כמו בכל עסקה במקרקעין, ההיבט המיסוי הוא היבט חשוב ביותר מבחינת הכדאיות הכלכלית בקבוצת רכישה.

 

רשויות המס רואות בקבוצות הרכישה כמבצעות תכנוני מס כוחניים ולעיתים בלתי מקובלים, והן אורבות מעבר לפינה, ולעיתים רואות בקבוצת הרכישה כמבצעת עסקה רגילה, החייבת במלוא הנטל המיסוי.

 

יש לבצע ולתכנן את ההתקשרות באופן נכון, שלא כן שכר קבוצת הרכישה ייצא בהפסדה!

 

היתרונות המיסויים הגדולים בקבות רכישה הם בכך שככל שהקרקע נרכשת מאדם פרטי ולא מ"עוסק" אזי המוכר לא מחויב במע"מ ולכן ניתן לחסוך מע"מ בשיעור 16.5% על רכיב הקרקע. ואולם, אפשר ורשות המס תראה בעסקה כעסקת אקראי מסחרית ומע"מ כן יוטל, ויגולגל כמובן על הקונים.

 

בנוסף, חברי קבוצת הרכישה חוסכים את הרווח היזמי והקבלני.

 

כן נחסכת עלות מס הרכישה בגין שירותי הבניה, שכן מה שנרכש בהתחלה היא קרקע בלבד.

 

על מנת שחברי קבוצת הרכישה ימנעו מהפתעות לא נעימות, רצוי שקבוצת הרכישה תתגבש עוד לפני רכישת הקרקע. מומלץ לחברי קבוצת הרכישה לשלם על הקרקע יחדיו.


רצוי שהחתימה על היתר הבניה תעשה ע"י כל חברי קבוצת הרכישה.


קבוצת הרכישה צריכה לדאוג לכך שלמארגן או היזם לא יהא חלק גדול מדי בקבלת ההחלטות, ושזה יקבל שכר בגין פעולותיו. כנ"ל לגבי הקבלן המבצע. רצוי שזה לא יהיה בין חברי קבוצת הרכישה. ההסכמים בין חברי קבוצת הרכישה צריכים להבהיר כי האחריות והסיכונים רובצים לפתחם של חברי קבוצת הרכישה בלבד.

 

יש לזכור כי הרוכש בקבוצת רכישה הינו רוכש, בשלב הראשוני, של קרקע במושע בלבד, קרי יחדיו עם שאר השותפים. חלקו היחסי בקרקע מהווה את חלקו הרעיוני בדירות העתידיות להבנות על הקרקע.

 

ברור לכל כי מחיר הדירה הינו בר שינוי ותלוי בהרבה גורמים.

 

ישנם הצעות כרגע לפיהן גם בקבוצות רכישה יוענקו ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר.


בנוסף, המפקח על הבנקים הציע להקטין את האשראי הבנקאי ולהגדיל את ההון העצמי הדרוש לכל משתתף בקבוצת הרכישה.

בד"כ קבוצות רכישה מתארגנות בדרך של רכישת קרקע בנאמנות או באמצעות סיחור אופציה.

 

לגבי אופציה, המארגן רוכש אופציה ונמנע לשלם יותר מ- 5% מערך הקרקע, כך שעומד בתנאי סעיף 49 י' לחוק מס שבח. המארגן מסחר את האופציה לבעלי קבוצת הרכישה.

 

**אין באמור לעיל משום ייעוץ מחייב.
כל הזכויות שמורות לעו"ד עודד פרץ.

 


עודכן ב: 21/08/2013