קבוצת רכישה היא למעשה התארגנות של אנשים פרטיים שמטרתם המשותפת היא להקים מבנה מגורים, ללא תלות ביזם ובכך להביא למעשה להוזלת מחיר הדירה לעד כ- 20% משווי דירה מקבילה אשר נרכשת מקבלן בדרך הקונבנציונלית והמוכרת. במסגרת התארגנות הקבוצה רוכשת הקבוצה קרקע לבנייה, שוכרת את שירותם של היועצים הנדרשים להקמת הפרויקט כגון: מהנדסים, אדריכלים וקבלני ביצוע למיניהם, והכל במטרה להגשים את המטרה אשר לשמה התארגנה הקבוצה, ובעיקר את "הרווח היזמי" אשר גלום בעסקאות רכישת דירות מקבלנים או יזמים, ולחסוך בעלויות.
במהלך שנותיי כעורך דין, נתקלתי בעשרות רבות של מקרים בהם הלכה למעשה התאכזבו חברי קבוצת הרכישה מהתוצאה הסופית לאור העובדה כי לצד היתרונות הגלומים ברכישת דירה, במסגרת קבוצת רכישה, קיימים חסרונות רבים אשר חברי הקבוצה, לא רק שאינם מודעים להם, אלא שאף מארגני קבוצות הרכישה לא טורחים לפרט אותם בפניהם וכך עלולים חברי הקבוצה, פעמים רבות, לחוות מפח נפש של ממש ולמצוא עצמם אל מול 'שוקת שבורה'.
חשוב לציין כי, ישנן קבוצות רכישה אשר מצליחות להגשים את התכלית אשר לשמה התאגדו תוך כך, שהן הצליחו לממש את היתרונות הגלומים בקבוצת רכישה ובעיקר הוזלת מחיר הדירה באמצעות חסכון בעלויות ובכלל זה "הרווח היזמי", עלויות השיווק אשר הקבלן או היזם מגלגלים על רוכשי הדירות ועוד. אולם, תמיד חשוב לזכור כי לצד היתרונות קיימים שלל חסרונות וסיכונים אשר חברי הקבוצה צריכים להפנים; חסרונות אשר לא יפורטו בפניכם ע"י מארגני הקבוצה או אנשי המכירות שכל תפקידם הינו לאגד את חברי הקבוצה בזמן הקצר ביותר באמצעות הצגת היתרונות בלבד.
אז מהן החסרונות הגלומים בקבוצת רכישה?
במרבית קבוצות הרכישה, מחיר הדירה שהוצג לרוכש, ע"י אנשי המכירות או מארגן הקבוצה, אינו סופי וברוב המקרים ישנו פער משמעותי בין מחיר הדירה שהוצג לרוכש בעת ההתקשרות למחיר הסופי ששילם הרוכש. הפערים הנ"ל נובעים בעיקר נוכח העובדה כי בקבוצת רכישה רבות ישנן הוצאות בלתי צפויות, ופרק הזמן הממושך שחולף בין מועד התארגנות הקבוצה לבין מועד התחלת הבנייה, במקרים רבים מספר שנים, מוביל לשינוי משמעותי בעלויות הפרויקט.
ברוב קבוצות הרכישה, מועד אכלוס הדירות הינו מועד משוער בלבד. במרבית המקרים, מועד האכלוס בקבוצות רכישה נדחה עקב מגוון סיבות כגון: מאבקים פנימיים בין חברי הקבוצה, החלפת קבלנים, הליכי תכנון ועוד. במקרים רבים בהם נתקלתי קיבלו חברי הקבוצה את הדירות שרכשו במסגרת קבוצת הרכישה בחלוף שנים ארוכות לאחר המועד המשוער שנמסר להם במועד ההתאגדות.
הגורם התקציבי בקבוצת רכישה הינו מרכיב חשוב ביותר להתקדמות הפרויקט, שכן כל עיכוב בתשלומים יוביל לעיכוב הפרויקט. לרוב, לאחר התארגנות הקבוצה, מתקשרת קבוצת הרכישה עם בנק מסחרי אשר מלווה את הפרויקט ומאשר זהותו של כל חבר וחבר בקבוצה (אף אם אותו חבר קבוצה אינו זקוק לאשראי בנקאי או הלוואה). פעמים רבות, הליך אישור חברי הקבוצה הינו הליך ארוך ומתיש, ואף נתקלתי במקרים בהם נוכח הזמן שחלף בין מועד התארגנות הקבוצה לבין המועד בו החל הבנק בהליך אישור זהותם של חברי הקבוצה השתנה מצבם הכלכלי או התעסוקתי של חברי הקבוצה, כך שהבנק סירב לאשר את זהותם והם נאלצו להיפלט מן הקבוצה בניגוד לרצונם.
חברי הקבוצה ומארגני הקבוצה אינם בקיאים ברזי תחום הייזום והבנייה, וזאת בניגוד מוחלט ליזמים, קבלנים או חברות בנייה בעלות ניסיון בתחום זה. במקרים רבים, חוסר המיומנות והניסיון של חברי הקבוצה מתבטא בעלויות נוספות, עיכובים בהשלמת הפרויקט, איכות ביצוע ירודה עקב בחירת קבלן לא מוצלח ועוד.
מאבקים פנימיים בין חברי לרוב מובילים לעיכובים בהשלמת הפרויקט. במקרים רבים, נבחר ועד על ידי חברי הקבוצה. אולם, לא פעם, מטבע הדברים, מוצאים עצמם חברי הקבוצה מנהלים וויכוחים ועימותים פנימיים אשר תוצאתם הינה עיכוב ועצירת הפרויקט.
מטרתו של חוק המכר (דירות), בדומה לחוקים צרכנים אחרים, הינו לאזן בין כוחו של היזם או הקבלן לבין כוחם של רוכשי הדירות תוך מתן הגנה, בשלל היבטים משפטיים, לרוכשי הדירות מקבלנים ויזמים לרבות, הבטחת כספי הרוכשים, טיב ואיכות הבנייה ועוד. אולם, חוק המכר (דירות) על תקנותיו לא חל בקבוצות רכישה מאחר וחברי הקבוצה רוכשים קרקע ולא דירות, דבר אשר מגדיל משמעותית את הסיכון בעסקה.
לפיכך, אם הינכם מעוניינים להיכנס לקבוצת רכישה מומלץ ורצוי להיוועץ בעו"ד מטעמכם, אשר לא רק יבדוק עבורכם את מערכת ההסכמים עליה אתם נדרשים לחתום במסגרת עסקת קבוצת רכישה, אלא אף יחשוף אתכם לסיכונים הכרוכים בעסקה מסוג זה והכל, על מנת שיהיה בידכם לקבל החלטה מושכלת לאחר שהבנתם לעומק את מהות העסקה.
האמור במאמר לעיל של עו"ד נדב בריח אינו מהווה ייעוץ כלשהו, לא ממצה ואינו חסין מטעויות. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום הספציפי ו/או עם כל בעל מקצוע רלוונטי אחר בטרם נקיטת כל פעולה. כל הזכויות שמורות ©.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
