במרוצת השנים האחרונות אנו עדים לפרויקטים רבים של התחדשות עירונית אשר מתבצעים על ידי שימוש בזכויות הבניה של הדיירים בבניין המשותף בנוסף לניצול הרכוש המשותף למטרה זו.


ובמה דברים אמורים? היזם הלכה למעשה מציע הרחבת הדירה בניית ממ"ד ומתן חניה ובתמורה מקבל את הסכמת הדיירים לשימוש ברכוש המשותף.


אולם לעיתים נתקל היזם בהתנגדות הדיירים ומשכך המפקח על המקרקעין נאלץ להכריע בסוגיה זו


בפסקי הדין של המפקח על המקרקעין נקבעו סמכויות מפורשות והיקפם לקבלת הכרעה בפרויקטים תמ"א 38/2 בכל עת כאשר קיים סירוב מצד הדיירים בבניין המשותף.


בפסק דין 734/14 אנג'ל אחזקות בע"מ נגד לאה אללוף ואח' נדונה סוגיה זו בהרחבה כאשר אחד הדיירים טען כי כאשר מבטלים את הכניסה הנפרדת ליחידתו פוגעים הלכה למעשה בזכות הקניינית אשר שייכת לו דהיינו ישנה פגיעה ברכוש אשר נגרמת מכך שמשנים באופן מהותי את הכניסה הנפרדת לביתו.


כבוד המפקח הנכבד קבע בפסק דין כי ביצוע החיזוק המבוקש על ידי התובעים משמעו ביטול גרם המדרגות כתנאי אותו מציבה רשות הרישוי לאישור הפרויקט ללא אפשרות העתקתם למקום אחר.


על כן בנסיבות אלו מדובר בפגיעה מהותית בזכויות הדייר שעה שביצוע הפרויקט משמעו ביטול מוחלט של גישה נפרדת ועצמאית ליחידתם הקיימת לפני למעלה מחמישים שנה.


לא זו אף זו מדובר בפגיעה בשוויון בין בעלי הדירות שעה שמשמעות ביצוע הפרויקט הלכה למעשה פוגעת ומזיקה לדיירים תוך העדפת בעלי דירות אחרים בבית


דהיינו, על אף שקיימת חלופה מורכבת יותר אשר תאפשר ביצוע הפרויקט תוך צמצום הפגיעה בדיירים בחרו יתרת בעלי הדירות להעמיס את הפגיעה הנלווית על הדיירים המסרבים לכך, חלף ביצוע התאמות ביחידות שבבעלות חלק מהם על ידי צמצום הפגיעה בדיירים.


אף אם קיימת הסתברות כי ביטול המדרגות הינה בגדר עבודה ברכוש המשותף על פי חוק החיזוק הרי שפגיעה מהותית בדיירים המסרבים לכך מצדיקה גם את ביטולה של החלטת בעלי הדירות.


משכך אמו למדים כי, התנגדות סבירה יכול ותביא לביטול פרויקט התמ"א בהנחה שאכן הוכח שקיימת פגיעה ממשית ברכוש המשותף.


ברם יש ליתן את הדעת לכך, כי לא כל סירוב באשר הוא יתקבל על ידי בית המשפט הנכבד זאת מאחר שיש להוכיח פגיעה משמעותית ברכוש המשותף אשר אינה דבר של מה בכך.


עורכת דין דרורית מלינרסקי גורסת כי טרם אישור פרויקט התמ"א יש ליתן את הדעת כי קיימת זכות שווה לכלל הדיירים בבניין המשותף לשמור ולשמר את הרכוש המשותף וכי כל פגיעה בכך, הינו הלכה למעשה פגיעה קניינית קונקרטית אשר תתקבל בבוא העת כהתנגדות סבירה לביצוע פרויקט החיזוק.