נזילה בבית משותף: האם נציגות ועד הבית אחראית לתיקון הנזק?

נזילות בדירה אשר בבית המשותף הינן מפגע שכיח אשר גורם לקורוזיה ויצירת עובש בשל קיומה של נזילה פעילה בדירת הדייר.

פעמים רבות עולה השאלה על מי חלה האחריות לתיקון הנזק בדירת הדייר שכן פניה לשכן או לנציגות הבית המשותף אינה אפקטיבית ואף יוצרת חיכוכים בשל העלות לתיקון הנזק.

מכאן עולה השאלה העיקרית כיצד נתמודד עם נזקי נזילה בדירתנו ומי הגורם האחראי לכך?

מקרה שארע בבית משותף יטיב לתאר את הסוגיה: בדירת מגורים בבית משותף נגרם נזק לחדר האמבטיה למרפסת השרות ולמוקדים שונים בדירה. פניה לשכן המתגורר מעלה נענתה בשלילה בטענה כי מדובר במי גשמים אשר הצטברו בתקרת חדר האמבטיה. פניה נוספת לנציגות הבית המשותף נענתה אף היא בשלילה בטענה כי הנציגות אינה מתערבת בסכסוך בין השכנים.

כלומר בפועל נוצר מצב בו הדייר הניזוק אינו מקבל מענה אופרטיבי כאשר הן הדייר שלמעלה והן הנציגות מסרבים ליטול חלק בתיקון הנזקים.

כאשר פניותיו של הניזוק לא צלחו הוגשה תביעה למפקחת על המקרקעין להורות לשכן ולנציגות ועד הבית לפעול לאלתר לתיקון הנזקים.

מהו הבסיס המשפטי כאשר טוענים לאחריות ועד הבית לנזק?

חשוב לדעת כי התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין קובע מפורשות כי בעל דירה רשאי לדרוש מנציגות הבית המשותף שתבצע כל תיקון אשר בשל אי ביצועו תיפגע דירתו וערך הדירה ירד.

זאת ועוד, בעל הדירה רשאי לדרוש מן השכן תיקון הנזק כל אימת שדירתו ניזוקה בשל נזקי הנזילות.

עוד קובע החוק כי רכוש משותף כולל את כל חלקי הבית המשותף מלבד הדירות עצמן, כולל חדר מדרגות, גג, מקלט, קיר חיצוני ומתקני מים המיועדים לכלל הדירות.

משכך צנרת חיצונית אשר עוברת לאורך חדר האמבטיה או מרפסת השרות המשותפת לכל דיירי הבניין הינה באחריות נציגות הבית המשותף. בעוד שנזילה בתקרות הדירה משויכת לשכנים שמעל ובאחריותם. משכך קיימים למעשה שני גורמי אחריות לנזילות המתגלות בדירת הבית המשותף במקרה דנן.

על כן במקרה שתואר פסקה המפקחת כי הן על השכנים המתגוררים מעל והן על נציגות הבית המשותף לפעול לאלתר לתיקון הנזק. לשם כך מינתה המפקחת מומחה מטעמה אשר יפקח על העבודות.

זאת ועוד, לפי שורה ארוכה של פסקי דין אשר דנים בנזקים שנגרמו בעקבות נזילות, אפשר לראות כי בעל הדירה מחויב אבסולוטית לתקן את הנזקים שנגרמו בדירה ואת מקור הנזק. זאת בנוסף לאחריות נציגות הבית המשותף אשר חלה עליה האחריות לתיקון ותחזוקת הרכוש המשותף בהיותה מייצגת את כלל דיירי הבית המשותף.

יש לציין כי חובה זו אינה תלויה בנסיבות הנזק. כלומר אם בשל רשלנות הקבלן אשר בנה את דירתי נגרמים נזקים הן לדירתי והן לדירת השכן בשל כשל בבניה,עלי מוטלת החובה לתקן את הנזק ולאחר מכן לתבוע את הקבלן בשל נזקיו.

עו"ד דרורית מלינרסקי אשר ייצגה את התובעים גורסת: "אחריות נציגות הבית המשותף מעוגנת בחוק. לו השכילה הנציגות לקחת חלק בתיקון הנזק מלכתחילה הייתה נמנעת עגמת הנפש והנזק הכספי אשר נגרמו לדייר הניזוק בעל כורחו.

ברם קיימים מקרים בהם אין הנציגות חבה באחריות לתיקון הנזק וזאת כאשר מדובר בנזק אשר נובע ישירות מהדירה שמעל דהיינו מרטיבות בשל כשל בצנרת של הדירה אשר קיים צורך לתקנו ללא דיחוי. לכן חשוב עוד בעת גילוי הנזק, לפועל באופן נבון ונכון על מנת למנוע התפשטות הנזק אשר גורם להוצאות כספיות גבוהות המתייתר בעת שיתוף פעולה מלכתחילה."