אחריות במקרי נזקי נזילות בבית המשותף, מי יתקן?

מכאן עולה השאלה כיצד ננהג כאשר הנזק בדירתנו נובע הן מדירת השכן והן מן הרכוש המשותף השייך לכלל הדיירים?

בפסק דין מלומד אשר ניתן על ידי כב' השופטת יהודית שיצר עש"א 22114-06-16 גרטלר נ' מרגליות נדונה שאלה זו בהרחבה באשר לאחריות הבית המשותף וכיצד ניתן ליישמה בפועל.

פסק הדין הינו ערעור על כב' המפקח על המקרקעין אשר דן על שני צדדים בעלי דירות בבית משותף אשר בתל אביב כאשר דירת השכן הניזוק הינה מתחת לדירתה של השכנה האחרת.

בשל כך הוגשה תביעה לכב' המפקח על מנת לתקן את נזקי הרטיבות שלטענתו מקורם בדירת השכנה שמעליו

לאחר שהצדדים הגיעו להסכם פשרה למנוי מומחה מטעם בית המשפט אשר יגיש את חוות דעתו האם ישנה רטיבות פעילה, מה מקור הרטיבות, מי אחראי לה ומהן העבודות הנדרשות לשם תיקונה פסק המומחה כי הרטיבות מקורה בדירת השכנה מלמעלה ועל נציגות הבית המשותף לתקן את כל הליקויים שבגג הבית המשותף כולל איטום, החלפת דלת יציאה לגג המשותף ופעולות נוספות לפתרון בעיית הנזילה בדירת השכן הניזוק.

חוות דעת המומחה התקבלה על ידי כב' המפקח במלואה ועל כן ניתנה הוראה מפורשת לשכנה לבצע את כל הליקויים בדירתה כולל איטום תיקון הצנרת ויבוש הרטיבות על חשבונה בלבד

לטענת השכנה, שגה המומחה כאשר קבע כי על המערערת לתקן ליקויים בדירתה שלא גרמו נזקים לשכן זאת בשל כך שיתכן שבעתיד ייגרמו לפגיעה בדירת השכן. המומחה לטעמה לא הוסמך לקבוע באשר לנזקים עתידיים ובשל כך חרג מסמכותו.

עוד טענה השכנה כי בביתה אין כלל נזילה פעילה וכל הנזקים אשר נגרמו לשכן מקורם נגרמו מהגג המשותף של הבניין שאיטומו לקוי ולכן אין להשית עליה את כל הוצאות תיקון הנזק בבית השכן.

באשר לטענת השכנה פסקה כב' השופטת המלומדת כי הוכח על ידי חוות דעת המומחה והן על ידי דו"ח חברה המתמחה בנזילות כי קיימת נזילה פעילה בביתה לכן צדק כב' המפקח כאשר הטיל על השכנה לתקן את הליקויים בדירתה לאלתר.

באשר לליקויים שמצא המומחה אשר שייכים לרכוש המשותף, אשר הינם חלק בלתי נפרד מבעיית הנזילה בבית השכן, פסקה כב' השופטת כי יש להחזיר את הנושא למפקח על המקרקעין בשנית על מנת שיכריע באשר לחלוקת האחריות בין השכנה לנציגות הבית המשותף בשל העובדה שכלל הדיירים אחראים אף הם לתיקון הנזק שנגרם מהרכוש המשותף הלקוי.

לאור האמור, הערעור התקבל בחלקו במובן שכל קביעות המפקח באשר לתיקונים של השכנה לבצע נותרו בעינם ובעניין חלקה של השכנה בהשתתפות בתיקון הנזקים בדירת השכן אל מול כלל דיירי הבניין יכריע המפקח.

הנה כי כן, לפנינו מקרה שכיח בו נזקי רטיבות נובעים משני גורמים עיקריים: דירת הדייר והרכוש המשותף קרי הגג המשותף.

עו"ד דרורית מלינרסקי גורסת כי בכל עת שקיימת נזילה בדירת השכן יש לבדוק ולבחון ראשית מהיכן נובע הנזק וכן האם הנזק הינו באחריות השכן בלבד או שכלל הדיירים אחראים אף הם בשל העובדה שמקור הנזק הינו מהרכוש המשותף.

בנוסף, חשוב לדעת כי על פי חוק זכאי השכן הניזוק לדרוש תיקון הנזק לאלתר הן מן השכן שמדירתו נובע הנזק והן מועד הבית זאת מאחר ובשל קרות הנזק בדירתו נגרמת ירידת ערך דירתו הלכה למעשה.

לכן, יש לבחון ראשית מהו מקור הנזק על מנת לפעול למניעת הסלמתו והגעה לפתרון מידי ללא שיהוי, דבר אשר חוסך כסף ועוגמת נפש אשר נגרמת בשל זאת.