טיפים לרכישת דירה מקבלן:

 

במעמד רכישת דירה מקבלן צצים כיום על פני השטח חששות רבים מטעם רוכשים פוטנציאלים החוששים לאבד את כספם וזאת כתוצאה מאירועי פרשת חפציבה.

 

יש לבחון האם כתוצאה מפרשת חפציבה חל שינוי בחוק המכר המגן על הרוכשים? האם ישנם מסקנות שיושמו למען ההגנה על הרוכשים?

 

פרשת חפציבה במספר מילים: הוכח בדיעבד כי חפציבה, חברה קבלנית שביצעה פרויקטים עצומים לבניית דירות הכניסה לקופתה ולחשבונות אחרים, המחאות שקיבלה מלקוחות שרכשו דירות במקום להכניסם לחשבונו של הבנק המלווה את פרויקט הבנייה.

 

בנקים רבים גילו כי חפציבה דיווחה על מכירת דירות נמוכה מהכמות שמכרה בפועל ובכך הסתירה מכירת דירות בעשרות מיליוני שקלים, העבירה תמורת המכירות עשרות מיליונים לחשבונות פרטיים של בעלי החברה (בועז יונה וחשבונות אחרים) וזאת במקום להעבירם לבנקים ולחברות הביטוח כפי שקבעו חוזי הליווי.

 

מהם אם כך התוצאות לגבי רוכשי הדירות? במקרה זה התוצאות היו קשות במיוחד היות וכסף שלא נתקבל בבנק ו/או בחברת הביטוח בגין רכישת הדירה לא זכה מצד הגורם המבטח לקבל ערבות על פי חוק המכר למרות שעל פי חוזי המכר הובטחו הקונים על ידי החוק. כך נוצר מצב שבו קוני הדירות ששילמו לא קיבלו כיסוי עבור כספם, לאחר התמוטטות החברה, וזאת למרות שהיו זכאים לערבות על פי חוק המכר.

תיקון בחוק המכר בעקבות הפרשה: תיקון מספר 5 לחוק המכר דירות, משנת 2008.

 

עיקרי התיקון:

 

* סעיף העונשים הורחב: (פלילית) קבלת כספים מרוכש שלא כדין תהווה עבירה פלילית. נוצרו שוברי תשלום שבאמצעותם ישלם הקונה את תמורת הדירה ויקבל בטוחה מול כל תשלום, שיופקד היישר לחשבון הבנק המלווה ולא לחברה הקבלנית.

 

* הוגדר מחדש המונח "מחיר הדירה": מחיר הדירה כולל כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר לרבות תשלום שכר טרחת עורך דין או כל תשלום אחר. זאת על מנת לאפשר לקונה לדעת מהו המחיר הסופי והכולל של הדירה.

 

* תוקנה ההגנה על רוכשי הדירה: כיום על המוכר לבטח את הקונה לאחר תשלום של 7% מתמורת הדירה ולא מ 15%כפי שהיה בעבר. התיקון הרחיב את הנסיבות המאפשרות לרוכש לממש את הבטוחה גם במתן שניתן צו להקפאת הליכים נגד המוכר או מניעה מוחלטת למסירת החזקה בדירה לרוכש.

 

*  דיווח על מכירת דירה: החוק מחייב את המוכר לדווח לממונה מטעם משרד הבינוי והשיכון על כל דירה שנמכרה ועל הסדר המימון עד 150 יום לאחר העסקה. כיום המדינה מפקחת על כל פרויקט ויכולה לתת קנסות וסנקציות על איחורים בדיווח בנוסף לאישום בעבירה פלילית לנושאי משרה.

 

* אי החלפת הבטוחות ללא הסכמת הקונה.

 

* איסור מטעם לשכת עורכי דין – עורך דין המייצג קבלן אינו רשאי להחזיק בנאמנות ערבויות חוק מכר שניתנו על יד רוכש דירה מקבלן. הכלל לא מאפשר לקבלן להחזיק כבנות ערובה את ערבויות הקונים.


לסיכום: רכישת דירה מקבלן מחייבת הבנה משפטית ואשר על כן מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין בכל הקשור לפן המשפטי של העסקה לרבות הסדרת בטוחות, בדיקת החברה הקבלנית, הגורם המלווה, סעיפי החוזה ועוד.

 

 

 

טיפים למכירת דירה:

 

עומדים לקראת מכירת דירה? כל שעליכם לעשות טרם הצגת הדירה בפני רוכשים פוטנציאלים ו/או מתווכים הוא להוציא נסח טאבו שבו מפורטות זכויותיכם בדירה לרבות גוש וחלקה, זאת על מנת לוודא שאכן הדירה רשומה על שמכם והאם רשומות הערות אזהרה אחרות שעלולות לעכב את מכירתה כגון משכנתא עיקול או כל דבר אחר.

 

 

לאחר שמצאתם רוכש רצוי שתעדכנו את עורך הדין שלכם בדבר כל מידע אפשרי על דירות שבבעלותכם כרגע או היו בבעלותכם בעבר גם אם מדובר בחלק מדירה שנתקבלה בירושה. איסוף המידע על ידי עורך הדין הנו לצורך תכנון המס שעליכם לשלם מתוקף מכירת הנכס.

במידה והנכם נשואיים טריים גם מכירת דירה על ידי בן/בת הזוג לפני מספר שנים, כשהייתם עוד רווקים, יכולה להשפיע על הזכאות להקלות ו/או פטור ממסים.

 

כמו כן, במידה ואינכם זכאים להקלות ו/או פטור ממסים רצוי שתבקשו מעורך הדין לחשב לכם את גובה המסים שעליכם לשלם על מנת לדעת מהן ההשלכות של מכירת הדירה עבורכם בזמן הנתון שבחרתם לעשות זאת, יתכן והמתנה של מספר חודשים במכירה תחסוך ממון רב.

 

 

לא זו אף זאת, במידה והינכם נכים ו/או עולים חדשים/ ו/או בני משפחות שכולות ו/או נפגעי פעולות איבה וכיו"ב מומלץ לעדכן את עורך הדין היות וייתכנו הקלות רבות במס במקרים אלו.

 

 

במידה ועליכם לשלם מס שבח רצוי לצרף את כל ההוצאות ששילמתם עבור רכישת הדירה החל משכר טרחת עורך דין, שיפוץ לדירה והריבית הריאלית ששילמתם עבור המשכנתא במידה ולקחתם.


 


עודכן ב: 15/09/2010