תמ"א 38 - חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה-


תמ"א 38 הינה חקיקה חדשה יחסית, משנת 2008, ובאה בעקבות העליה הדרסטית במספר רעידות האדמה ובמשבר האקלים העולמי.

משמעות תמ"א 38 היא מתן זכויות בניה לבתים משותפים, על מנת שוועדי הבתים יוכלו לניידם ולמכרם  ליזמים אשר יחזקו את הבניין כנגד רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38.

למחוקק היה ברור כי ללא מתן זכויות בניה, ועדי בתים בישראל, המתקשים לעיתים לגבות דמי ועד בית בסיסיים, לא יוכלו לממן מכיסם את העלויות היקרות של חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה.

למרות שתמ"א 38 מתייחסת לחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, לעיתים העסקה כוללת גם הרחבות דיור בדירות, כדוגמת בניית ממ"דים או מרפסות שמש. זה נכון בעיקר לגבי איזור המרכז, שם מחירי הדיור והרווח היזמי הינו גבוה במיוחד.

כלומר, מדובר גם בהשבחתו של הבניין, שדרוג החזות, הלובי, חדרי המדרגות, החניות, הגינות, המעלית, וכולי.

תמ"א 38 היא אמנם תכנית ארצית, אך לא ממומשת בפריפריה, שכן עלויות הבניה במדינה הינן דומות, אך אין להשוות מחיר דירה בת"א למחיר דירה בכרמיאל, למשל, ולפיכך התמ"א לא כדאית בפריפריה ליזם.


גם ללא הרחבות הדיור האפשריות, תמ"א 38 היא עסקה כדאית כלכלית בעבור הדיירים, אשר תשדרג את מחיר דירתם באופן משמעותי, וכן את איכות חייהם.

בניינים המתאימים לתמ"א 38 הם בניינים ישנים יחסית שהוקמו לאחר 1980, אשר גובהם מעל 2 קומות. מהנדס צריך לאשר כי המבנה אכן זקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה.

על פי תמ"א 38 ניתן להרחיב ולהגדיל דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר נוספים.
 
הבעיה המרכזית היא בעיית הסרבנים. הדין החדש אינו דורש בהכרח רוב מוחלט של 100 אחוזים מהדיירים לביצוע תמ"א 38.

במידה ומספר הדירות החדשות נמוך משליש ממספר הדירות הקיימות- הסכמה של שני שלישים מהדיירים תספק לביצוע תמ"א 38, בליווי אישורו של המפקח על רישום המקרקעין. המפקח מחויב אמנם בשמיעת המתנגדים, אך ככל שהתמ"א תאושר על ידו, גם המתנגדים יהיו מחויבים לה.

הוראה זו מונעת את סחיטתו של הרוב ע"י המיעוט, ושמה את טובת הכלל בראש.

תמ"א 38 טומנת בחובה יתרונות רציניים בתחום המיסוי.

היזם ישלם היטל השבחה בשיעור של עשירית משיעורו הרגיל. ניתן לקבל פטור ממס שבח באם הדירות החדשות לא מהוות מלאי עסקי אצל הקבלן.

הפטורים ממיסים מותנים בכך שהדיירים לא יקבלו כל תמורה כספית במסגרת תמ"א 38, אלא בשירותי בניה בלבד.

תמ"א 38 היא עסקה המקרקעין לכל דבר ועניין. מדובר בעסקה מורכבת וייצוג משפטי הינו חיוני.

בערר (ת"א) 5285/07 ועדת הערר דחתה את התנגדות המיעוט למתן היתר בנייה לביצוע תמ"א 38. כנ"ל בפסק דין 109/06 אריה עברי נגד ברונפמן אלכסנדר.

 

 

משרד עו"ד עודד פרץ ושות' מתמחה בנושא תמ"א 38- חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה.

המשרד מייצג קבלנים, יזמים, ועדי בתים ודיירים בעסקאות תמ"א 38.

משרדנו מקשר בין וועדי בתים לבין קבלנין ויזמים ואולם עובד גם אל מול יזמים וקבלנים שמופנים אליו בנושאי תמ"א 38.

המשרד מבצע בדיקות ראשוניות לאפשרות ביצוע פרוייקטים מסוג תמ"א 38, ומלווה את העסקה מתחילתה ועד לסופה.

בכובעו כמייצג דיירים בפרוייקטים של תמ"א 38, משרד עו"ד עודד פרץ ושות' מוודא כי העלויות החלות על הדיירים הינן מינימליות, אם בכלל, ומתעקש כי היזם או הקבלן הנבחר יישא בכל העלויות, לרבות בשכר טרחת משרדנו בגין ייצוג הדיירים בתמ"א 38!
בנוסף, היזם מתמחר עצמו מראש ולא יהא זכאי לפיצוי כשלהו ככל שעלויותיו יעלו.
היזם משלם בגין פוליסות ביטוח, ערבויות בנקאיות ועוד.

במידת הצורך, משרדנו מגביל את קצב מכירת הדירות.

התמחותנו היא באיזון העדין בין הבטחת זכויות הדיירים ובין הרצון לא לשתק את האשראי של היזם, שלא כן לא יוכל לבצע את הפרוייקט.


אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי מחייב.

כל הזכויות שמורות לעו"ד עודד פרץ.