חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א – 2011 – חלק א'


קניית או מכירת דירה היא אחת העסקאות הגדולות שאדם עושה בימי חייו.אשר על כן, קיימת חשיבות רבה מאד להגן על רוכש דירה ולהבטיח את כספו ככל הניתן ולאפשר לו לקבל את מלוא התמורה המגיעה לו בעבור כספו.


במקרים רבים, נמכרו דירות עם ליקויי בניה מבלי שניתן על כך מידע לרוכש התמים אשר נאלץ לאחר מכן להוציא כספים רבים לתיקון ליקויים אלן.


החוק אשר נועד להסדיר את נושא מכירת דירות ממוכר לרוכש, תוך הגנה על זכויותיו של רוכש הוא חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 (להלן: "החוק"),


החוק קובע כי על המוכר לציין במפרט הדירה שהוא מוסר לקונה, את ליקויי הבניה המצויים בדירה בעת המכירה ועל הקונה להיות מודע לליקויים.


במידה והמוכר לא מיידע את הקונה בנוגע לליקויים המצויים בדירה הוא מבצע עבירה וצפוי לתביעת נזק מהקונה.


החוק מגן על הקונה באופן מוחלט מכיוון שהנפגע העיקרי מקניית דירה בה יש ליקויי בניה הינו הקונה ואילו מלוא האחריות לביצוע בדק בית מוטלת על המוכר.


במקרים בהם הקונה גורם לנזק לאחר הקנייה, ואילו המוכר הוכיח זאת לא תחול חובת תיקון הנזק על הקונה.


ממתי נכנס החוק לתוקף? החוק חל על כל דירה שנרכשה למטרות מגורים, עסק או מטרה אחרת וחוזה הרכישה שלה או תאריך הבנייה שלה הוא לאחר 1 באוקטובר שנת 1973. לנכסים אשר חוזה הרכישה שלהם הוא מוקדם מיום 1 אוקטובר 1973 אין את הגנת החוק.
במקור נועד החוק להגן רק על רוכשים של נכס חדש מקבלן אך כפי שנראה, במהלך השנים החוק התפתח והורחב כך שהוא מגן גם על רוכשים מקונה משנה.


בשנת 1990, הוסף תיקון ראשון לחוק הוא תיקון מס' 3, ובו נקבעו הוראות לעניין הגנה של רוכש דירה במקרים שבהם התגלתה אי התאמה של הדירה למפרט שלה,לתקן רשמי או לתקנות הבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970.


לימים, ומתוך לקחים שהופקו התברר כי הגנת החוק אינה מספקת וכי יש צורך להרחיבה לעניינים נוספים ועל כן נוסף תיקון מס. 5 שהוא הנושא של כתבה זו.


מהו תיקון מס' 5 לחוק ומהו כולל?


לאור השינויים שחלו במשק ובחברה הישראלית והניסיון שנצבר בשנים האחרונות, לצד תלונות שהגיעו למשרד הבינוי והשיכון והמועצה לצרכנות, לפיהן, מתקשים צרכנים לעמוד על זכויותיהם מול הקבלנים אחרי שעסקת הרכישה והתשלומים הסתיימו, קידם משרד הבינוי והשיכון תיקונים חשובים עבור רוכשי הדירות ובכלל זאת סנקציות על קבלנים שלא יעמדו בהוראות החוק.


התיקון לחוק נועד להבטיח בצורה נאותה את זכויות רוכשי הדירות, מתוך תפיסה כי יש צורך להגן על הצרכנים בשוק חשוב זה בכל הנושאים בהם אותרו כשלים וקשיים. משרד הבינוי והשיכון הפיק לקחים מהניסיון שהצטבר בתחום זה ותיקון החוק בא ליישם את אותם לקחים.


ביום 30 במרץ 2011, כד' באדר ב' התשע"א, התקבל בכנסת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א - 2011, אשר כולל מספר רב של שינויים צרכניים חשובים, ולהלן עיקריו של תיקון מס. 5.


הוראות תחזוקה ושימוש


על פי סעיף 2 לחוק המקורי, מוכר דירה היה מחויב לצרף לחוזה המכר מפרט טכני ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו.


במסגרת התיקון לחוק, תוקן סעיף 2 לחוק, כך שהמוכר חייב למסור לקונה גם את הוראות התחזוקה והשימוש ככל שהן נדרשות לעניין הדירה או חלק ממנה, גם הוראות תחזוקה ושימוש בכל הקשור לרכוש המשותף.


רכישה מקונה משנה


בנוסח הקודם של החוק לפני תיקון מס. 5, לא הייתה התייחסות לשאלת תחולת החוק על קונה שרכש דירה ממוכר שאינו הקבלן עצמו (להלן: "קונה משנה").


במסגרת התיקון, החוק חל, בשינויים המחויבים בהתאם לסעיף 4 לחוק, גם על קונה משנה, דהיינו לא רק במקרה של דירה חדשה הנמכרת ע"י קבלן אלא גם במקרה של מכר דירה יד שנייה.


עם זאת, יצוין כי תקופת הבדק הנמנית לצורך בדיקת קיומה של אי התאמה לפי הסעיף האמור תמשיך להימנות ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה הראשון בלבד, שכן אמת המידה הרלוונטית לעניין אחריות המוכר לקיומה של אי התאמה היא משך הזמן שחלף מעת מסירת הדירה, ולא זהות הקונה.


תקופת בדק לאי התאמה יסודית


בחוק הישן לפני התיקון נקבע כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה: "אם התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה". לא הייתה כל מגבלה בזמן לאחריות המוכר.


במסגרת התיקון לחוק, הוגבלה התקופה שבה אחראי המוכר ביחס לאי התאמה יסודית בדירה לעשרים שנים ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, זולת אם המוכר הוכיח שאי ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה.


זכות תיקון אי התאמה


בחוק לפני התיקון נקבע כי אם התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.


במסגרת התיקון לחוק נקבע כי אם חזרה והתגלתה אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.


פיצוי בשל איחור במסירה


קבלת דירה במועד המוסכם בחוזה המכר, הינו אחד הנושאים החשובים לרוכשי דירות מקבלנים, ואולם, פעמים רבות רוכשי הדירות אינם מקבלים את דירותיהם במועד המוסכם ומסירת הדירה מתבצעת חודשים רבים לאחר התאריך עליו הוסכם בחוזה תוך גרימת נזק כספי רב לרוכש התמים אשר נאלץ במקרים רבים לעבור לגור בשכירות או להאריך את חוזה שכירות קיים תוך כדי תשלום משכנתא.


במסגרת התיקון לחוק, הוסף לחוק סעיף 5א, אשר קובע כי אם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (להלן: "המועד החוזי"), יהיה הקונה זכאי לפיצויים,בלא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד ובסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה מביניהם.


עוד נקבע בסעיף 5א הנ"ל, כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הוראות הסעיף בהתייחס לפיצוי בשל איחור במסירה, לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.


רישום זכויות


רישום הזכויות בלשכת הטאבו הוא נושא חשוב מאד לרוכש הדירה או הנכס.בדירות חדשות הנמצאות על אדמות מנהל מקרקעי ישראל, רישום הזכויות עלול לקחת שנים רבות ובכל אותו הזמן כל הניהול של זכויות הרוכש מצוי בידי חברה משכנת או בידי הקבלן עצמו.


ביום 12 באוגוסט 1998, אישרה הממשלה בהחלטה מס' 4164, את דו"ח הועדה הבין משרדית לרישום זכויות במקרקעין, אשר בו נקבעו לוחות זמנים לביצוע פעולות רישום הזכויות כאמור. בין השאר נקבעה תקופה של 6 חודשים ממועד סיום ביצוע הפרצלציה(חלוקה ואיחוד) או העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם, לרישום בית משותף ושלושה חודשים מהמועד כאמור לרישום זכויות המשתכן. במרץ 2002 החליטה הועדה להאריך את תקופות הרישום האמורות, לתשעה חודשים וארבעה חודשים בהתאמה.


במסגרת התיקון לחוק, הוסף סעיף 6ב, אשר קובע כי על המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים חייב לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי, לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.

 

בחישוב תקופות הרישום האמורות לא יבואו במניין, תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן.


לגבי מוכר דירה בבית שאינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים נקבע כי הוא חייב לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.


בכל הקשור לרישום הזכויות, גם לאחר תיקון מס. 5 לחוק עדיין לא נפתרו כל הבעיות הואיל ועדיין לא הוגדר משך הזמן עד לביצוע חלוקה ואיחוד של הקרקע ורישום הבית בפנקס הבתים המשותפים.


בחלק ב' של הכתבה, אגע ביתרת השינויים והתוספות הנובעים מתיקון מס.5 לחוק המכר דירות והמשמעות של שינויים אלו.


אין לראות בתוכן כתבה זו משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי.


שמואל פז, עו"ד ונוטריון

 


עודכן ב: 25/07/2012