דגשים לרכישת דירה

עסקת מקרקעין הינה עסקה מורכבת ובייחוד עסקאות לקניית דירת המגורים.

במאמר זה נערוך סקירה אילו בדיקות על רוכש לבצע בטרם רכישת דירה ואילו נושאים חשוב להקפיד עליהם בחוזה המכר? להלן נפרט את הבדיקות הבסיסיות אותם יש לבצע בטרם התקשרות בעסקת מכר ונושאים חשובים שיש להתייחס אליהם במסגרת ההתקשרות בעסקת מקרקעין.

בדיקת רישום הדירה

ראשית, על הרוכש לבדוק את רישומה של הדירה, דהיינו: האם הדירה רשומה בטאבו, או במנהל מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת. בעיון בנסח הטאבו או אישור זכויות מהגופים יש לבדוק:

* האם המוכר הינו בעל הדירה ורשום כבעליה.

* האם על הדירה רשומה משכנתא או התחייבות לרישום משכנתא

* האם רשומים עיקולים על המקרקעין.

* האם ישנה התחייבות סותרת אחרת לעסקה אותם אתם רוצים לבצע.

* פרטי הזיהוי של הנכס והצמידויות של הדירה.

טיפ: אם ברצונכם לאתר את מספרי הגוש והחלקה לצורך הוצאת נסח, הינכם יכולים לפנות למחשבון גוש חלקה, על פי מס' הבית ושם הרחוב, באתר הממשלה.

כמו כן, אם המקרקעין אינם רשומים בטאבו, מומלץ גם להוציא אישור מרשם המשכונות כדי לוודא שהמוכר לא שיעבד את המקרקעין לאחר, ואישור על שיעבוד כאמור נרשם ברשם המשכונות.

אם הנכס רשום בטאבו, ניתן להזמין את תיק הבית המשותף (אם מדובר בדירה הרשומה בבית משותף), ולבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף והתאמתם למצב בפועל ולמצב התכנוני.

רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש

יש להקפיד כי מיד לאחר חתימת החוזה תירשם הערת אזהרה לטובת רוכש המקרקעין.

משכנתאות ושיעבודים

באם המקרקעין משועבדים בגין הלוואה שניתנה למוכר, מומלץ כי התשלום הראשון יופנה לסילוק המשכנתא, וכי רק לאחר סילוק המשכנתא ישולמו יתר התשלומים.

רישום הערת אזהרה ימנע מהמוכר לבצע עסקה סותרת. במקרקעין אשר לא רשומים טאבו, אין אפשרות לרשום הערת אזהרה, ולעיתים יש לקבוע מנגנון חלופי אחר, כגון רישום משכון ברשם המשכונות, אשר יבטיח את זכויות הרוכש.

נאמנות עד לקבלת אישורי המיסים

חשוב ביותר, שהמוכר לא יקבל את מלוא התמורה בגין המקרקעין בטרם קיבלתם את כל האישורים הדרושים לצורך העברת המקרקעין על שמכם. אישורים אלו כוללים, בין היתר, אישורי מיסים (מס שבח, מכירה, רכישה, רכוש, אישור עירייה-לרבות היטל השבחה).