כוח עליון - איחור במסירת דירה מקבלן

פסק דין חשוב ומעניין שניתן לאחרונה ע"י כב' ביהמ"ש [תאמ (פ"ת) 42039-06-16 שלמה אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ] מראה בבירור על שינוי כיוון הרוח בכל הקשור לאיחור מסירת דירה מקבלן.

במקרה הנדון, כמו במקרים רבים, הקבלן טען כי שורה של גורמים חיצוניים שאין לו שליטה עליהם [רשות מקומית, חברת חשמל, מבצע "צוק איתן" ועוד], הם שגרמו לאיחור במסירת הדירה ובקבלת טופס 4 לבניין [סעיפי כוח עליון הנפוצים מאוד בהסכמי מכר עם קבלנים].

לטענתו של הקבלן, הדירות עמדו מושלמות וראויות למגורים במועד אולם, אך רק בשל מחדלים של הגורמים הנ"ל חלו העיכובים בקבלת טופס 4 ובמסירת הדירות לרוכשים.

ביהמ"ש קבע כי ההגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות [ובין הזכויות – הזכות לקבלת הדירה במועד המסירה] בעת רכישת דירה מקבלן, היא לא פחות מאשר אינטרס ציבורי וראוי כי בית המשפט יקפיד עליו וינהג בו בזהירות יתרה.

מאחר שסעיף 5א לחוק המכר דירות [הדן בפיצוי בשל איחור במסירה] בכללותו הינו סעיף קוגנטי [בלתי ניתן להתניה] הרי שהקבלן אינו רשאי להרחיב את תניית הפטור החוזית [סעיפי הכוח עליון המוכרים] מעבר לגבולות שהוגדרו בסעיף 5א(ג);

קרי, על אף האמור בהסכם המכר בין הרוכש לקבלן, האיחור של הקבלן יהיה מוצדק אך ורק במקרים שבהם יוכיח הקבלן כי האיחור במסירה נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו וכן כי, הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

לאור האמור, קבלן הטוען טענת סיכול או כוח עליון, כגורמים מוצדקים לכאורה לאיחור במסירה, חייב להוכיח התקיימותם של שני תנאים מצטברים כדלקמן:

(א) במישור העובדתי: כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו של הקבלן.

(ב) במישור המשפטי: כי הסיכון להתרחשות הנסיבות האמורות ותוצאותיהן, אינו מוטל עליו.

חשוב לשים לב לקביעות מעניינות ומשמעותיות של ביהמ"ש בפס"ד, שלפיהן:

קבלן סביר יכול וצריך לצפות שבמהלך ביצוע הפרויקט יתרחשו אירועים בלתי מתוכננים, כגון איחורים של צדדים שלישיים אף ביחס למה שסוכם עמם, עיכובים של גופים ציבוריים במתן שירות ועוד.

במישור השליטה, על הקבלן להוכיח כי לא יכול היה למנוע את העיכוב בהתנהלות סבירה מצדו.

במקרה הנדון, הקבלן חויב לשלם לתובעים את הפיצוי הקבוע ב חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973.

האמור במאמר לעיל של עו"ד נדב בריח אינו מהווה ייעוץ כלשהו, לא ממצה ואינו חסין מטעויות. הח"מ לא ייצג בתיק הנ"ל. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום הספציפי ו/או עם כל בעל מקצוע רלוונטי אחר בטרם נקיטת כל פעולה. כל הזכויות שמורות ©.