רטיבות מהדירה מעל? השכן חייב לתקן ולפצות

מגורים בבית משותף יכולים בהחלט לגרור מחלוקות שונות בין השכנים ובעלי הדירות בנכס. היות ורצפה של דירה אחת מהווה את התקרה של הדירה השנייה, והיות וישנן תשתיות בנכס מסוים המשפיעות על כלל הדיירים, אין ספק כי הסיטואציה עלולה להוות מוקד לסכסוכי שכנים.

שיפוצים בדירה יכולים להיות הוצאה כלכלית משמעותית. אי לכך, במקרים בהם בעל דירה נדרש לבצע שיפוצים בנכסו בגין פגיעה בנכס שכן, ייתכן בהחלט כי הוא "לא ישוש" לעשות כן (וזאת בלשון המעטה). דוגמא למקרה כגון דא ניתן לראות בפסק הדין שלהלן אשר ניתן על ידי המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב.

המחלוקת במקרה דנן נגעה לשתי בעלות דירות בתל אביב. התובעת הינה בעלת הנכס אשר נמצא מתחת לדירתה של הנתבעת. התובעת טענה כי במהלך חודש אוקטובר 2012 היא הבחינה לפתע כי רטיבות מדירת הנתבעת חודרת לדירתה. לטענתה, היא פנתה לשכנתה אך זו השיבה את פניה ריקם, פעם אחר פעם. בצר לה, התובעת פנתה לערכאות המשפטיות.

במסגרת העתירה דנן, התובעת טענה כי על המפקחת להורות לשכנתה לתקן את נזקי הרטיבות הפוגעים בנכסה. העתירה הוגשה בצירוף חוות דעת מקצועית של שרברב מטעם התובעת. מנגד, הנתבעת הציגה חוות דעת מקצועית מטעמה אשר שללה דליפת מים מדירתה לדירת התובעת.

המסגרת המשפטית

סעיף 3(ב) לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע באופן מפורש כי בעל דירה זכאי לדרוש תיקון מבעל דירה אחרת כל אימת שאי ביצוע התיקון האמור עלול לפגוע בדירתו של הראשון. ואכן, בשורה ארוכה של פסקי דין אומצה ההלכה כי מדובר בהוראה בלתי מסויגת וחד משמעית. החובה המוטלת על בעל הדירה "המזיק" לתקן את ליקויי הבנייה הינה חובה אשר הוגדרה על ידי ההלכה הפסוקה כ"אבסולטית". יתרה מכך, עסקינן בחובה אשר אף איננה תלויה בנסיבות האשם בתקלה. לדוגמא, גם אם האשם בתקלה איננו בעל הנכס אלא הקבלן אשר שיפץ את דירתו, הרי שמוטל על בעל הדירה לתקן את הליקוי (לאחר מכן, באפשרותו להגיש תביעה מטעמו כנגד הקבלן בגין רשלנות מקצועית).

בית המשפט ממנה מומחה מטעמו

נוכח חוות הדעת הסותרות שהוצגו על ידי הצדדים, ובהתאם להסכמת בעלי הדין, המפקחת מינתה מומחה מטעמה אשר יבחן את מקור הרטיבות והאחריות מאחוריה. בדיקתו של המומחה המקצועי הוכיחה באופן ברור את צדקתה של התובעת. גם שאלות ההבהרה אשר נשלחו למומחה מטעמה של הנתבעת לא הואילו לאחרונה. אי לכך, המפקחת קבעה כי הנתבעת תתקן את דירתה בתוך פחות מחודש ימים ממועד מתן פסק הדין (שניתן ב-18.2.13) ותעביר לשכנתה "דיווח מפורט אודות ביצוע העבודות ומבצען". יתרה מכך, נקבע כי לאחר שנזקי הרטיבות בדירתה של התובעת יתביישו, הנתבעת תממן עבורה את תיקון הנזקים שנגרמו כתוצאה מליקויי הבנייה. המפקחת פסקה לטובתה של התובעת גם החזר הוצאות בסך כ-6,000 שקלים בגין שכר טרחת מומחים, שכר טרחת עורך דין ואגרת תביעה.

עו"ד מלינרסקי: "החובה לתיקון הנזקים הינה מוחלטת"

עו"ד דרורית מלינרסקי, אשר ייצגה את התובעת, מציינת כי מדובר בפסק דין חשוב אשר ניתן ללמוד ממנו על חובת האחריות ההדדית המוטלת על שכנים בבניין משותף.

"אין ספק כי רבים מאיתנו, אשר גרים בבתים משותפים, מתמודדים לא אחת עם נזקים אשר נגרמו להם כתוצאה מליקויי בנייה בדירות השכנים. חשוב להבין כי החובה לתיקון הנזקים הינה מוחלטת ואיננה משתמעת לשני פנים", אמרה עו"ד מלינרסקי, "יתרה מכך, אין צורך לחשוש מפני הסתייעות בבעלי מקצוע לצורך הוכחת הטענות, וזאת גם חרף העלויות הכלכליות. ניתן לראות כי השופטת גילמה בפסיקתה הן את החובה לתיקון הנזילה והן את הוצאות המשפט והטרחה. במקרה זה, יצוין כי התעקשותה של הנתבעת היא שהובילה להליכים משפטיים חרף פניות התובעת. שכן לו נענתה להסדר בדרכי נועם ניתן היה להביא את הבעיה אל פתרונה ללא צורך בנקיטת הליכים משפטיים".