חוזה מכר למכירת/רכישת נכס מקרקעין

קניית נכס מקרקעין, כגון דירה, בית צמוד קרקע, משרד, מבנה תעשייתי, מחסן וכדומה, הינה פעולה הכרוכה בתשלום גבוה ומהווה בדרך כלל את אחת העסקאות המהותיות והמשמעותיות ביותר בחייו של אדם או בחייה של חברה.

על כן יש לחתום על חוזה מכר זהיר המנוסח היטב, הסוגר את כל הפינות האפשריות כדי שחלילה לא ייווצר מצב בו אחד הצדדים לעיסקה עלול למצוא עצמו בפני שוקת שבורה.

חוזה מכר למכירת דירה מחייב הצהרה של המוכר כי הוא הבעלים והמחזיק היחיד של הנכס , ובנוסף לכך יש לוודא זאת באמצעות בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

על המוכר להצהיר כי זכויותיו בנכס נקיות מכל חוב, עיקול, משכון, משכנתא, שעבוד, צו הריסה , וזכויות צד ג' למיניהן. כמו כן חשוב לבדוק אם היו תוספות בניה בנכס ואפ לתוספות אלו ניתן רשיון ע"י הרשות המקומית.

חשוב לבדוק מבעוד מועד אם המוכר שילם לרשות המקומית ולרשויות המס את מלוא המסים בגין הנכס, מאחר וחוב מסוג זה עלול למנוע העברת הבעלות בנכס בטאבו.

על הקונה להצהיר כי בדק את הנכס ומצא אותו תקין לשביעות רצונו המלאה והוא רוכש אותו במצבו הנוכחי (as is).

בעת החתימה על ההסכם המוכר מתחייב כי לא ישעבד ו/או ימשכן את הנכס ולא יתחייב ולא יקנה זכות כלשהי בנכס לצד שלישי כלשהו, לרבות זכות שימוש ו/או הרשאה אחרת בין בתמורה ובין שלא בתמורה, למעט התחייבות לבנק המשכנתאות ממנו יקבל הקונה משכנתא (במידה והקונה מעוניין במשכנתא).

מומלץ לדרוש כי התשלומים יתבצעו באמצעות המחאות בנקאיות או בהעברה בנקאית לחשבון המוכר. חשוב להגדיר מהי הפרה יסודית של החוזה ומומלץ לקבוע סנקציות המקובלות על שני הצדדים למקרה של הפרה של החוזה.

על המוכר להתחייב להעביר את מלוא זכויות הבעלות בנכס לידי הקונה, לרבות זכות החזקה בנכס, כשהנכס נקי מכל שיעבוד, עיקול, משכנתא, צו הריסה וזכות צד ג' כלשהי.

יש לקבוע בחוזה מי עורך הדין שיבצע את העברת הזכויות בנכס וידווח לרשויות המס על ביצוע העיסקה לצורך מס שבח ו/או מס רכישה ו/או כל מס אחר הנדרש במקרה של עיסקה במקרקעין. יש לתת לעורך הדין שיבצע את העיסקה יפוי כוח בלתי חוזר.

לאחר חתימת ההסכם יהיה הקונה רשאי לרשום לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. במעמד החתימה על ההסכם יחתום המוכר על בקשה לרישום הערת האזהרה.

מסירת החזקה בנכס מותנית בתשלום מלוא התמורה כפי שנקבע בהסכם. במידה והקונה לא עמד בתשלום מלוא התמורה, יידחה מועד מסירת החזקה עד למועד בו ימלא הקונה אחר הוראות ההסכם.