החלטתם לרכוש דירה חדשה מקבלן? קודם-כל שיהיה במזל טוב!זה גם הזמן לערוך 'טבילת אש' ראשונה עם חוזה הרכישה שלכם.

 

המשבר הממושך בענף הבניה יצר חשש בקרב חלק מרוכשי הדירות בישראל מפני רכישת דירה מקבלנים. טרם החתימה הגורלית, בחרנו לסקור עבורכם בקצרה כאן את כל מה שחשוב וצריך לדעת לקראת רכישת הדירה החדשה.

 

 

בדיקת הקבלן

 

 

ראשית, כדאי לבדוק האם הקבלן הינו קבלן רשום בהתאחדות הקבלנים בישראל. על-פי החוק כל קבלן חייב להיות חבר רשום אצל רשם הקבלנים (משרד הבינוי והשיכון). החוק מגדיר, בין היתר, את הסיווג המקצועי של הקבלן ואת היקף העבודה שמותר לו לבצע (בכל אתר בניה). כלומר, אם אתה מעונין לרכוש דירה במגדל מגורים בן 20 קומות (בו עשרות יחידות של דירות), עליך לבדוק שהקבלן אמנם מורשה בפועל לבנות אותו. את הבדיקה ניתן לערוך בלשכת המידע של התאחדות הקבלנים ו/או ברישומי פנקס הקבלנים במשרד השיכון (קיים אתר אינטרנט).

 

 

שנית, רצוי לבצע בדיקה של פרוייקטים קודמים של הקבלן. יש לבקש ממנו רשימה כזו, לבקר במספר אתרי בניה, להתרשם מהבניה מבפנים ומבחוץ (איכות, גימור, פיתוח, וכו'), וכן לשוחח עם מספר דיירים, כדי לברר עמם בדבר ליקויים ו/או בעיות כל שהן (הן לפני והן לאחר מסירת הדירה) ומהי מידת שביעות רצונם מהקבלן. למשל, האם היו ליקויי בניה? כיצד טיפל בהם הקבלן? האם הדירה נמסרה בזמן?

 

 

בדיקה נוספת שרצוי לבצע (למרות שכרוכה בפרוצדורה לא פשוטה), במיוחד לאור המצב הנוכחי בשוק הבניה בישראל, הינה בדבר מצבו הפיננסי של הקבלן. לשם כך, במקרה של חברה פרטית ניתן להיעזר בחברות המספקות מידע עסקי ובמקרה של חברה ציבורית ניתן לעיין בדו"חות הכספיים שלה הפתוחים לעיון הציבור.

 

 

זיכרון דברים (או'הצעת רכישה')

 

הקבלנים מעסיקים אנשי מכירות מנוסים ונמרצים, אשר כל תפקידם לשכנע אתכם לרכוש את הדירה ומהר ככל הניתן, שכן המדובר, כביכול, בעסקת חייכם, המחיר עשוי להשתנות, זוהי דירה אחרונה וכהנה וכהנה, הכל על-מנת שתתחייבו בו במקום (ומצדואפילו באישון ליל...) כלפי הקבלן, אך בהמשך תגלו במהרה, לדאבונכם, כי יקשה עליכם עד מאוד (ולעתים הדבר בלתי אפשרי) לחזור בכם מהעסקה, אם תתחרטו, או לחילופין שזהיעלה לכם לבסוף מאוד ביוקר.

 

 

בדרך-כלל, ינסו לשכנע אתכם לחתום עלמסמך 'זיכרון דברים', או 'הצעת רכישה' (או בשם דומה אחר, אבל הכל בעצם זה אותוהדבר), תוך הפקדת תשלום נכבד, אך ורק לשם 'ביטחון' (ותחשבו: איזה בטחון יש לכםמהקבלן בשלב זה...?!) ויבטיחו לכם שבמקרה שתתחרטו הכסף יוחזר לכם במלואו... לתשומת לב, מומלץ בחום שלא לחתום על שום מסמך מקדים לחוזה עצמו, שכן אתם עשויים למצוא עצמכם משלמים מקדמה ואחר-כך 'עומדים אל מול שוקת שבורה', כאשר יתברר לכם שבפועל הקבלן בכלל אינו בעל הקרקע, אין לו היתר בניה, יש עיקולים על המקרקעין, כי הובטחו לכם על-ידי איש המכירות 'הרים וגבעות' שלא בא להם זכר בחוזה, הקבלן המבצע הוא מישהו אחר, וכיוצ"ב.

 

 

אם "אין ברירה" ובכל זאת החלטתם לחתום על מסמך כאמור לעיל, אז לפחות הקפידו שיש סעיף באותו המסמך הקובע במפורש, כי במקרה שלא ייחתם הסכם בתוך מועד מסויים, מכל סיבה שהיא, יוחזר לכם כספכם מיידית, ללא שום תנאים וכו'.

 

 

חשוב לזכור, כי גם מלחיצים אתכםו/או מבטיחים לכם 'ניסים ונפלאות' – יש לחתום אך ורק על חוזה מכר ו/או מסמך, אשר עורך-דין מטעמכם קרא אותו ואישר לכם במפורש לחתום עליו.

 

 

סעיפי חוזה המכר

 

בדרך-כלל, יקשה עליכם לקרוא ולהבין עד הסוף את החוזה, הכולל עשרות דפים וסעיפים בשפה משפטית מסובכת ומעורפלת, המגינים תמיד על הקבלן, שומרים על זכויותיו ומעניקים לו יתרון יחסי בכל מקרה של בעיה שתצוץ לכם בעתיד.

 

אל תאמינו לאיש מכירות שטוען ומפציר באוזניכם ללא הפסקה: "זה חוזה סטנדרטי, הכל על-פי החוק, אין לכם מה לדאוג, אם לא תחתמו הדירה תיחטף"!

 

 

להלן נביא בפניכם מספר דגשים:

 

 

*מחיר הדירה

 

 

החוזה חייב לקבוע מהו מחיר הדירההכולל והסופי, כולל מע"מ ותשלומים נלווים. היזהרו מפני הסעיפים הקטנים הקובעים תוספות שונות ומשונות שקבלנים דואגים להכניס לחוזה שלהם, מבלי לנקוב בסכומים, כגון: תוספות פיתוח וגינון, חיבורי רשויות, אגרות טאבו, מסים והיטלים,הוצאות בגין תוכניות מהנדסים ואדריכלים, וכו'.

 

 

יש לוודא כיצד מוצמד מחיר הדירה (דולר, מדד, וכו') ומהו המנגנון הקבוע לכך בחוזה. למשל, קבלנים רבים מכניסים סעיפים לפיהם המחיר אמנם צמוד לדולר, אך יכול רק לעלות, גם אם שער הדולר בעצם ירד לאחר-מכן...

 

 

*הוצאות פיתוח

 

 

הקפידו לבדוק שהוצאות הפיתוח כלולות בתמורה, וכי לא תידרשו בעתיד לבצע השלמות של תשלומים ותוספות למיניהם.

 

 

*חניה

 

 

וודאו שהחניה כלולה במחיר הדירה.חשוב לציין גם את מספר החניה ומיקומה (לפי התשריט), כי לפעמים יש חניות נוחות יותר(פחות עמודים, מקורות, קרובות למעלית, רחבות יותר, וכו'). אי התאמה בין מספר הדירות והחניות עלולה לגרום לכך שלחלק מהרוכשים תהיינה יותר מחניה אחת וחלק לאיזכו לחניה. חשוב לוודא שהחניה צמודה לדירה וכך תירשם בבעלותכם בטאבו.

 

 

*חיבורים לרשויות

 

 

בדקו האם מחיר הדירה כולל חיבורים לרשתות החשמל, מים וגז, וכן מונים, או שתידרשו להוסיף כסף, בין בגין חיבור הדירה עצמה ובין תשלום כללי גם בגין חיבור הבנין המשותף.

 

 

*גינון

 

 

בדקו היטב את המפרט בנוגע לגינון, סוג הצמחיה, מסלעות, גדרות, מערכות השקיה (מונה קצוב, מחשב, וכו'). וודאו שכלולים במחיר הדירה. רצוי לצרף את התוכניות לחוזה.

 

 

*אנטנות

 

 

וודאו שהמחיר כולל חיבור מלא לדירה של כבלים ו/או לווין ולא רק הכנה לבנין, וכי הדבר מופיע בחוזה. ודאו שהקבלן לאיציב אנטנות סלולריות על הגג.

 

 

*רכוש משותף

 

 

הקפידו לבדוק איזה רכוש משותף הוצמד לדירתכם ו/או לדירות אחרות, למי, למשל, שייכים הגג, המחסנים, דרכי הגישה, החניות, וכו'.

 

לתשומת לב,לשום צד שלישי, כולל הקבלן עצמו, אסור להצמיד חלק מן הרכוש המשותף, אלא אך ורק לדיירי הבנין עצמו. חשוב גם לוודא, כי על-פי התקנון המוסכם (אלא אם כן יירשם'תקנון המצוי') שירשום הקבלן עבור הבית המשותף תחולקנה ההוצאות של ועד הבית על-פי גודל הדירות ולא באופן שווה ביניהן (במיוחד אם יש דירות גדולות יותר בבנין...).

 

 

*תוספות ושינויים

 

 

ודאו מראש שמותר לכם בחוזה לדרוש מהקבלן שינויים ו/או תוספות ומה מחירן, וכי תוכלו גם לבצען על-ידי בעל מקצוע משלכם.

 

 

*ליקויי בניה

 

 

ההסכמים הסטנדרטיים של קבלנים כוללים בדרך-כלל סעיף לפיו קבלת הדירה מותנית בחתימת הרוכש על מסמך בדבר ויתור עלתביעות עתידיות כנגד הקבלן בכל הקשור עם מצב הדירה.

 

מומלץ, איפוא, שלא להסכים לסעיף הקובע שקבלת החזקה על הדירה מהווה הסכמה מצד הרוכש לכך שהינה תקינה וללא ליקויים ו/או אי-התאמות למיניהם. בנוסף, יש לדאוג שבחוזה תהיה לכם אפשרות להזמין מומחה מטעמכם לצורך בדיקת הדירה בכל שלב (ולא שהמהנדס מטעם הקבלן הוא שיכריע במקרה של מחלוקת...).

 

יש להקפיד גם שיהא סעיף בחוזה לפיו סטיות אפשריות מצד הקבלן לעומת הקבוע בחוזה ובמפרט תהיינה מצומצמות ככל הניתן. כמו כן, יש לוודא שאין סעיף לפיו הקבלן מתחייב לתקן את הליקויים, אך לא יפצה אתכם בגין נזקים עקיפים (למשל: נזק לרכוש במהלך התיקונים, פינוי הדירה, עגמת נפש, וכו').

 

 

 

אנו ממליצים לכם, איפוא, לפנות מוקדם ככל הניתן לחברה המתמחה במתן חוות-דעת הנדסיות ביחס לליקויי בניה, אשר תלווה אתכם כבר החל מסמוך לאחר הרכישה (ואף רצוי עוד קודם-לכן, אם הבניה כבר החלה, שכן כךתוכלו לקבל חוות-דעת בדבר איכות הבניה של הקבלן), במהלך התקדמות הבניה וגם בהמשך עם קבלת הדירה ולאחר-מכן.

 

יש לכך חשיבות, שכן קל יותר לעקוב אחרי ליקויים מסוימים במהלך הבניה, מאשר לאחר סיומה (עשויים להיות ליקויים 'נסתרים', אשר קשה יותר לאתרם לאחר שהקבלן כבר סיים את הבניה, הקירות מטויחים וצבועים, המרצפות מונחות - ומייודע מה בדיוק יש מתחת...).

 

כמו כן, במידה ובמועד המסירה יתגלו ליקויים, אזי נח יותר לתקנם לפני הכניסה לדירה. בנוסף, יש ליקויים העשויים להתגלות רק בחלוף תקופת מה (למשל: צנרת נוזלת, קירות מתקלפים, וכו').

 

 

זאת ועוד, יש לא מעט מקרים בהם ליקויי בניה (מהותיים ושלא ניתנים לתיקון) עשויים להביא לירידת ערך של הדירה, ולכן וודאו מראש, כי לחברת ההנדסה שאת שירותיה שכרתם יש לא רק מהנדסים מוסמכים ומנוסים, אלא גם שמאים, כך שהם יהיו ערוכים למתן חוות-דעת גם בגין ירידת הערך (ולא תצטרכו לרוץ ולחפש גורם חיצוני נוסף וגם לשלם הרבה יותר כסף מאשר במסגרת של 'עסקת חבילה'אחת...).

 

 

תאריך מסירת חזקה:

 

 

זהו אחד מהסעיפים החשובים ביותר בחוזה. הקבלן בדרך-כלל אינו מתחייב לתאריך מסירה אחרון, אלא מאפשר לעצמו 'דרכימילוט' שונות, המאפשרות לו לדחות את תאריך מסירת הדירה, מסיבות שונות, אשר לא תמיד מחויבות מהמציאות.

 

יש לקחת זאת בחשבון במקרה שהתחייבתם לפנות את דירת מגוריכם. חשוב לוודא, כי קיים בחוזה סעיף של פיצוי מוסכם ומשמעותי (ללא הוכחת נזק) בגין עיכוב במסירה על-ידי הקבלן, וכי העילות המוצדקות בחוזה לעיכוב תוגדרנה באופן ספציפי ומפורש.

 

סכום הפיצוי עשוי לסייע לכם במימון ביניים של שכירת דירה אלטרנטיבית (באותו גודל וסביבה). מומלץ שלא לחתום על חוזה ובו סעיף המאפשר לקבלן לדחות את תאריך המסירה, גם אם בשל עילה מוצדקת, כביכול (כגון: שביתה, חוסר בחומרי גלם, כח עליון, וכו'), ללא הגבלה כל שהיא בזמן.

 

 

רישום זכויות על-שםהרוכש (טאבו)

 

 

זהו סעיף לא פחות חשוב מקודמו. ישלזכור, כי הרישום בטאבו (או במינהל מקרקעי ישראל) מהווה ראיה שאתם אמנם הבעלים החוקיים של הנכס. יש לדרוש מהקבלן לציין במפורש בחוזה תאריך יעד אחרון בהחלט לצורך השלמת רישום הזכויות בדירה על-שמכם, כולל סנקציה במקרה של הפרה.

 

הקפידו שהסעיפים הרלבנטיים ינוסחו באופן ברור, שכן בדרך-כלל הקבלן דואג לנסחם באופן מעורפל למדי (ולטובתו...). יש לשים לב, האם רישום הזכויות מותנה בביצוע פעולות אחרות, למשל, פרצלציה, רישום בית משותף, ביטול הערות, וכו'.

 

כמו כן, מומלץ לדרוש בטחונות כדילהטיח את ביצוע הרישום בפועל. דירה שטרם נרשמה בטאבו, במשך זמן רב, עלולה להרחיק בעתיד רוכשים פוטנציאליים (במקרה שתבקשו למכור את הדירה לאחר תקופה לא ארוכה). כמוכן, קחו בחשבון שהרישום כרוך בעלויות אותם בדרך-כלל 'מגלגל' הקבלן על הרוכש בשלבי הרישום.

 

 

המסמכים המצורפים לחוזה


על פי החוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 מחויב הקבלן לצרף לחוזה הרכישה מספר מסמכים: מפרט טכני של הדירה (בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות), תוכנית הדירה, תוכנית קומת עמודים, קומה טיפוסית וקומת גג, תשריט חניות, וכן תוכנית המגרש (כפי שנדרש בתכנית הגשה לרשות המקומית).

 

 

סעיף בוררות

 

 

במרבית ההסכמים כוללים הקבלנים סעיף בוררות, לפיו במקרה של סכסוך משפטי לא תוכלו לפנות לבית המשפט, אלא אך ורק לפתוח בהליכי בוררות.

 

סעיפים מסוג זה אינם מומלצים לרוכש, שכן לא ניתן להגיש ערעור עלפסק בוררות גם אם הבורר טעה (אלא במקרים מאוד מסויימים וחריגים).

 

כמו כן, הליכי בוררות עשויים להיות יקרים בהרבה לעומת ניהול תביעה בבית המשפט. קבלנים רבים מבקשים לחייב אתכם לבורר מסוים ו/או לבורר שימונה ע"י התאחדות הקבלנים בישראל. אל 'תפלו בפח', שכן כיצד תוכלו לדעת שאותו בורר אמנם יהא אובייקטיבי (ולא קשור לקבלן ו/או לחבר שלו וכו'). יש להעיר, כי על-פי פסיקת בתי המשפט בישראל, במספר מקרים שאירעו לאחרונה, נפסלו סעיפי/הסכמי בוררות כתנאים מקפחים בלתי תקפים בחוזה אחיד, אולם בית המשפט העליון טרם נתן את דברו בענין זה, בהקשר הספציפי של תביעות בגין ליקויי בניה.

 

 

תשלום לעו"ד

 

 

הקבלן ימסור לידיכם חוזה מכר, אשר הוכן מבעוד מועד על-ידי עורכי-דינו, אשר מייצגים תמיד אך ורק אותו בחוזה.בדרך-כלל, שכר טרחת עורך-הדין יעמוד על שיעור של 2%-1.5 (+ מע"מ) מערך הדירה.

 

לא מעט חברות בניה מציעות מבצעים במסגרתם מחיר הדירה כולל גם את שכר הטרחה. לתשומת לבכם, עורכי-הדין של הקבלן אינם מייצגים אתכם וכלל אינם מחויבים כלפיכם, למעט אך ורק לצורך ביצוע רישום העברת הזכויות בדירה בטאבו על-שם הרוכש. החוזה הסטנדרטי של הקבלן הינו ברוב המקרים 'דרקוני' וחד-צדדי לטובת הקבלן בלבד, ולפיכך רצוי מאוד שתהיו מיוצגים בחוזה על-ידי עורך-דין מטעמכם ולא תחתמו על שום מסמך טרם אישורו. מומלץ, כמובן, לוודא שהמדובר בעורך-דין המתמחה בנדל"ן.

 

 

הביטחונות לעסקה(בטוחות)

 

 

זוהי הסוגיה החשובה ביותר ומהווה את'לב' העסקה מבחינתם. מדי שבוע אנו שומעים בכלי התקשורת על קבלנים שפשטו רגל ורוכשים ששילמו כסף, את כל חסכונותיהם (ומשכנתא שמנה...), אך לבסוף, ביום בהיר אחד, נותרו חסרי כל.

 

 

הבטוחות אמורות להיות על-פי הקבוע בחוק המכר (דירות). החוק מבטיח את השקעת כספיכם בדירה, כך שלו"ז התשלומים שלכם אמור להתאים לקצב התקדמות הבניה. הבטוחה הנפוצה והטובה ביותר מבחינתם הינה ערבות בנקאית, אשר מטרתה להבטיח את כספיכם במקרה שהקבלן יקלע לקשיים וימונה לוכונס נכסים ו/או מפרק. בדרך-כלל המדובר בערבות של בנק, אך יש לקבלן אפשרות להוציא ערבות של חברת ביטוח.

 

 

על הרוכש להקפיד, כי הערבות הבנקאית תוגדל בכל פעם בהתאם לסך התשלומים בגין הדירה. כמו כן, אתם חייבים להקפיד לשלם את התמורה אך ורק לחשבון הבנק של הבנק המממן את הפרוייקט באשראי אותו העניק לקבלן,שאחרת לא תהיו מוגנים והבנק לא יהיה מחויב כלפיכם. לפיכך, רצוי לבצע העברה בנקאית, או לחילופין לדאוג לרשום את כל ההמחאות לטובת הקבלן, בתוספת ציון במפורש של שם הבנק ומספר הסניף והחשבון הספציפיים, וכן 'למוטב בלבד' (אחרת – ראו, למשל, מה קרה,לאחרונה, בפרשת חפצי בה...).

 

 

בטוחה נוספת הינה הערת אזהרה. יש לדאוג שהקבלן ירשום את הערת אזהרה לטובתכם (ושלא תהיה כפופה לזכויות אחרות קודמות כל שהן), וזאת בתוך מועד קצוב. הוראה המונעת מכם לעשות כן הינה ברת-ביטול, בהיותה תנאי מקפח, על-פי הפסיקה הקיימת של בתי המשפט. הערת אזהרה למעשה תבטיח את זכויותיכם, במקרה של עיקולים עתידיים.

 

 

מספר 'טיפים' אחרונים

 

 

· יש לקחת מראש בחשבון כ- 10% (לפחות) מערך הדירה לצורך הוצאות כגון: דמי תיווך, מס רכישה, שכר טרחת עורך-דין, חיבורים לרשויות (גז, חשמל,מים, וכו'), אגרות טאבו, תוספות ושיפוצים, וכו'.

 

 

· עם כל הכבוד, לא תמיד כדאי להתמקח עם איש המכירות באתר, אלא לפנות למי שמעליו ואם ניתן בהחלט רצוי בכל מקרה לדבר עם קבלן עצמו, שכן את המחיר הסופי וההנחות המשמעותיות רק הוא מוסמך לתת לכם...

 

 

· בדקו האם המקרקעין רשומים על-שם הקבלן וכי אין עיקוליםו/או שעבודים ו/או זכויות לטובת צדדים שלישיים.

 

 

· בדקו שלקבלן היתר בניה כדין!

 

 

· זכרו, בדרך-כלל הקבלן מעונין בחתימת החוזה לא פחות מכם (למרות שיגידו לכם שיש עוד 10 אנשים בתור...), ולכן אל תתביישו להתמקח עם הקבלן על כל פרט ופרט, במיוחד לגבי המפרט, שכן לעיתים תוכלו לקבל באותו המחיר שיפורים רבים ונוספים מעבר לסטנדרט.

 

 

· עורך-הדין שלכם אמנם מצוי בנושאים המשפטיים, אך דאגו גםלעדכן אותו בכל סוגייה מסחרית אותה כבר סיכמתם אתם ישירות עם הקבלן, כדי שתירשם במפורש בחוזה (אחרת תהא חסרת תוקף משפטי).

 

 

· הקפידו, כי לו"ז התשלומים שלכם לקבלן יפגר תמיד אחרי קצב התקדמות הבניה, למקרה (חו"ח) שהחברה הקבלנית תקרוס.

 

 

· ולסיום, זכרו את הכלל החשוב הבא: כמו שלא רוכשים רכבללא בדיקה (ומחיר דירה גבוה בדרך-כלל בעשרות מונים...!), כך גם לא רוכשים דירה ללא עו"ד מטעמכם, וכן חברה לביקורת מבנים וליקויי בניה מטעמכם, אשר ילוו אתכם בדרך 'עקב בצד אגודל' במהלך כל השלבים השונים של העסקה.

 

 

בהצלחה... ותתחדשו!


הכותב הינו עורך דין ונוטריון בראשון לציון.

 


עודכן ב: 19/04/2010