מיניתם נציגות לבית המשותף: האם הנציגות מוסמכת לקבל החלטות לשימוש הרכוש המשותף?

בתים משותפים רבים מחליטים למסור את ניהול ועד הבית והאחזקה השוטפת לחברות ניהול חיצוניות אשר מטרתן להוות תחליף לקיום ועד הבית תפקיד אותו ממלאים דיירי הבית המשותף.

מכאן עולה השאלה מהן סמכויותיה של חברת ניהול חיצונית בכל הכרוך בניהול הרכוש המשותף?

פסק דין חשוב של בית המשפט המחוזי בערעור אשר פורסם לאחרונה דין דן בסמכות הנציגות להחליט על הצבת שילוט ברכוש המשותף. בפסק הדין המלומד נקבע על ידי כב' השופטת לימור ביבי כי הוראות חוק המקרקעין אינן מסמיכות את נציגות הבית המשותף לקבל החלטות הנוגעות לדבר השימוש ברכוש המשותף ובכלל זה להקניית חזקה ברכוש המשותף.

ובמה דברים אמורים?

בפסק הדין של כב' המפקחת הגב' מירה אריאלי בערכאה הראשונה נפסק כי על דיירי הבית להסיר שילוט אשר הושם על ידם על ויטרינת החנות ובשלט מעל לחנות.

מדובר על בנין אשר בו קומות מסחריות ומספר דיירים אשר היו בגדר המערערים הינם בעלי זכויות בחנות בבניין במסגרת זו הציבו שילוט בחזית הבניין. כתוצאה מכך פנו המשיבות אל השכנים בדרישה להסיר את השלט אולם בקשתם נענתה בשלילה.

משכך הוגשה תביעה מטעם המשיבה להסרת השילוט במסגרתה נתבקשו הדיירים בעלי החנות להסיר את השלט.

בפסק הדין אשר ניתן על ידי כב' המפקחת נקבע כי הקיר החיצוני עליו הותקן השלט הינו בגדר רכוש משותף. בשים לב לכך לנציגות הבית המשותף נתונה הסמכות לנהל את אחזקת הרכוש המשותף אולם אינה רשאית אלא בהינתן הסכמה על ידי בעלי הדירות לכך לקבוע בדבר הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות.

משלא ניתנה הסכמה לכך, אין הנציגות רשאית להחליט בנדון. זאת ועוד קבעה כב' המפקחת כי מכיוון שמדובר בשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף הבולט בחזותו ומפריע לחזות הבית יש להסירו.

בבית המשפט המחוזי כב' השופטת המלומדת בחנה את הטענות הללו וקבעה כי כאשר עסקינן בקביעת זכויות לרכוש המשותף כולל מסירת חזקה ברכוש המשותף אין מדובר בסמכות הנציגות.

זאת ועוד הוראות חוק המקרקעין אינן מסמיכות את הנציגות לקבל החלטות בנושאים אשר עיקרם דבר השימוש ברכוש המשותף ועל כל סמכות זו מסורה לבעלי הדירות בלבד.

אשר על כן ובהתחשב בהסכם אשר נחתם בין חברת הניהול לדיירים הקניית סמכות לחברת הניהול לפסוק בעניינים קניינים הינה מרחיקת לכת כאשר חברת הניהול אמונה הלכה למעשה על ניהול, הפעלה, בדק בית, החלפת ציוד, בטוח שטחים משותפים וכדומה ככל שהינם משרתים את כלל דיירי הבניין.

באשר לשימוש סביר של הרכוש המשותף ציינה השופטת כי הואיל ומדובר בתפיסת חזקה ייחודית על ידי הצבת שלט ברכוש המשותף ללא הסכמת הדיירים, ספק יהא הדבר שמדובר בשימוש סביר ומשכך אין בעל דירה אפשרות לעשות שימוש המקנה למעשה חזקה בלעדית בחלק מן הרכוש המשותף ללא הסכמת הדיירים.

חיזוק לכך ניתן לאבחן בחוק המקרקעין אשר הוראותיו מקנות יכולת ספציפית לעשות שימוש בתנאים מסוימים בגג אשר הינו בגדר רכוש משותף לשם התקנת דוד שמש או חניית רכב ברכוש המשותף.

עו"ד דרורית מלינרסקי גורסת: "חשוב ליתן את הדעת כי חברת הניהול הינה הלכה למעשה גוף אשר מתמנה ומקבל סמכויותיו מדיירי הבית המשותף. מתן סמכויות באופן גורף איננה רצויה שכן הינה עשויה לגרום לשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף. שימוש אשר לעיתים קרובות אינו בהסכמת הדיירים ועלול להסב נזק ממוני ובלתי ממוני רב.

אולם יש ליתן לחברת הניהול את הסמכויות בניהול השוטף של ועד הבית ואחזקתו שהרי לשם כך מונתה החברה. כלומר נקודת המוצא הינה מציאת האיזון הראוי אשר תאפשר אחזקה תקינה על פי חוק, של הרכוש המשותף מבלי לפגוע בזכויות הדיירים לקבלת החלטות לגבי הרכוש המשותף והשימוש בו."