.jpg)
התקשרות עם גורמי ביניים בפרויקטים להתחדשות עירונית
בין אם מדובר בביצוע פרויקטים מסוג חיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה והוספת דירות ("תמ"א 38") ובין אם בביצוע פרויקטים בהיקפים גדולים יותר להריסה ובנייה של שכונות שלמות במסגרת "פינוי בינוי", הצד השווה שבהם הוא הניסיון לחתור לעסקה שבה כל הצדדים מרוויחים, תוך כדי שיפור התשתיות, שיקום השכונה והפיכתה לחלק מרקמה עירונית פעילה.
אולם בעוד שפרויקטים מסוג זה הינם אולי המורכבים ביותר לביצוע הן ברמה ההנדסית והן ברמה האופרטיבית-ביצועית, נראה כי תחום ההתחדשות העירונית פרוץ כיום לגמרי ומשופע ב"מאכערים" וגורמי ביניים רבים שאינם דווקא מקצועיים.
אז למה יש כל כך הרבה פרויקטים תקועים?
יותר ויותר אנחנו שומעים על פרויקטים תקועים בשל מעורבות של "קבלני חתימות", יזמים מטעם עצמם, מתווכים וכיו"ב. אלו האחרונים, זיהו כמו כולם את הרווח הפוטנציאלי העצום הגלום על פי רוב בפרויקטים כאלו, והם פועלים בזריזות בתוך הבניינים והשכונות, מפזרים הבטחות, ומחתימים את הדיירים על הסכמות שונות. לאחר השגת כמות חתימות משמעותית, אותם גורמי ביניים יחפשו יזם אשר "יקנה" מהם את החתימות, ומכאן למעשה הם גוזרים את הקופון ומנתקים מגע.
אי אפשר להתעלם מהעובדה כי חלק מהפרויקטים שבוצעו עד היום וכאלו שעדיין בהתהוות, לא היו יוצאים לפועל לולא אותה מעורבות של קבלני החתימות. יחד עם זאת, נראה כי בתמונה הכוללת הנזק שנגרם ממעורבות חובבנית של גורמים כאלו, עולה לאין שיעור על התועלת שהיא עשויה להביא.
יש לזכור כי במרבית המקרים מחתימים אותם גורמי ביניים את הדיירים על הסכמות הכוללות סעיפים המגבילים את התקשרות הדיירים בעתיד מול יזמים אחרים. בנוסף, כוללות אותן הסכמות הבטחות ביחס לתמורה המגיעה לדיירים ללא כל כיסוי של ממש ובוודאי שלא על בסיס הבדיקות המעמיקות, ומכלול השיקולים, אותם היה לוקח בחשבון יזם מבצע בטרם היה ניגש לפרויקט.
במצב הזה "תקועים" כיום לא מעט פרויקטים ללא כל יכולת להניע את התהליך באופן ממשי. אם משום שקבלני החתימות לא יקבלו את הקופון שעליהם חלמו, אם משום שההבטחות אשר פוזרו לדיירים, ללא כל בדיקה כלכלית, אינן עולות בקנה אחד עם מבחן המציאות ואם משום שאותם קבלני חתימות לא פעילים, אבל מחזיקים, בפועל, את דיירי המתחם וחוסמים אותם מפני התקשרות עם יזמים מקצועיים.
אז מה צריך לעשות לפני חתימה?
מה אם כן צריך לבדוק לפני שחותמים על מסמכים וכיצד נזהה אם אותו גורם שמבקש את החתימות שלנו הוא גורם רציני, "שחקן" בשוק הבנייה, או קבלן חתימות שמחפש את הרווח המהיר, הרבה פעמים על חשבוננו?
ככלל, יש לבחון את הגורם המציע בשלושה מישורים: ראשית לבדוק את זהות אותו גורם, להבין מהי המעורבות אותה הוא מציע בפרויקט ולבסוף לבחון את סוג המסמכים עליהם הוא מבקש להחתים את הדיירים. מובן שבדיקה כזו היא ראשונית בלבד, ובכל מקרה, לפני כל התקשרות, מומלץ להיעזר בעו"ד מומחה בעסקאות נדל"ן ובהובלה של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית, על מנת להגן על האינטרסים של הדיירים.
ביחס לזהות המציע הרי שבפרויקטים כאלו, שהינם פרויקטים מורכבים בעלי היקף כספי נרחב, נצפה למצוא חברות ידועות ומוכרות, בעלות ניסיון רב ומוניטין בתחום הבניה. בדיקה פשוטה ברשם החברות ואפילו באינטרנט, תבהיר לנו מהר מאוד עם מי יש לנו עסק. ביחס למידת המעורבות, הרי שבד"כ קבלני חתימות לא יתחייבו להישאר כחלק מהפרויקט וללוות אותו עד לסיומו שהרי כל מהות ההתקשרות איתם, מבחינתם, היא על בסיס רווח מידיי ומהיר, ללא לקיחת אחריות.
בוודאי שהם אינם אלו אשר יתחייבו לבנות את הדירות, לתת ערבויות, אחריות ע"פ חוק המכר וכיו"ב. כפועל יוצא, גם המסמכים עליהם יידרשו את חתימתכם יהיו על פי רוב דלים מאוד, הסכמה עקרונית של עמוד אחד או שניים, כאשר בד"כ לא נמצא בהם כל התחייבות ממשית מצד הגורם המחתים, למעט הצהרת כוונות כללית. מה שבוודאות כן יופיע יהיו אלו סעיפים המחייבים התקשרות בלעדית, איסור ניהול מו"מ עם צדדים שלישיים והכל לתקופות זמן בלתי מוגבלות.
במאמר מוסגר אדגיש כי יש להבחין בין התקשרות מול קבלני חתימות ומאכערים לבין פרויקטים אשר נעשים בדרך של ייזום עצמי על ידי הדיירים. בפרויקטים של ייזום עצמי, הדיירים עצמם המאוגדים על ידי נציגות, מתקשרים עם נותני שירותים ויועצים, דוגמת אדריכל, שמאי ועו"ד ומובילים ביחד הליך של תכנון עד לקבלת תכנית אשר תאפשר לבצע את הפרויקט. או אז יוצאים למכרז מול חברות בניה, אשר נדרשות לעמוד בתנאי הסף של המכרז. זהו סוג מודל שכמובן שונה בתכלית מסוג ההתקשרות אותה מציעים קבלני החתימות.
לסיכום,
תופעת קבלני החתימות הולכת וצוברת תאוצה ויחד איתה גם גוברת המודעות לבעייתיות שבהתקשרות איתם, ללא בחינה מעמיקה של מהות הדברים. כחלק מהפיתרון לבעיות שהוצגו לעיל, עובדים בימים אלו במשרד השיכון על ניסוח של תיקון ל"חוק הדייר הסרבן" (חוק פינוי בינוי פיצויים). במסגרת התיקון המתגבש, מוצע לכלול בחוק תניה נוספת ולפיה לא יהיה תוקף להסכמה של דייר, אלא אם כן חתימת הדייר לוותה על ידי עורך דין שאימת את זהותו והבהיר לו היטב את מהות ההתקשרות והסיכונים הכרוכים בה.
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.
.jpg)
.jpg)
