פרשת הולילנד מכה גלים רבים, אולם במקרים לא מעטים בארץ נתקלים תושבי שכונה מסוימת, או תושבי אזור בארץ, באישור של הועדה המקומית להפקדת תכנית בניה אשר חורגת, ולעתים בצורה ניכרת, מתכנית המתאר המקורית שחלה על נכס או האזור.

 

בפרשת מלון הולילנד מדובר היה תחילה בהסבה של שטח מלונאי למגורים ולאחר מכן, לפחות עפ"י הפרסומים, בהרחבה או הקלות לתכנית שאישרה מגורים.

 

מקרים דומים ארעו בעבר גם בפרשת מרינה הרצליה אשר בהיבט התכנוני שלה התגלגלה אף היא לבית המשפט (ויודגש - לא בהיבט פלילי; שם דובר באבחנה בין דירת נופש ודירה למגורי קבע), כך בתכנית המקורית לבנית מגדלי חוף הכרמל בחיפה, ולאחרונה בפסיקה בענין חברת מעוז דניאל לגבי סייג של בניה לנופש בלבד על החוף ולא לצורכי מגורים.

 

השבוע התעורר הנושא שוב ביחס לאישור שנתנה הועדה המקומית ברמת-גן למבנה שנועד בתכנית המקורית לשימור ברחוב ארלוזורוב בעיר. במקור אישרה התכנית תוספת של שלוש קומות מעל שתיים קיימות ותוספת 30 דירות ל-10 דירות קיימות (יחד 40 דירות) במגבלה של דירות קטנות בשטח של עד 30 מ"ר (המטרה היתה ייעוד דירות בעיקר לסגל אקדמי וסטודנטים ולאוכלוסיה מיוחדת).

 

עוד נקבע בתכנית כי אם הדירות ישמשו למגורים רגילים לא יקטן שטחן מ-60 מ"ר כך שבסה"כ תהיינה 20 דירות וכי אם יהרס הבנין ייבנה חניון תת-קרקעי. 

 

לעומת זאת אישרה הועדה המקומית בר"ג להפקיד תכנית הכוללת שימוש של מגורים רגילים בשטח דירות של 30 מ"ר בלבד (כלומר מס' דירות גדול בהרבה) וללא בניית חניון תת-קרקעי אלא בגן סמוך.

 

במקרה זה הביאה התארגנות הדיירים באזור לפניה מרוכזת לפקליטות המדינה אשר ראתה לנכון להתערב. בעתירה לביהמ"ש (ענינים מקומיים בר"ג, כב' השופט א. אטיאס) הוציא ביהמ"ש צו הפסקת עבודה וגינה את התנהגות העיריה בנושא זה.

 

למרות פסיקת ביהמ"ש הוגשה התכנית חדשה להפקדה כאשר היא כוללת חריגות מהוראות התכנית המקורית והתושבים פנו שוב בהתנגדות לתכנית. בעקבות התנגדות זו קבעה הועדה המחוזית כי היתה חריגה מסמכות הועדה המקומית והיפנתה לצורך באישור של משרד הפנים.

 

נושא זה מקבל משנה חשיבות עם מגמת הרפורמה הצפויה בתכנון ובניה להקנות סמכויות נרחבות יותר לועדות המקומיות בין היתר מהטעמים של "זירוז וקיצור הליכים" ו"הפחתת הסרבול במערכת". מובן כי מחד - להיבטים אלה של ייעול יש  השלכות חיוביות, אולם ניצול מופרז של כוח הועדות המקומיות וגישה של "היעתרות יתר" לפניות והקלות ליזמים, עלולה מאידך לטמון בחובה גם סיכונים תכנוניים, סביבתיים ונזקים ישירים ועקיפים לתושבי הסביבה הרלוונטית (לגבי הבנין הנ"ל בארלוזורוב ר"ג אף אינני מעלה במאמר זה את ההיבט והאינטרס שהבנין יועד במקור לשימור ובכלל נהרס....).

 

בהקשר זה ובצד הפיקוח מצד הועדות המחוזיות, עולה גם צורך במודעות גוברת של התושבים, כסוג של גורם מאזן נוסף, במידה והועדות המקומיות יפעלו באורח לא מרוסן או שרירותי. המקרה של הבנין בארלוזורוב ר"ג כמו גם מקרים קודמים שתארנו ומקרים נוספים אחרים, מוכיח לפחות בינתיים, כי הדבר אפשרי ובנסיבות המתאימות יכול להועיל וכי הוא איננו מאבק שווא בטחנות רוח.

 

דניאל כהן, עו"ד