על מי חלה אחריות לתקן נזקי צנרת ונזילות בדירה שכורה?

רבים נאלצים לשכור דירה במהלך החיים, החלטה אשר הינה כורח המציאות בשל העלויות של השכרת דירה והצורך בחתימת חוזה יסודי ומובנה.

על פי חוק, בעל הנכס מחויב להעמיד את המושכר לרשות המשכיר כאשר הינו ראוי לשימוש סביר. לכן כאשר אנו חותמים על חוזה השכירות יש לקחת בחשבון כי נושא התיקונים כולל הנזילות מעוגן באופן יסודי ברור ונהיר בחוזה השכירות.

אולם רבים המקרים בהן מתגלית נזילה לאחר תחילת השכירות כאשר החוזה נחתם זה עתה או שדבר הנזילה לא נודע לשוכר טרם חתם על הסכם השכירות. במצב זה קיימת בעיה לשוכר הדירה אשר נמנעה ממנו הלכה למעשה הזכות הלגיטימית לעשות שימוש סביר בנכס.

כיצד ננהג במקרה בו מתגלית נזילה אשר אינה מאפשרת שימוש בדירה?

ראשית יש לעדכן את בעל הנכס בדבר המפגע שכן הינו האחראי הבלעדי לנכס אשר מושכר על ידי השוכר.

אם מדובר במקרה חירום אשר אינו סובל דיחוי יש להבהיר זאת לבעל הנכס שכן אי יכולת להשתמש בנכס על פי חוק מהווה הגבלה ליכולת השוכר להיערך בהתאם.

זאת הואיל והחוק עוסק באחריות אשר חלה על המשכיר לבצע תיקונים תוך זמן סביר לאחר שהשוכר דרש זאת, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות העניין. באם המשכיר מסרב לתקן את הנכס כאשר הנזילה אינה סובלת דיחוי אזי קיימת הזכות לשוכר להזמין בעל מקצוע ולדאוג לאלתר לתיקון הנזילה זאת על פי החוק אשר קובע כי אם המשכיר לא ביצע את התיקונים הנדרשים, השוכר רשאי לבצע את התיקון בעצמו ולדרוש החזר עבור עלות התיקון.

חשוב לדעת כי בין היתר השוכר יכול להפחית את דמי השכירות שהוא משלם עקב הפגם שלא תוקן, על פי היחס שבו פחת שווי השכירות.

במישור החוזי קיומה של נזילה הוסתרה מידי המשכיר. כיצד עלינו לנהוג?

בפועל אם שכרנו דירה אשר המשכיר ידע על ליקויים בה, או על כשלים אשר הלכה למעשה אינם מאפשרים שימוש סביר בנכס אזי המשכיר לא קיים את חיוביו. זאת בהנחה כי:

(1) הוא ידע עליה בעת כריתת החוזה;

(2) הוא לא הודיע למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או, אם הודיע כאמור, לא נתן למשכיר הזדמנות נאותה לבדוק את המושכר.

במקרים הללו זכאי השוכר לפיצויים בגין אי דווח על ליקויים בדירה השכורה. לכך קיים הסייג כי הדבר טעון הוכחה כי בשעת חתימת החוזה לא ידע המשכיר על הליקויים הללו.

עו"ד דרורית מלינרסקי מנהלת פורום הסכם שכירות העוסקת בדיני מקרקעין גורסת כי יש להקדים ולעגן בחוזה שכירות הדירה מצבים כגון אלו בהם מתגלים הליקויים לאחר שההסכם נחתם הלכה למעשה. חוזה שכירות חייב לציין מפורשות כי בעת התגלות ליקויים אשר השוכר לא ידע אודותם בעת חתימת החוזה על בעל הדירה לשאת בהוצאות תיקונם והחזרת המצב לקדמותו ללא דיחוי כי מתן האפשרות לשוכר לעשות שימוש סביר בנכס.

באם מסרב המשכיר לעשות כן אזי קיימת האופציה בפני השוכר אשר מעוגנת בחוק קרי תיקון תוך זמן סביר קבלת שיפוי בשל ההוצאות או הפחתת שכר הדירה בהתאם.

חשוב להדגיש כי עסקינן בליקויים אשר בעל הדירה הודע להם ולא ציין זאת בעת או בטרם חתימת ההסכם. שכן בעת שימוש בלתי סביר בנכס כדוגמת פיצוץ דוד מים בשל שכחה של השוכר לסגור את המתג או שימוש בלתי סביר בנכס מוטלת האחריות על השוכר לשאת בהוצאות הנזק.