בתחילת 2010 אושר התיקון השני לתמ"א 38 אשר מטרתו חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תיקון המכונה תמ"א 38/2. משמעות התיקון הינה הריסת מבנה הבניין ובניית בניין חדש לחלוטין כאשר הבניין החדש הינו בעל תוספות אשר מטיבות עם דיירי הבניין כגון חניה, לובי ומתקנים נוספים ועם היזם אשר באפשרותו להוסיף קומות למבנה על פי תוכנית התב"ע (תוכנית בניין עירונית).

 

חשוב לדעת כי מבחינת הדיירים אין הדבר מקנה אישור חריגה מקווי הבניה וליזם עריכת פרויקט כגון זה מצריכה קבלת היתר מן הרשויות לתכנון ובניה לתוספת מספר קומות למבנה החדש.

 

מכאן עולה השאלה כיצד נעשה זאת נכון ונבון? כיצד נבחר את היזם? מהו הרוב הדרוש לעריכת פרויקט מעין זה? מהם הדגשים בעסקה כגון זו?


בחירת היזם

 

בחירת היזם נערכת על ידי קבלת מספר הצעות ובחינתם על ידי כל דיירי הבניין. חשוב לדעת כי ההסכמה הדרושה לביצוע הפרויקט הינה החל מחודש יוני 2012 הינו רוב בעלי הדירות שבבעלותם ארבע חמישיות (80%) מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות (80%) מהרכוש המשותף.

 

מיקום הבניין והרחוב


שווי המגרש נאמד על פי מיקומו ברחוב ראשי או ברחוב צדדי, כאשר שווי עולה באם המיקום צדדי. בנוסף הימצאותו של הבניין במדרון מקנה ליזם תוספת אחוזי בניה קרי תוספת דירות.


קומות

 

חשוב לבדוק מהן מספר הקומות אותן ניתן לקבל במסגרת תמ"א 38/2 בהתאם לתוכנית בניין עיר שכן לכל רשות ישנן דרישות מבניות ומגבלות לאישור התוכנית.


הנתונים וזכויות הבנייה

 

יש לדרוש מהיזם נתונים מדויקים לגבי מספר הקומות בבניין העתידי, פירוט מה מספר הקומות, מספר הדירות בכל קומה, שטח הדירות, שטח המרפסות, שטח הגינות ואפן חלוקת הדירות בין הדיירים לקבלן.


עלות ההוצאות השונות לפרויקט

 

יש לשערך ההוצאות הצפויות בגין הפרויקט כגון: דמי שכירות לדיירים, אדריכל, עו"ד, הובלות, מפקח על הבניה. הוצאות הללו צריכות להילקח בחשבון בעת עריכת משא ומתן מול היזם שכן הינן חלק בלתי נפרד מהפרויקט בכללותו.


ערבויות לביצוע הפרויקט

 

בשל מורכבות הפרויקט יש לוודא קבלת ערבויות ובכללן ערבות חוק מכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות ובכללן ערך הקרקע. ערבות זו חשובה והכרחית על מנת לוודא השלמת הפרויקט במלואו ושמור זכויות הדיירים בדירות החדשות בעת שתושלם בנייתן.

 

ערבות נוספת בעלת חשיבות רבה הינה ערבות מיסים אשר מטרתה הבטחת תשלום מיסי הפרויקט על ידי היזם כגון מס שבח מקרקעין בהתאם לחוק.

 

זכויות בניה נוספות

 

יש לוודא עגון בחוזה לגבי זכויות בניה נוספות דהיינו מה יעשה בגין זכויות הבניה אשר יאושרו בגין הפרויקט או בגין התב"ע (תוכנית בנין עיר).


מועדים קבועים לבצוע הפרויקט

 

חשוב לקבוע מועדים ברורים לבצוע הפרויקט ולהוצאת היתרים על מנת לאפשר כינון הפרויקט כסדרו וכן פיצוי מוסכם לגבי עיכובים בפרויקט אשר בשליטת היזם.


זכויות היזם

 

יש לוודא כי זכויות היזם ברכוש המשותף הינם על פי חוק וכי אין אפשרות להצמיד רכוש אשר אינו נכלל בחוק או זכויות בניה אשר לא עוגנו בחוזה.

 

הגדרת מבנה הבניין החדש

 

באמצעות תשריט מפורט יש לקבוע מה שטח דירות הדיירים ושטח הדירות החדשות, יש לאמוד את שטח הדירות מספרן בכל קומה וקומה וגובה הבניין החדש, זאת על מנת שלא תתאפשר חריגה מן ההיתרים הקיימים ו/ או ניצול זכויות הבניה לא כדין.