מאמר למוכר דירה ולקונה דירה ישנה ומקבלן

 

 

 

מקרקעין ונדל"ן -

מאמר למוכר דירה ולקונה דירה ישנה ומקבלן

עו"ד עודד פרץ

 

 

 

ללא ספק, בעבור רובנו רכישת דירה היא המהלך העסקי הגדול ביותר בחיים, ומכאן החשיבות לטיפול משפטי אמין ומסור.

 

עו"ד בתחום המקרקעין עורך את הסכם המכר, רושם הערות אזהרה, דואג למחיקת שעבודים, לכספים בנאמנות, מבצע תכנון מס, מדווח לרשויות המס, משיג את אישורי ההעברה בטאבו, מעביר את הנכס בטאבו ע"ש הקונה.

 

 

בפרט יש לשים לב להיבט המיסוי של עסקאות מקרקעין.

 

קופת המדינה מתעשרת בשל תכנוני מס ליקויים.

 

גובה המס יכול להגיע עד למחצית שוויה של עסקה במקרקעין, ומכאן החשיבות ללווי משפטי ולייצוג ע"י עו"ד מומחה.

תכנון מס לגיטימי על מנת לחסוך במיסוי מקרקעין אינו מהווה עבירה.

 

משרד עורכי דין עודד פרץ ממליץ לא להכנס לעסקת מקרקעין ללא ייצוג משפטי, לא לחתום על זכרון דברים, שכן לזה לרוב תוקף משפטי מחייב המקפח זכויות.

 

משרדנו מבצע בדיקות קפדניות בטרם מאפשר ללקוח להכנס לעסקת מקרקעין לגבי רכישה או מכירה של דירת מגורים, קרקע וכיו"ב.

המשרד בודק את הזכויות הקיימות בנכס, את המצב התכנוני, ובפרט זכויות בניה, צווי הריסה וכולי.

 

עו"ד עודד פרץ מבצע בדיקות משפטיות, לרבות באמצעות נסח הטאבו ופלטי רישום מלשכת רישום המקרקעין - הטאבו, וכן מבצע בדיקות במחלקת ההנדסה שבעיריה לגבי חריגות בניה, היטל השבחה, צווי הריסה וכולי.

 

ישנם מוכרים שלא רשומים עדיים כבעלים, דבר המצריך השמת כספים בנאמנות למשל.

 

עו"ד עודד פרץ מוודא כי הנכס יעבור ללקוח נקי מכל שעבוד או עקול, וכן דואג למנגנוני סילוק של משכנתאות קיימות.

כאשר המוכר אינו הבעלים של המקרקעין ולזכותו רשומה הערת אזהרה בלבד, אזי הרוכש ממנו לא יוכל לקבל משכנתא מאת הבנק למשכנתאות.

 

עו"ד עודד פרץ בודק מראש את החבות במיסי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, ומסייע בהבנת ההשלכות הכלכליות של עסקת המקרקעין. משרדנו מבצע בדיקות ותכנוני מיסוי מקרקעין. אנו מוודאים כי בידי המוכר והקונה כספים לתשלומי מיסי המקרקעין, וכי לא תמנע העברת הבעלות והרישום בטאבו עקב כך.

 

עו"ד עודד פרץ מוודא כי לזכותו של הקונה נרשמת הערת אזהרה על פי חוק המקרקעין, וזאת בהקדם לאחר החתימה על הסכם המכר.

תפקידה של הערת האזהרה הוא למנוע מהמוכר למכור את הדירה לאחר. תפקידה הנוסף של הערת האזהרה היא להגן על הקונה באם המוכר פושט רגל או כאשר זכויותיו מעוקלות למשל. ככל שהמוכר אינו הבעלים הרשום, יש צורך בהסכמת הבעלים לצורך רישומה של הערת אזהרה.

המשרד עוסק כאמור בתכנוני מס. הנושא מורכב וקשה וליווי משפטי הינו חובה.רישומה של עסקה במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין - הטאבו- מותנית בכך שכל הצדדים לעסקת המקרקעין ישלמו את מיסי המקרקעין המחויבים, לרבות מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה.

כך מבטיחה המדינה כי מיסי המקרקעין אכן ישולמו כתנאי לרישומה של עסקה במקרקעין.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג - 1963 אומר כי זכות במקרקעין הינה בעלות או חכירה של מעל 25 שנים של מקרקעין.

"מכירה" מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין ככזו שנעשתה בין בתמורה ובין שלא בתמורה, לרבות העברה או ויתור על זכות במקרקעין.

ואולם, החוק מוציא מתחולתו הורשה, העברת מקרקעין אגב גירושין.

 

החוק הוא טריטוריאלי וחל רק לגבי עסקאות בישראל.

מס מכירה-
מיום 1 באוגוסט 2007 מכירת מקרקעין לא מחויבת במס מכירה.

מס שבח-

הוא מס החל על המוכר מקרקעין. לגבי דירות מגורים ישנם פטורים. הפטור המרכזי ניתן אחת לארבע שנים. שגוי לבקש פטור ממס שבח כאשר אין שבח בפועל, כאשר אדם מוכר את דירתו הזולה יותר, כאשר הדירה נרכשה לפני 1960, כאשר נמכר רק חלק מהדירה, או כאשר המוכר הוציא הוצאות המוכרות בניכוי. מכירת דירה לא גמורה לא זכאית לפטור ממס שבח. הפטור מוענק לדירות מגורים בלבד, של אנשים פרטיים ולא של תאגידים.

מס שבח הוא מס רווח הון ולא מוטל במקרה של הפסד והעדר שבח.
החוק קובע מהם יום המכירה והרכישה, את שווי המכירה והרכישה, את האופן בו מחושב השבח ואת הניכויים המותרים ע"פ סעיף 39 לחוק.
השבח הוא סכום ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת.
שווי הרכישה מתואם למדד.

כאשר יום הרכישה הוא עד שנת 1948, שיעור מס השבח הינו 12% מהשבח, בתוספת אחוז אחד לכל שנה בין השנים 1948-1960.
הניכויים כוללים הוצאת הוצאות להשבחת נכס המקרקעין, שכר טרחת עו"ד ושמאים, דמי תיווך וכולי.
סעיף 49, על תתי סעיפיו, עוסק בפטורים ממס שבח לגבי מכירת דירת מגורים מזכה.

התנאים לפטור ממס שבח הם שהדירה הינה גמורה ובנייתה נסתיימה, היא בבעלות אדם פרטי ולא תאגיד או חברה, היא לא משמשת מלאי עיסקי אצל המוכר, מיועדת למגורים, שימשה בעיקר למגורים בארבעת השנים טרם המכירה או בשמונים אחוזים מתקופת חישוב מס השבח. על המבקש פטור חובה למכור את כל זכויותיו בדירה.

גם אם לאדם יש מספר דירות, הוא זכאי לפטור פעם אחת בכל 4 שנים במכירת דירה אחת.

ישנו פטור מיוחד לדירה שהועברה למוכר בירושה, אם במותו למוריש הייתה דירה אחת, ואילו היה זכאי לפטור בעצמו, כאשר היורש הוא צאצא או בן זוג של המוריש.

למי שיש דירה אחת בלבד ב-4 השנים שקדמו למכירה, ניתן פטור אחת לשנה וחצי.

החוק רואה בתא המשפחתי, הורים וילדיהם הקטינים, כמוכר אחד בלבד.

אם ברצונך למכור דירה שקבלת במתנה, דע כי החוק קובע תקופות צינון מסוימות לצורך קבלת הפטור.

ישנם פטורים נוספים ממס שבח ויש להוועץ בעו"ד מומחה.
על המוכר לציין את הסעיף המדויק בגינו מבקש פטור ממס שבח.
בקשת הפטור ממס שבח הינה אישית והמוכר חותם עליה בעצמו ולא באמצעות יפוי כח.

מס רכישה-

מס רכישה מוטל בשיעולר לשווי המקרקעין.
הוא מס שמשלם הרוכש מקרקעין. מס הרכישה בגין קרקע הינו קבוע ועומד על 5% מערכה. לגבי דירות מגורים, שיעורי המיסים הם מדורגים, תלוי בערך הדירה, ומגיעים עד לסך 5% משווי הדירה.
תקנות מס הרכישה קובעות פטורים והקלות למיניהן ממס רכישה.
תקנה 11 לתקנות מס הרכישה קובעות פטורים לנכים, נפגעי פעולות איבה. תקנה 12 לתקנות מס רכישה קובעת פטור לעולים חדשים.
תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעות שמס הרכישה במכירת מקרקעין לקרוב יהא בשיעור שליש מהמס הרגיל.
תקנה 21 קובעת פטור ממס רכישה במכירה לבן זוג.

היטל השבחה-

הוא מס ששיעורו מחצית מהשבחת המקרקעין בגין מתן זכויות בניה נוספות.

דיווח לרשות המיסים-

על עסקאות מקרקעין יש לדווח לרשות מיסוי מקרקעין בטפסים המיוחדים שנקבעו בחוק הקרויים "מש"ח".

הדיווח לרשות מיסוי מקרקעין יבוצע תוך 30 ימים מיום כריתת ההסכם במקרה של שומה רגילה אוו תוך 50 ימים במקרה של שומה עצמית.

לשומה עצמית ישנה מספר יתרונות, ורצוי להעזר בעורך דין ולעשות בה שימוש.

החובה לדווח ולהצהיר על עסקת מקרקעין חלה גל על צדדים המבקשיפ פטור ממיסי מקרקעין.

איחורים בדיווחים גוררים ריביות וקנסות.

על שומת המס ישנם הליכי השגה וערעור.

צדדים לעסקת מקרקען המבקשים לבטלה טרם הכתה שורשים במציאות, כמבחן הפסיקה, רשאים להחזרי מיסי המקרקעין ששילמו.

רכישת דירה חדשה מקבלן -

משרדנו בודק את החוסן הכלכלי של הקבלן, את רשיונותיו ורישומו, את זכויותיו בנכס.

עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן בלבד וע"פ חוק אסור לו לייצג את הרוכש או לגבות ממנו שכר טרחה. בהסכם תמיד יהיה כתוב כי הקבלן ממליץ לרוכש להיות מיוצג.. נכון, עורך דינו של הקבלן גובה מהרוכש הוצאות משפטיות ורושם את הדירה בטאבו, אך פעולות טכניות אילו אינן נחשבות כייצוג והאינטרס של זה הוא של הקבלן בלבד.

לפיכך, חשוב ביותר כי הרוכש דירה מקבלן יהיה מיוצג ע"י עו"ד משלו.

לכולם זכורה פרשת חפציבה בה עשרות רוכשי דירות איבדו את כספם ואת כניסתו של בועז יונה לבית הכלא.

במיוחד יש להזהר כאשר לקבלן אין עדיין היתר בנייה. במקרה כזה יש לערוך הסכם מכר מותלה בקבלת היתר בנייה תוך פרק זמן קצוב, עם אופציית ביטול הסכם המכר והשבת הכספים, רצוי צמודים למדד, על מנת שלא יאבדו מערכם ויישחקו עם הזמן.

עו"ד עודד פרץ מוודא כי לרוכשי דירות מקבלן יהיו ערבויות בנקאיות מתאימות. החוק אוסר על קבלן לגבות יותר מ-7 אחוזים משווי הדירה אלא אם כן הבטיח את כספי הרוכש. אם הקבלן לא עמד בחובתו זו, הרוכש לא חייב לשלם כספים מעבר לסך הנקוב בתקנות מכר הדירות, לא משנה מה הסכם המכר אומר, אלא לשלם אך ורק לפי ההתקדמות בבנייה ועל פי אישור מהנדס לכך.

הבטוחה הטובה ביותר הינה ערבות בנקאית על פי חוק מכר דירות הבטחת השקעות . עלותה של ערבות זו חלה על הקבלן. הערבות מבטיחה לרוכש כי יקבל את כספו בחזרה מהבנק ככל שהקבלן לא יוכל להעביר לו את הדירה. היות והפרעות מהערבות הבנקאית מצריכה החלטה שפוטית שלוקחת זמן, רצוי שהערבות הבנקאית תהא צמודת מדד כך שכספו שך הרוכש לא יישחק עם השנים. ערבות בנקאית טובה יותר מהערת אזהרה ואופיה התקפי ומאפשר קבלת הכספים חזרה. רוכשים עם הערות אזהרה בלבד לעיתים נאלצים לסיים את הבניה בעצמם.

הקבלן וגם הבנקים חייבים לידע את הרוכש בדבר זכאותו לבטוחה ע"פ חוק מכר הבטחת השקעות.

על הרוכש לוודא כי כספים מועברים לחשבון הליווי בלבד באמצעות שוברי התשלום. סך שיועבר לקבלן ישירות איננו מבוטח בערבות הבנקאית!

עו"ד עודד פרץ מוודא כי בחוזה המכר יש מועד נקוב לקבלת מפתח, סעיף פיצוי בגין איחור, וכן סעיף ביטול החוזה ככל שהמפתח יעוכב לזמן נקוב.

בנוסף, הקבלן מתחייב לרשום את הדירה בטאבו תוך פרק זמן נקוב.

יש להתעקש לקבל זיכוי מהקבלן בגין פריטים שאינכם מבקשים או בגין שדרוגים.

עו"ד עודד פרץ מוודא שהקבלן לא מוציא חלקים מהרכוש המשותף ומייחדם לעצמו.

משרדנו מתמחה בטיפול בתביעות בגין ליקויי בניה.
משרדנו לא יסכים לשיקולי דעת נרחבים של הקבלן.

אין באמור לעיל משום ייעוץ מחייב.
כל הזכויות שמורות לעו"ד עודד פרץ.