נזילות בדירת מגורים: איך מתמודדים עם רטיבות בבית משותף?

נזילות בבית המשותף גורמות לנזקים בדירה אשר הולכים ומחריפים מדי יום ביומו באם לא ניתן להם מענה אופרטיבי.

תופעה של עובש בקירות, רטיבות בתקרות החדרים מקורה בנזילה פעילה אשר נובעת ברובם של המקרים מדירות השכנים מעל.

פעמים רבות פניה לשכן או לנציגות הבית המשותף אינה יעילה ואף יוצרת חיכוכים שכן כאשר מדובר בעלות תיקון לא מועטה אשר גורמת לכך שהשכן יחמוק מאחריות וינסה בכל כוחו להטיל זאת על בעל הדירה הניזוק.

מכאן עולה השאלה הבלתי נמנעת כיצד נתמודד עם נזקי נזילות אשר גורמים הן לפגיעה ממשית בדירת המגורים והן לעוגמת נפש מרובה עד לתיקון הנזק בפועל.

על מי חלה האחריות לנזילה בדירת המגורים?

מקרה שאירע בבית משותף בתל אביב יטיב לתאר סיטואציה כגון זו. בדירת מגורים בבית המשותף נתגלתה נזילה בתקרת חדר האמבטיה. נעשתה פניה בכתב לשכנה ממעל אולם זו דחתה את פניות שכנתה בהגדירה את הרטיבות כנובעת מחוסר אוורור חדר האמבטיה. בעלי הדירה הניזוקה פנו לשרברב אשר קבע חד משמעית כי הרטיבות נובעת מן הדירה מעל.

בנוסף פנה בעל הדירה הניזוק לנציגות הבית המשותף אשר סירבה אף היא ליטול חלק בתיקון הנזקים בדירה בטענה כי הינה מנועה מלהתערב בסכסוכי שכנים ואין האחריות חלה עליה.

כאשר לא היה מנוס לפתרון הבעיה והנזילה החריפה מידי יום ביומו פנו בעלי הדירה הניזוקה למפקחת על המקרקעין על מנת שתורה לשכנה לתקן ללא דחיה נוספת את הנזקים בחדר האמבטיה ולכך צורפה חוות דעת השרברב מטעמם. השכנה מטעמה צרפה חוות דעת אשר שוללת רטיבות או נזילה אשר גורמת לנזקים הנטענים.

מהי המסגרת המשפטית כאשר טוענים לנזקי צנרת אשר מקורם בנזילות?

חשוב לדעת כי סעיף 3א לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין קובע כי על בעל דירה לדרוש תיקון בדירתו אשר ניזוקה כל אימת שאי ביצוע התיקון עלול לפגוע בדירתו.

שורה ארוכה של פסקי דין אשר דנים בנזקי נזילות והשלכותיהם קובעים כי נקבעה החובה האבסולוטית על בעל הדירה אשר ממנה נובעת הנזילה לתקן את מקור הנזק ולדאוג להשיב את מצב הדירה הניזוקה לקדמותה.

יתרה מכך מדובר בחובה אשר אינה תלויה בנסיבות הנזק. לדוגמא שיפוץ נכס אשר גורם לנזילות אשר מקורם בדירתי עלי מוטלת החובה לתקן את הנזק ולאחר מכן לתבוע את הקבלן בשל נזקיו.

באשר לנציגות הבית המשותף, האם הינה אחראית לנזק בדירה הניזוקה אשר הינה חלק מן הרכוש המשותף?

על פי חוק אשר מעוגן בתקנון המצוי בעל הדירה הניזוקה רשאי לדרוש מן הנציגות כל תיקון אשר פוגע בדירה ובערכה. כלומר כל עת אשר קיים נזק בדירה בשל העובדה שהדירה הינה חלק מן הרכוש המשותף חלה חובה לפעול ללא דיחוי לתיקון הנזקים בדירה האמורה.

ואכן בשל המחלוקות אשר נתגלעו מינתה המפקחת מומחה מטעם בי המשפט אשר פסק כי מקור הנזק הינה מן הדירה מעל. לא זו אף זו נפסק כי על בעלת הדירה אשר מקור הנזק נובע ממנה לתקן את כל הליקויים כולל צביעת החדרים בבחינת החובה של השבת המצב של הדירה הניזוקה לקדמותה. בנוסף פסקה המפקחת סך של 10,000 שקלים הוצאות שכר טרחה והוצאות נלוות.

עו"ד מלינרסקי אשר ייצגה את התובעים גורסת: "ניתן היה לפתור את המחלוקת עוד בשלב במקדמי עת פנו בעלי הדירה הניזוקה לנתבעת ללא יצירת סחבת מיותרת אשר כרוכה בנזק כספי ובעוגמת נפש מרובה אשר נגרמה לתובעים. התעקשות הנתבעת ועמידה בסירובה בניגוד לכל דין גרמה להוצאות רבות אשר יכלו להיחסך לו ניתן היה להגיע לפתרון הנזילה בדרכי שלום ללא צורך פניה לערכאות וההליכים הכרוכים בכך."