבעה בפסקי דין רבים. חובה זו כוללת בתוכה גם חובת זהירות כלפי כל בעלי הדירה שיבואו וככל שחובתם הופרה וייקבע שליקויי הבניה הם תוצאת רשלנות של הקבלן, הרי שבית המשפט עשוי לחייבו לתקן את ליקויי הבניה ו/או לפצות את הרוכשים על ליקויי הבניה שהתגלו.
יחד עם זאת, בתביעה לתיקון ליקויי בניה המוגשת מכח פקודת הנזיקין, ישנם שופטים שהבחינו בין ליקויי בניה שנובעים מתכנון לקוי או אי עמידה בתקנים ("אי התאמה גרידא") לבין ליקויי בניה הנובעים מביצוע לקוי של עבודה ו/או שימוש בחומרים נחותים, כאשר הנטייה היא לחייב את הקבלן במקום בו מדובר ברשלנות ובליקויי בניה הנובעים משימוש בחומרים גרועים או מביצוע גרוע של העבודה.
ההסבר לאבחנה בין ליקויי בניה שנובעים מאי התאמה לבין ליקויי בניה שנובעים משימוש בחומרים גרועים או ביצוע עבודה נחותה נעוץ בהבדל בהשלכות של ליקויי הבניה, כאשר ליקויי בניה מהסוג הראשון משליכים על נוחות השימוש בדירה בעוד ליקויי בניה מהסוג השני משליכים על תקינות הדירה ובטיחות השימוש בה.
מנגד ישנם שופטים שלא אימצו את ההבחנה האמורה ומחייבים את הקבלנים, גם כשהדירה לא נרכשה ישירות מהם, בגין ליקויי בניה הנובעים מאי התאמה כמו בליקויי בניה הנובעים משימוש בחומרים גרועים.
לסיכום - לא צריך להתייאש. גם אם ליקויי הבניה התגלו בדירה שנרכשה מיד שניה, עדיין יש סיכוי לחייב את הקבלן בפיצוי ו/או בתיקון ליקויי הבניה.
מוגש כשירות בלבד. האמור לעיל איננו בגדר יעוץ משפטי ויש לבחון כל מקרה לגופו על ידי עורך דין הבקי בתחום ליקויי הבניה. אין להסתמך על הדברים מבלי להיוועץ בעו"ד.
עודכן ב: 25/07/2013
.jpg)
.jpg)
.jpg)
