סכסוכי שכנים בבית משותף ותביעות למפקח

סכסוכי שכנים בבתים משותפים ותביעות למפקח על רישום המקרקעין -

עו"ד עודד פרץ

בית משותף הוא מן יצור כלאיים - הדירות הן בבעלות פרטית של כל דייר ודייר אך הרכוש המשותף שייך לכולם. פסק הדין צודלר נגד יוסף רע"א 7112/93. ד"נ 20/73 שמע.

זכות הבעלות היא זכות חזקה, אך היא אינה מוחלטת, והחוק לא מתיר לבעלים של דירה להסב נזקים לשכניו.

בפסק הדין רדומילסקי נגד פרידמן ע"א 782/70 הוחלט כי שכן המעביר כבל טלוויזיה מעל חלל הרום של שטחו של אחר, עשה כן בסבירות והדבר מותר, ולא מדובר בהסגת גבול חמורה.
 

הפסיקה קבעה שכאשר הדיירים לא מתנגדים לשימוש ייחודי ברכוש המשותף, המשתמש אינו קונה זכות כי הסכמה זו שבשתיקה תמשך לנצח, והדיירים יכולים למשוך אותה בכל עת. רע"א 209/88. פסק דין נגרין.

הרכוש המשותף כולל את המעלית, חדרי המדרגות, מחסנים משותפים, וכן את הגג, ככל שלא הוצמד לדירה פלונית.

לכל דייר בבית המשותף יש חלק אחוזי ובלתי פיזי ברכוש המשותף, ואף דייר לא רשאי לנכס לעצמו חלק פיזי ברכוש המשותף ולעשות בו שימוש ייחודי המונע שימוש דומה מדייר אחר.

כל דייר רשאי לעשות שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף, ולא צריך לשם כך את אישורה של האסיפה הכללית /ועד הבית - ע"א 549/73 וינטרס נגד זמורה.

רב האזרחים גרים בבניינים ובבתים משותפים, וסכסוכי שכנים בבית משותף צצים תכופות.

סכסוכי שכנים נדונים בד"כ בפני המפקח על רישום המקרקעין. המדובר בגורם שיפוטי לכל דבר ועניין ולו סמכות כמו לבית משפט השלום.

המפקח מחליט בסכסוכים בין הדיירים בבית המשותף ולגבי סכסוכי שכנים.

המפקח על רישום המקרקעין רשאי למשל לתת צו מניעה האוסר על דייר להחנות את ריכבו ברכוש המשותף.

פסק דין גונטר נגד גלאון.

בנושאים של הסגת גבול לרכוש המשותף, למשל כאשר אחד מהדיירים מנכס לעצמו את הגינה המשותפת, ועד הבית או הדיירים יכולים לבחור האם להגיש את תביעתם לבית משפט השלום או למפקח על רישום המקרקעין.

למפקח על רישום המקרקעין, בדומה לבית משפט השלום, אין סמכות להכריע בסכסוכים לגבי הבעלות במקרקעין, והסמכות לכך שמורה לבית המשפט המחוזי. המפקח רשאי לדון בנושאי הבעלות רק בדרך אגב ובסמכותו שבגררא והחלטתו אינה סופית ונעשית רק לצורך ההכרעה האחרת שבפניו.

למפקח על רישום המקרקעין אין סמכות לדון בתביעה נגד גורם שאינו דייר בבית המשותף, ולא ניתן לצרף להליכים את הקבלן, למשל.

למפקח אין סמכות לבטל החלטה של רשות תכנונית לתת או לא לתת היתר בניה למשל. ע"א 492/80 אתגר.

למפקח על רישום המקרקעין יש סמכות לפסוק תשלומי איזון בגין פגיעה בזכויות בניה של בעל דירה. האסיפה הכללית לא מחליט לגבי שלילת תשלומי איזון.

למפקח על רישום המקרקעין ניתנו סמכויות שיש לבית משפט שלום, אך לא סמכויות של בית משפט שלום.ע"א 44/72 שם טוב נגד פריבר.

ועד הבית רשאי ע"פ חוק לתבוע ולהיתבע בשמו שלו.
ועד הבית לרב אינו מקבל שכר ופועל באופן וולנטרי והתנדבותי.
סכסוכי שכנים נפוצים הינם לגבי בנייה ברכוש המשותף, אי תשלום הוצאות ועד בית, נושאי מעלית למיניהם, הסגת גבול.

בית משותף מורכב מדירות פרטיות ומרכוש משותף. לכל בעלי דירה חלק אחוזי ברכוש המשותף ע"פ יחס שטח רצפת דירתו לככל שטח רצפות הדירות. כלומר, דירות גדולות יותר חייבות בשיעור השתתפות גבוה יותר ביחס לדמי וועד הבית.  

ע"פ יחס זה חייב בעל הדירה להשתתף בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף ובדמי ועד הבית.

הנציגות או ועד הבית הוא גוף משפטי וככזה רשאי להגיש תביעה למפקח ביחס לסכסוך שכנים.


אסור לדייר לקזז מועד הבית סכומים שהוא חושב שמגיעים לו, ואסור לו להתנות תשלומי ועד בית, ועליו לפנות לוועד הבית בדרישה לתקן את הליקויים, ואם סורב להגיש תביעה נפרדת - ע"א 2390/92, ע"א 207/79. ויקטוריה 28/96.

ואולם, פסק הדין ע"א 179/84 רוס קבע כי דייר יכול להגיש תביעה נפרדת כנגד ועד הבית בגין החזר הוצאות שהוציא על מנת לתחזק את הרכוש המשותף במקומו של ועד הבית כאשר ההוצאות שהוציא היו מחויבות במציאות וסבירות.
בעל דירה אינו רשאי, למשל, להחליט לשנות את הריצוף בחדר המדרגות על דעת עצמו, ואדרבא שאם יעשה כן לא יוכל לדרוש שועד הבית ישתתף בהוצאותיו.

בעלי הדירות יכולים להחליט ברב של 75 אחוז כי חלק מהרכוש המשותף יוצמד לדירה פלונית לצורך בנייה שמטרתה הרחבה. אם מטרת ההצמדה אינה ברחבת דירה, הרי שהרב הדרוש הוא 100 אחוז.

לגבי החלטות אחרות, החלטה המשנה את זכויותיו של בעל דירה, אין לה תוקף אלא אם כן הסכים לה.

כמובן שבעל דירה לא צריך את הסכמת ועד הבית על מנת לבצע שינויים פרטיים בדירתו שלו.

חוק המקרקעין קובע את ההוראות המדויקות.

החוק קובע כי בעל דירה יכול למכור את חנייתו הצמודה לבעל דירה אחר בבניין.

חלק שהוצמד לדירה דינו כדין הדירה אליה הוצמד.

בפסק הדין אילן הורוביץ נקבע כי הדיירים יכולים להסכים בע"פ על שינויים כאלו ברכוש המשותף. ואולם, ההסכמה חייבת להיות מפורשת וברורה. דיירים שהסכימו לשינויים לא יכולים לחזור בהם לאחר שאחרים הסתמכו על הסכמתם.
ע"א 1394/93 דיירים שחתמו על היתר בניה לא רשאים לחזור בהם.  ע"א 815/81 כליפא נגד שאול.

הסדרים פנימיים בין דיירים, אשר לא נרשמו בתקנון ובטאבו, אינם מחייבים דיירים חדשים שלא היו צד להסכמים אילו.

הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית אין משמעותה האוטומטית הסכמה לבעלים של החלק שהוצמד לבנות עליו, ויש צורך בהסכמה נפרדת, שכן זכויות הבניה שייכות לכלל הדיירים ואף שלא מהוות רכוש משותף, יש להן ערך כלכלי. ע"א 239/79 גלבורט. ע"א 19/81 ביבי נגד הורברט. אחוזי בניה הם הזכות לבקש ולקבל היתר בניה מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה. ע"א 151/87 ארצי נגד רחמני.

לבעלי הדירה האחרונה אין כל זכות יתר לגבי גג הבית המשותף. אין כל משמעות למי יכול בפועל להינות מהגג.

משרד עורכי דין עודד פרץ ושות' מתמחה בתביעות אצל המפקחת על רישום המקרקעין ובתביעות בין סכסוכי שכנים בבתים משותפים.

אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי מחייב.
הזכויות שמורות לעו"ד עודד פרץ.