עסקאות קומבינציה - עו"ד עודד פרץ

 

עסקת קומבינציה הינה עסקה מורכבת במקרקעין, והחשיבות לליווי עו"ד מומחה הינה עליונה.

 

בעסקת הקומבינציה מוכר בעליה של קרקע את הקרקע או חלקה ליזם או קבלן, בתמורה לשירותי בניה שמספק הקבלן לבעל הקרקע במסגרת עסקת הקומבינציה. עסקת הקומבינציה היא לפיכך מעין עסקת חליפין, ובסופה חלק מהדירות יהיו שייכות לבעל הקרקע המקורי וחלק לקבלן.

 

שיעור הקומבינציה נקבע ע"י שמאי מקרקעין.

 

אם שיעור הקומבינציה לא מאפשר חלוקה לדירות שלמות, יקבעו בין הצדדים תשלומי איזון.

 

לעסקת הקומבינציה יתרונות רבים הן לקבלן והן לבעל הקרקע:

 

היזם משלם לבעל הקרקע בשירותי בניה בעיקר ולכן לא צריך ליטול הלוואות, היזם יכול לשעבד את הקרקע לצורך קבלת מימון, היזם משלם מס רכישה רק בגין חלק הקרקע שהועבר אליו.

 

ככל שהקבלן נוטל הלוואת משכנתא על מנת לממן את עסקת הקומבינציה, רצוי שבעל הקרקע יקבל מכתב החרגה מהבנק לפיו ההלוואה חלה רק על חלקו בקרקע של היזם.

 

בעל הקרקע מצידו, מקבל שירותי בניה מבלי הצורך ליטול הלוואה בעצמו.

 

בד"כ הקבלן או היזם הוא שמשלם את העלויות הראשונות ופועל לשם השגתו של היתר בניה לצורך הבנייה במסגרת עסקת הקומבינציה.

על בעליה של הקרקע לוודא כי לא נוצר קשר ישיר בין רוכשי הדירות מהקבלן לבינו, וכי הערות האזהרה הנרשמות לטובת רוכשי דירות הקבלן יימחקו בנסיבות בהן תמחק הערת האזהרה של הקבלן, ושרוכשיו יוכלו להיפרע במקרה זה באמצעות הערבות הבנקאית ע"פ חוק המכר דירות שהקבלן יספק להם.


לשם מחיקת הערת האזהרה, יש ליטול מראש ייפוי כח בלתי חוזרים מתאימים.

 

רצוי שבעל הקרקע יגביל את הקבלן בקצב מכירת הדירות שלו ע"פ קצב ההתקדמות בבניה, זולת אם קיים לפרוייקט חשבון ליווי בנקאי סגור על פיו כספי הרוכשים מופקדים לשם בלבד, וזאת על מנת להבטיח כי הקבלן יעמוד בחובתו לסיים את הבנייה בהצלחה במסגרת בניית יחידות הבעלים ע"פ עסקת הקומבינציה.

 

נהוג לבקש מהקבלן להמציא ערבות בנקאית אשר פוחתת הדרגתית עם ההתקדמות בבניה על מנת להבטיח שאכן יוכל לסיים את הבניה במסגרת עסקת הקומבינציה.

 

כן נהוג לחייב את הקבלן בהמצאת פוליסת ביטוח לצורך ביצוע הפרוייקט.

 

לעסקת הקומבינציה יתרונות רבים בפן המיסוי.

 

המוכר חלק מהקרקע חייב מס שבח על חלק יחסי זה בלבד.

 

היזם חייב במס רכישה בשיעור 5 אחוזים משווי הקרקע.

 

כאשר היזם רוכש את הקרקע ממוכר פרטי, היזם הוא שחב בתשלום המע"מ בגין עסקת הקומבינציה, מכח תקנה 6 (ב), אך רשאי לנכות זאת כמס תשומות.

 

המוכר משלם היטל השבחה במועד מימוש הזכויות קרי במועד מכירת הקרקע או קבלת היתר בניה לביצוע הבניה במסגרת עסקת הקומבינציה.
 

 

אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי מחייב.
 


עודכן ב: 12/07/2015