רכישת דירה

רכישת דירה היא העסקה המשמעותית ביותר חייה של משפחה ממוצעת בישראל ויש לה השפעה גדולה מכל רכישה אחרת על חיי המשפחה במשך שנים רבות וזאת ממספר טעמים:

 

1. הדירה הנרכשת תהווה מקום מגורים למשפחה לשנים רבות ולפעמים לכל החיים.
2. מדובר ככל הנראה בסכום הכסף הגדול ביותר אותו תוציא המשפחה לרכישת מוצר כלשהו.

3. לצורך מימון רכישת הדירה מדובר ברוב המקרים בשעבוד לבנק ע"י משכנתא למשך שנים רבות בהן חלק גדול משכר בני הזוג, ישולם כהחזר למשכנתא.

 

רכישת הדירה נעשית בשלב מוקדם של החיים כאשר בני הזוג מאד צעירים, הניסיון העסקי של בני הזוג הוא קטן יחסית וההתמודדות עם עסקה כה מורכבת וכה יקרה הינו מאד משמעותי.

למרות זאת, במקרים רבים, רכישת הדירה מתבצעת על ידי בני הזוג באופן דומה לרכישת רהיטים או מכונית מבלי לוודא שאין "מלכודות" בחוזה אשר פועלות לטובת המוכר ולרעת הקונים, ומבלי לשים לב לפרטים ולדקויות אשר יש להן משמעות וחשיבות רבה כפי שיפורט להלן.

 

כתבה זו תעסוק ותתמקד ברכישת דירה מיד שנייה בשוק החופשי. בכתבה הבאה אתמקד ברכישת דירה מקבלן וההבדלים בינה לבין רכישת דירה יד שנייה.

 

בדיקה טרום רכישה

 

לפני רכישת דירה ישנם מספר נושאים אותם חייבים הרוכשים לבדוק בכדי שלא לקנות "חתול בשק" כלהלן:

 

1. בדיקת מיקום הבניין. ( מקום מרכזי או צדדי, שכונה שקטה או רועשת, קרבה לבתי ספר וגני ילדים וכו. )

2. בדיקת אופי האוכלוסייה בבניין. (צעירים, מבוגרים, שוכרים, בעלי דירות וכו. )

3. גיל הבניין.

4. מצב הדירה ( מהו מצב הדירה באופן כללי והאם בוצעו בה שיפוצים, מה מצב האינסטלציה והחשמל, מה מצב מטבח, מה מצב מקלחות ושירותים וכו. )

 

בדיקות משפטיות כגון:

א. בדקו כי מוכר הדירה רשום כבעל הנכס.

ב. ודאו כי לא חל על הנכס צו מניעה או הריסה.

ג. ודאו כי לא חלה הפקעה על פרט מהדירה או משטחה.

ד. ודאו כי מלבד משכנתא, לא קיימים שעבודים נוספים.

ה. בדקו שאין על הדירה הערות אזהרה נוספות מעבר להערת אזהרה לטובת הבנק שנתן משכנתא למוכרים.

ו. ודאו כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות ועל פי תוכנית בניין ערים.

 

זיכרון דברים

רוכשים אשר רוצים להבטיח את רכישת הדירה ואת מחירה, חותמים פעמים רבות על זיכרון דברים.

זיכרון הדברים הוא חרב פיפיות אשר יש לו יתרונות וחסרונות ועל כן יש לשקול היטב האם לחתום על זיכרון דברים אם לאו.

 

יתרונות

1. הבטחת רכישת הדירה ומניעת מכירתה לקונה אחר.

2. הבטחת מחיר הדירה.

3. הבטחת מועד לקבלת הדירה. ( למשל תחילת שנת לימודים וכו. )

 

חסרונות

1. חתימה על זיכרון פירושה ויתור על אופציות רכישה של דירה אחרת אשר ייתכן שיהיו יותר אטרקטיביות במחיר, במיקום, בגודל, בסביבה וכו.

 

2. הפרת זיכרון הדברים משמעותה תשלום פיצוי כספי מוסכם אשר יכול להיות סכום משמעותי מאד.

 

3. בזיכרון הדברים אין ירידה לפרטים והוא כללי בלבד, דבר אשר עלול ליצור בעיה בעת חתימת החוזה ככל שיש אי הסכמה בין המוכר לקונה בפרט או פרטים לחוזה המכר.

 

4. החתימה על זיכרון הדברים מהווה "עסקה" לכל דבר לגבי רשויות המס, עובדה המקצרת את טווח הימים עד למימוש ההסכם, ואף את טווח הימים עד להעברת תשלומי המס.

 

עריכת חוזה המכר

 

עריכת החוזה והחתימה עליו הם שלב קריטי ברכישת הדירה. חוזה אשר אינו נותן הגנה לרוכשים יכול ליצור להם בעיות רבות בהמשך ואף לגרום להם להפר חוזה ( שלא בכוונה ).

 

אשר על כן, ראשית, מומלץ לרוכשים לא לשכור את שירותי עורך הדין של המוכרים אלא לקחת עורך דין מטעמם שייצג את האינטרסים שלהם בלבד.

 

יש לוודא בעריכת החוזה את הפרטים הבאים:

 

1. ניתן לרכוש את הדירה מהמוכרים ואין כל מניעה חוקית או אחרת לכך.

2. הדירה רשומה כדין, אין חריגות בניה, אין שעבודים פרט למשכנתא.

3. מחיר הנכס ומועדי התשלומים בהתאם לסיכום המוקדם בין המוכרים לקונים.

4. מועד פינוי הדירה הוא בהתאם לסיכום המוקדם בין המוכרים לקונים.

5. לבדוק מה משאירים המוכרים בדירה בהתאם לסיכום המוקדם בין המוכרים לקונים ( מזגנים, מטבח, רהיטים, וכו. )

6. קיום תנאים הגבלות ופיצוי מוסכם למקרים של הפרת סעיף מסעיפי ההסכם.

 

 

המידע בכתבה זו אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או לחוות דעת משפטית

 

 

 

עו"ד ונוטריון שמואל פז

 

עודכן ב: 22/08/2012