מהן האפשרויות העומדות בפני משקיע בנדל"ן למגורים בתנאי השוק הקיימים כיום בתל-אביב? כיצד ניתן עדיין לייצר תשואה ריאלית גבוהה על ההשקעה, בשוק המאופיין בהאטה ובישיבה על הגדר של בעלי העניין? מבט מחוץ לבועה.

 

שוק הנדל"ן התל-אביבי מראה סימנים של האטה וקפיאה על השמרים. תל אביב הקלאסית, באזורים של מרכז העיר-הצפון הישן, שומרת בעקביות על רמת מחירים (לדירות יד שניה) הנעה בין 30,000-35,000 שקלים למטר. בהינתן כי אלו הם ערכי הדירות ובתנאי הביקוש הקיימים, השקעה בדירות באזורים אלו של העיר תניב לרוב תשואה משכירות, בטווח המצוי בין 3-4 אחוזים. לגבי התשואה על הקרן (המחיר ששולם עבור הדירה) מוקדם מדי להתנבא, אולם נראה שתור הזהב שאפיין את העסקאות שנעשו בשנים 2007-2008 לא עומד לחזור על עצמו. ברמות המחירים האלו, קשה לייצר היום "אפסייד" ממשי על ההשקעה ומשקיעים רבים אשר זיהו את "תקרת הזכוכית" באזורי הביקוש המסורתיים בתל-אביב, מתחילים לחפש חלופות אטקרטיביות יותר.

 

"קפיצת הצפרדע"

 

בהקשר הזה, ובהנחה שנרצה להישאר בגבולות הגזרה של תל-אביב, מומלץ להגדיל קצת את רדיוס החיפוש אל השכונות שבהם עליות המחירים טרם הגיעו לידי מיצוי. שכונות כמו כפר שלם, יד אליהו, נווה שרת ויפו מהוות היום מוקדי עניין ליזמים זריזים ומשקיעים שזיהו את הפוטנציאל הגלום בהם.

 

ניקח למשל את יפו כדוגמה - במשך שנים סבלה יפו מתדמית גרועה, בשל הזנחה, אלימות ותחושה כללית של "החצר האחורית" של תל-אביב. בעשור האחרון העירייה השקיעה תקציבי עתק של עשרות מיליונים, בשיפור התשתיות ביפו והקמת מרכזי מסחר, פנאי וחינוך כדוגמת חידוש נמל יפו, הקמת מכללת תל-אביב יפו, פארק מדרון יפו, פרויקט השוק היווני ועוד כיו"ב.

 

אותם עוגנים שפוזרו במוקדים שונים המרוחקים זה מזה ביפו, הביאו אט אט, כל אחד בתורו, לשינוי מקומי קטן כאשר התוצאה המצרפית המתקבלת מכל השינויים הללו הייתה מהפך, ושינוי מגמה. מי שיצא לו להסתובב קצת לאחרונה במסדרונות צוותי התכנון בעירייה, מכיר בוודאי את המונח של "קפיצת הצפרדע" אותו מייחסים בעירייה לשינוי העובר על יפו בשנים האחרונות. הכוונה היא לאותו שינוי הדרגתי המתחיל "להתגלגל" מצפון יפו לכיוון דרום, כאשר כל פעם חלה קפיצה נוספת דרומה המובילה לשיפור התנאים, שינוי תדמיתי ובהתאם, לעלייה בערכי הקרקע והדירות.

 

כך למשל בשוק הפשפשים ובמתחם נוגה (צפון יפו) נמכרות כיום דירות במחירים כמעט זהים למחירי המכירה במרכז תל-אביב. הבאות בתור מדרום הם השכונות שסביב לרחוב יהודה הימית ומכללת תל-אביב יפו ברחוב רבנו ירוחם. דירות שעד לפני מספר שנים נמכרו בערכים של 6000-7000 שקלים למטר, נמכרות היום בשכונות הללו במחירים הקרובים ל-20,000 שקלים למטר. הלאה דרומה משם על שדרות ירושלים נחטפות דירות בפרויקט "פיבקו בשדרה". פרויקט שהיה נחשב דמיוני, במיקום ובקהל היעד שלו, עד לא מזמן.

 

מזרח העיר

 

באופן דומה ניתן לראות את ההתפתחות המואצת של שכונות במזרח העיר כמו יד אליהו ונווה שרת. שוב פועל כאן אותו מנגנון של חוק כלים שלובים נסתר. במקרה הזה, מנוע הצמיחה העיקרי היה אישור של תוכניות לפינוי-בינוי בקנה מידה נרחב ותכנון מחדש של כל המרחב שכלל יצירת מרכזי מסחר והגדלת הצפיפות לבנייה למגורים. השינוי בתכנון, אליו חברו כוחות השוק וכל יתר הגורמים שהזכרנו לעיל, הוביל למהפיכה תפיסתית ביחס לשכונות הללו שפתאום חזרו להיות אופציה לזוגות צעירים. פתאום כבר לא לגמרי מובן מאליו שדירת שלושה חדרים בבזל צריכה לעלות קרוב לשלושה מיליון שקל, אם לא רחוק משם, מעברו השני של איילון ניתן להשיג דירה דומה בכמעט חצי מחיר. הנתונים האלה צריכים להבהב בראשו של כל משקיע שבסוף היום משתמש הקצה שלו הוא השוכר או הרוכש שיקנה ממנו את הדירה בעתיד.

 

האנומליה הזאת בין אזורי הביקוש החמים לשכונות המתפתחות חייבת להתאזן בדרך הגיונית כלשהי. כאשר לצד הואקום הזה מתרחש תהליך מקביל של פיתוח ותכנון מואץ בתוך השכונות החלשות, יצירת מוקדי תיירות ושיפור התשתיות, התוצאה לא תאחר לבוא.


כמשרד אשר עיקר עיסוקו מתמקד בתפר שבין המשפטי לעסקי, נשמח לשמוע ולשתף בהזדמנויות שעומדות על הפרק, לסייע בליווי ובייזום עסקאות, כולל העמדת המעטפת המשפטית ויצירת החיבורים הנדרשים בין כל הגורמים הרלוונטיים.