תכנית מתאר ארצית תמ"א 38, מכה שנית!

 

עקב אכילס של תמ"א 38, מהו?

 

בשל הפניות הרבות וההתעניינות שעוררה הכתבה הקודמת בנושא תוכנית מתאר ארצית תמ"א 38 החלטתי להתמקד בכתבות הבאות בנושא תמ"א 38 על היבטיו ורבדיו השונים.

 

אחת ממטרות תמ"א 38 הנה קביעת הסדרים תכנוניים כלכליים וחוקיים לשיפור מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי (נבנו לפני 1980) וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה, באמצעות הענקת תמריצי בנייה המלווים בדרך כלל בתוספת זכויות בנייה והקלות מסוימות במיסוי.

 

לכאורה תמ"א 38 אמורה הייתה ליצור פריצת דרך עצומה בשוק הנדל"ן, במיוחד באזור מרכז הארץ שבו ערך הקרקע עולה כמעט באופן מתמיד. על כן נשאלת השאלה מדוע היזמים ובעלי הדירות לא מימשו עדיין את הערך המוסף הרב שהתוכנית עשויה להניב?

ננסה לברר מהו עקב אכילס של תמ"א 38?

 

התשובה מחולקת לשני שלבים עיקריים:

 

שלב ראשון: קבלת הסכמה ממשית מבעלי הדירות לאחר בירור מעמיק של הזכויות העתידיות של כל הבעלים בהתאם לתנאי מימוש התמ"א.

 

שלב שני: הבירוקרטיה הכרוכה באישור התוכניות המוגשות לעירייה.

 

נראה שכל מילה מיותרת וכל אחד בליבו כבר מבין את אופן היישום המסורבל של התוכנית, שכן גם אם בניין מכיל 10 דיירים בלבד הדעות והדרישות בו בוודאי יאמירו, ללא סוף.

 

על כן אתמקד הפעם בשלב הראשון, שהוא למעשה תלוי בבעלי הדירות, אשר מחד מעוניינים לקדם את התוכנית, ומאידך רוצים לקבל את המקסימום האפשרי בכל מחיר.

 

במקרים רבים בעלי הדירות אינם מגיעים לעמק השווה וכל האנרגיות שהושקעו על מנת לרכז את הסכמתם יורדות לטמיון, שכן פרויקטים רבים כלל אינם מגיעים לשלב האישורים מול הרשויות והרעיון נגנז עוד בשלב קבלת ההסכמות, וזאת ברוב המקרים, בשל צרות עין של קומץ קטן של בעלי דירות אשר מעכבים את מימוש התוכנית לכל הצדדים הקשורים לפרויקט.

 

כאמור, במקרים רבים, בעלי הדירות, אינם תורמים להקלת התהליך שכן ישנה נטייה של אנשים רבים לנסות ולהגיע למצב שבו הם מנצלים את מקסימום ההטבות המוצעות במסגרת התוכנית. בעלי הדירות מסרבים להפנים שלא ניתן לקבל במסגרת התוכנית את כל ההטבות המוצעות בשל תנאים פיסיים גיאוגרפיים של הבניין עליו מדובר, ואפילו יתכן מצב שבו באותו הבניין ישנם בעלי דירות אשר יוצאים נשכרים במעט יותר מבעלי דירות אחרים, לדוגמא: במקרים רבים קומות החזית והעורף מתוכננות באופן שונה ולא ניתן להגיע לתוצאה זהה כך שכל הבעלים יהיו נשכרים באותה המידה.

 

ישנם מצבים, שחוסר השוויון המזערי הנו בלתי נמנע, ואף לא ניתן להגיע לשוויון מוחלט גם בהשבת כסף לבעל אותה דירה שכן כך עלולה להיפתח תיבה של "חליבה" מצד בעלי דירות רבים אשר חשים לפתע שאינם נשכרים דיו... נראה כי הביטוי; הדשא של השכן ירוק יותר, מתאים מאוד לסיטואציה.

 

אסכם ואדגיש כי לעניות דעתי, על בעלי הדירות, לראות את הפרויקט כמכלול, ומנקודת מבט כללית ורחבה יותר ולאו דווקא לחשוב באופן מתמיד על ההטבה האישית והפרטית שיניב הפרויקט עבורם לעומת שאר בעלי הדירות. כאשר יגיע היום ובו בעלי הדירות יתמקדו בהצלחת הפרויקט כמכלול ולא יתעסקו ב"מי מקבל יותר" נראה יותר בניינים אשר נהנים מהטבות התוכנית.

 

תמ"א 38 הנה עסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, על כן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע הפרויקט.

בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין.

 

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.

 

המחברת הנה בעלת משרד עורכי דין העוסק בנדל"ן לרבות תמ"א 38, מסחריאזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.

 

 


 


 


עודכן ב: 27/06/2010