הסדרת זכויות מקרקעין הרשומות על שם חברה בע"מ

בתחילת שנות ה-50, של המאה הקודמת היה נהוג לרשום נכס מקרקעין כחברת גוש חלקה, הנכס נרשם במושה או בתתי חלקות, ובנסח הטאבו הופיע תחת השם חברת גוש חלקה בע"מ יחד עם ח.פ. של החברה.

מצד אחד הבניין לא נרשם בטאבו כבית משותף, מצד שני, נרשמה לטובת בעלי הזכויות הערת אזהרה חכירה או חכירה לדורות.

הדבר נועד על מנת להימנע באותה העת מתשלומי מיסים, אשר היו גבוהים בהרבה מתשלומי מיסים לחברה. הקבלנים רשמו את הבניינים שבנו באותן השנים כחברת גוש חלקה בע"מ ברשם החברות והדיירים קיבלו מניות ודיווידנדים מהחברה. בנוסף, החברה נדרשה לשלם תשלום חד שנתי ולדווח דיווח שנתי לרשות המיסים.

כיום, לא קיימת אפשרות לרשום נכס מקרקעין כחברת גוש חלקה והרבה מהחברות אשר היו קיימות בעבר התפרקו. הדבר יצר בעיה, מאחר ואין בידי בעלי הדירות זכות קניינית, אשר הינה הזכות הגבוהה ביותר במקרקעין (בעלות), אלא זכות אובליגטורית (חוזית) בלבד.

במרשם המקרקעין הנכס רשום על שם חברה בע"מ ולטובת בעלי הזכויות כתובה הערת אזהרה בלבד, הדבר יצר בעיות במספר מישורים

יורשים של בעלי זכויות במקרקעין לא יכולים להעביר זכויות בנכס, מאחר והחברה פורקה הדבר מצריך לנקוט פעולה משפטית אקטיבית הכרוכה בהוצאות משפטיות וזמן רב לעיתים אף בהליך משפטי בבית המשפט המחוזי.

בפרויקטים של התחדשות עירונית בעלי הזכויות לא רשאים לחתום על הסכמים של התחדשות עירונית, מאחר והנכס לא מופיע על שמם כבעלים בפנקס רישום המקרקעין.

לא ניתן למכור את הדירה, מאחר והמחזיקים בנכס לא רשומים כבעלי הזכויות במרשם המקרקעין. על מנת למכור את הדירה, על בעלי הזכויות לבדוק את תנאי חוזה החכירה.

הדבר בעייתי, מאחר שלרוב מסמכים אלו אינם קיימים לאור התקופה הארוכה שעברה מרגע רכישת הנכס ועד לאותו לרגע בו מעוניינים למכור את הדירה, בדרך כלל מדובר בתקופה של עשרות שנים. בנוסף, קיים קושי ברכישת דירה חדשה מאחר שיותר קשה לקבל אישור ללקיחת משכנתא.

יצוין, כי נכס גוש חלקה בע"מ לא נרשם כבית משותף המחולק לתתי חלקות כנהוג, אלא כגוש וחלקה אחת.

כמו כן, ברגע שחברה צוברת חובות בגין אגרות אצל רשם החברות, רשם החברות מוחק את החברה ממרשם החברות. לאור זאת, הרבה חברות נמחקו והיום קיים מספר מאד מצומצם של דירות הרשומות כחברת גוש חלקה בע"מ. לכן, נוצרה הבעיה ויש צורך לדאוג להסדרת הזכויות ורישומן על שם בעלי הדירות תחת גוש, חלקה ותת חלקה.

במצב בו חברה נמחקה מרשם החברות, יש לנקוט בפעולה משפטית אקטיבית, הכרוכה באגרות גבוהות

כמו כן, יש להגיש בפני בית המשפט בקשה "להחייאת החברה", עורך דין אשר בקיא בתחום רשאי לחתום בשם החברה. לחלופין ניתן להגיש בקשה בפני בית המשפט למתן פסק דין הצהרתי על מנת שיצהיר כי הבעלות בנכס נתונה למי שבידו החזקה על הנכס ולטובתו כתובה הערת האזהרה.

לאחר החייאת החברה והסדרת הזכויות על שם בעלי הבית המשותף, חשוב לא לשכוח לסגור את החברה על מנת שזאת לא תצבור חובות.

בעבר, היה מספר רב של עורכי דין אשר היו בקיאים בנושא. כיום, מאחר ורובן של החברות נמחקו, נותר מספר מצומצם מאד של עורכי דין אשר בקיאים בנושא ויודעים כיצד להסדיר זכויות בנכס גוש חלקה בע"מ ובכך להקנות למחזיקים בנכס זכות קניינית. לכן, יש לבדוק היטב בטרם פונים לעורך דין מקצועי על מנת שיסדיר את הזכויות בבית המשותף.

כמו כן, אמליץ לבעלי הבית המשותף להתאגד ולפנות לעורך דין מנוסה ומומחה בתחום זה, על מנת שידאג להסדיר את רישום הזכויות בפנקס רישום המקרקעין לטובת הבעלים בבית המשותף.

• אין לראות באמור תחליף לייעוץ משפטי מקצועי.