נזקי נזילות בבית משותף: כיצד ננהג במקרה של שכן סרבן?

נזקי נזילות מלווים פעמים רבות בקורוזיה טחב ואבק אשר אינם מאפשרים מגורים סדירים וסבירים במבנה. משכך אין מנוס ראשית לאתר את מקור הנזילה ולטפל בנזקי הצנרת ללא דיחוי.

כיצד נטפל בנזקי נזילות, למי פונים? וכיצד ננהג במקרה של סירוב עיקש ומתמשך לטפל בנזקים בדירתנו?

מקרה שאירע בבית משותף בתל אביב יטיב להבהיר זאת. מ. סבלה חודשים רבים מנזילות מפושטות בחדר האמבטיה ובחדר המגורים, נזקי הרטיבות גרמו לה לטחב, ירקת אבק אשר התפשט מהתקרה לאורך קירות המבנה.

פניות חוזרות ונשנות לשכן אשר תקרתו גובלת עם חדר האמבטיה לא צלחו. השכן טען בתוקף במשך חודשים רבים כי מקור הנזק הינו ברכוש המשותף ואין לו כל נגיעה למבנה אשר בבעלותו.

מ. אף הביאה מומחה לאינסטלציה מטעמה אשר קבע מפורשות כי מקור הנזילה הינו מדירת השכן אשר בבית המשותף.

כיצד לנהוג במקרה בו נגרם סבל יומיומי לדירה?

חשוב לדעת כי החוק קובע של בעל הדירה אשר בגינו נגרם הנזק לשאת בעלות התיקונים שכן הדבר גורם לירידת ערך דירת השכן הניזוק:" בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון."

כלומר פנייתה של מ. לשכן מעוגנת בחוק המקרקעין ואף מחויבת המציאות שכן גרימת נזק לרכוש בבעלותה אינו דבר של מה בכך.

כאמור השכן סירב בתוקף לפעול לתיקון הנזקים ולהשיב את מצב דירתה של מ. לקדמותה למרות פניותיה של מ. בכתב ובעל פה.

לא זו אף זו השכן טען בתוקף כי הואיל ומדובר בצנרת משותפת על ועד הבית לשאת בעלות התיקון במימון יתרת השכנים בבית המשותף.

החוק אכן מורה כי במקרה של נזק אשר נגרם מן הרכוש המשותף על ועד הבית לפעול לתיקונו דהיינו בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.

אולם במקרה המתואר נחוץ היה לקבוע מנת לקבל החלטה האם מדובר ברכוש המשותף או ברכוש אשר הינו בבעלותו של השכן.

לשם כך פנתה מ. בצר לה למפקחת על הבתים המשותפים אשר לה הסמכות לדון במקרים כגון אלו בו מהות העניין הינו סכסוכי שכנים.

המפקחת קבעה כי ימונה מומחה אשר יקבע על מי חלה האחריות לתקן את הנזקים המסלימים מד יום ביומו בביתה של מ. ואכן חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט קבעה מפורשות כי מקור הנזילה נובע מתקרת חדר האמבטיה אשר בבעלות השכן.

בנוסף קבע בית המשפט כי החובה לתיקון הנזק הינה אבסולוטית כלומר אין עוררין שכאשר הנזק מקורו בתקרת השכן אשר הינה חלק בלתי נפרד מן המבנה החובה לפעול ולתקן חלה על השכן ולכן על בעל הדירה אשר הינו אחראי לנזק מחויב לתקן לאלתר. עוד קבעה המפקחת כי הוצאות המשפט ושכר טרחה עו"ד ישולמו על ידי השכן הסרבן.

מכאן עולה השאלה אם עסקינן בבית משותף האם חבות התיקון הינה באחריות נציגות הבית המשותף?

החוק קובע כי אכן חלה אחריות הנציגות לתיקון כאשר ערך הדירה הופחת בשל הנזק: "בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה."

על כן אם מדובר בתקון אשר מקורו ברכוש המשותף אזי חלה אחריות על נציגות הבית המשותף לפעול לאלתר לתיקונו.

עו"ד מלינרסקי אשר ייצגה את התובעת במקרה המתואר גורסת: "סכסוכי שכנים בגין נזילות הינם תופעה שכיחה בבתים משותפים אשר התשתית בהם רעועה כתוצאה מבלאי ונזקי הזמן. טוב יעשו השכנים בבתים המשותפים אם ייטיבו לפתור מחלוקות אלו על ידי תיקון לאלתר של הנזקים ולא יגררו למחלוקות משפטיות אשר גוזלות משאבים וזמן.

בהיעדר אופציה אחרת בדרכי נועם, אזי בית המשפט בעשותו צדק ייטיב לפתור מחלוקות אלו על ידי מינוי מומחה מטעמו אשר יפסוק במחלוקות האלו אולי טרם זאת - ניתן לגשר בין השכנים ולמנוע הסלמת הנזק אשר בסופו של יום אין מנוס מלתקנו".