מסים החלים בדרך כלל בעסקת מקרקעין: המסים שכולם מבינים שיש לבדוק ולהעריך אותם לפני העסקה הם מס רכישה ומס שבח. מס רכישה משלם בדרך כלל הרוכש וגודלו נקבע לפי ערך הדירה הנרכשת ודירות נוספות הנמצאות בבעלות הרוכש. אם זו דירתו היחידה הוא זכאי לפטור ומדרגות מס המקטינות את סכום מס הרכישה בצורה משמעותית (ראה סימולטור מס רכישה של רשות המסים).


מס שבח, אותו משלם בדרך כלל המוכר, מחושב גם הוא בהתבסס על ערך הנכס הנמכר, אלא שנלקח בחשבון גם תאריך רכישתו, מחירו בזמן הרכישה, הוצאות מוכרות (המפחיתות את ערך המס) ודרך חישוב מיוחדת (ראה סימולטור מס שבח של רשות המסים).


ההיטל השקט (היטל השבחה)


ההיטל השקט, הלוא הוא היטל ההשבחה, שמטילה העיריה עם השבחת הנכס לטעמה, לא נבדק בהרבה מקרים. יש הטועים לחשוב שמס שבח והיטל השבחה חד הם - והם לא! מעשה ההשבחה מתרחש עם אישורה של תכנית המשביחה את המקרקעין ומעלה את שווים. למשל, אושרה תוכנית המאשרת לדירות הגג להוסיף חדר, או להגדילו; או בבית צמוד קרקע אושרה תכנית המאשרת בניית בריכה.


שיפורים אלו משביחים את הנכס והמס בגינם מוטל על מי שהיה הבעלים הרשום, או המוסכם לעניין זה. רשום, פרושו רשום בפנקס המקרקעין ומוסכם פרושו שחתם על הסכם עם הבעלים הרשום שהוא ישלם את היטל ההשבחה. פסקה המתייחסת לנושא זה צריכה להימצא בכל הסכם רכישה, כשהיא מגדירה את זמן העברת האחריות לתשלום היטל ההשבחה. בדרך כלל קובעים הצדדים את רגע החתימה על הסכם המכר כקו העברת חבות התשלום.


האם בדירה שלך תשלם היטל השבחה?


היטל זה לפעמים לא קיים בכלל, למשל בדירות ”אמצע בניין" שאין להן גג ואין להן קרקע, כי התוספות היותר נצפות הן תוספות לגג ולקרקע הצמודה למגורים, בין אם זה הרחבת חדר על הגג, בנייה נוספת, או הקמת מתקנים, כמו בריכה. אבל האם תכנית המאפשרת בניית ברכה על הגג יכולה לגרום להיטל השבחה על כל הדיירים? האם יקבלו הודעה על כך?


מתי תידרש לשלם היטל השבחה?


ובכן, תשלום היטל ההשבחה אינו חל במועד בו קמה החבות בהיטל ההשבחה, אלא ההוא חלק רק בעת "מימוש הזכויות" במקרקעין שלגביהם קמה החבות בהיטל ההשבחה. "מימוש הזכויות" קורה בזמן מימוש הזכויות, במקרה דנן, בניית הבריכה על הגג, אבל גם בעת העברת המקרקעין או החכירה לדורות. כלומר יכול להיות שבעת בעל דירה ב-"אמצע בניין" ירצה למכור את דירתו, יהיה חייב, לשלם את ההיטל.


היטלי ההשבחה נקבעים בדרך כלל על ידי שמאים הנדרשים לעדכן את הערכתם מדי פעם. היטלים אלו גדולים במיוחד בעת שינוי ייעד הקרקע, למשל מחקלאי למגורים. אבל לא אחת מופתעים מוכרים על היטלים בדירות גג או צמודי קרקע שתכניות בנוי עיר חדשות אושרו והקנו להם יכולת השבחה.


לעתים ההשבחה לא ניתנת להתממש מבלי להרוס את המבנה הקיים, כמו היתר לברכה, כשמבנה הבית הקיים לא מאפשר לבנות ברכה בכלל, או תוספת לחדר על הגג כשנוצלו כבר כל זכויות הבניה ולמרות זאת מחויב המוכר לשלם את היטל ההשבחה שנקבע.


לסיכום: לפני חתימה על הסכם מכר, מומלץ למוכר לבדוק את עלות היטל ההשבחה שיצטרך לשלם ולבחון את המשך כדאיות העסקה ותכניותיו לסכום נמוך יותר שעלול להישאר בידיו. בהחלט יכול להיות מצב שכדאי יהיה להשקיע במימוש "ההשבחה" ולדרוש מחיר גבוה יותר.

 

האמור בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ו/או המלצה לעשיה, או להימנעות מעשיה, ולא בא כתחליף לייעוץ עם עו"ד. הסתמכות על הכתוב תהיה באחריות המסתמך בלבד.


מאת: ד"ר מקסים ארבל, עו"ד